房产证两年没办成 开发商违约须赔偿

　　本报讯（记者周贤忠）入住2年多还拿不到房产证，业主愤而状告开发商，要求支付4万余元违约金。2007年6月18日记者获悉，市法院判决一家开发商须赔偿业主吴某逾期办理房产证的违约金，并协助业主办理房产证。

　　入住两年拿不到房证

　　2004年11月30日，吴某购买了和平区南京南街的一处商品房，房屋总价46万余元。吴某入住后，于2005年2月25日取得契税证，但一直没取得房屋产权证。吴某后来得知，自己不能办房产证的原因是，开发商没在房产部门完成初始登记。吴某认为开发商构成违约。但吴某在购房时并没有和开发商约定逾期办房证的违约责任，开发商也以此来推卸自己的责任。

　　2006年9月6日，吴某向法院起诉，要求开发商立即为其办理房屋产权证，支付逾期办理房屋产权证的违约金41698.8元。

　　开发商违约应担责任


　　法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。双方签订的《商品房买卖合同》第15条也约定：开发商应当在商品房交付使用后，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案中，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案，办理初始登记），既是开发商的法定义务，也是合同约定的义务。吴某在合同签订后没有取得房屋权属证书，系由于开发商没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，故开发商应承担违约责任。

　　按银行逾期贷款利息标准赔偿

　　本案中，双方签订的合同对违约金数额无具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。法院判决开发商按吴某已付购房款46万余元并按银行逾期贷款利息的标准向吴某给付违约金（违约金自2005年3月1日起至2006年9月30日止，以41698.8元为限）；开发商应于30日内协助吴某办理房屋产权证书。

　　开发商初始登记是办房证前提

　　市法院民二庭一位法官告诉记者，开发商在房产部门提供初始登记，是办房证的一个前提。在实践中，办理产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用。本案中，开发商于2007年2月9日才在房产部门完成初始登记，此时业主已经入住2年，逾期没能办房证的责任应由开发商承担。