石家庄房地产律师逐条分析可能在商品房买卖合同中出现的问题

买房是个人生活中的一件大事,很多人可能一辈子就买一次房子,所以买房子的事情慎之又慎,但是现在的商品房买卖合同让人看起来就像是雾里看花,现律师给您点评商品房买卖合同。

什么是商品房买卖合同

商品房买卖合同,2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定是指是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

现在石家庄市的房地产开发商与购房者签订的商品房买卖合同都是建设部、工商总局下发的商品房买卖合同2001年版的示范文本。

现逐条分析可能在商品房买卖合同中出现的问题

第一条 项目建设依据

买受人应注意的事项为，在本条款中有的房地产开发公司选用的是【土地使用权出让合同号】×××，这样看起来是与前款相符，但这样的标注不能得知开发公司是否向土地管理部门足额交纳了土地出让金，存在不能依法办理土地证的风险。

本条款还要看应该开发公司填写的项目是否填写，并核实其建设工程规划许可证和施工许可证的真实性

第二条 商品房销售依据

商品房销售分为商品房现售和商品房预售。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

如果购房者购买的是现房，要审查开发商的竣工验收合格证和房屋质量合格证原件。如果消费财购买的是预售商品房，应该审查开发公司的商品房预售许可证原件。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

在本条款中房屋购买人须核实房屋平面图和房屋是否一致。

第四条 计价方式与价款

本条中的计价方式有三种，一种是按套（单元）计算；这种计价方式不多见，有时会出现在购买商铺的情况中，因为这种计价方式是完全按照开发公司的建筑方式以套或以单元计算购房款，不具有科学性和公正性，容易产生纠纷，相比较而言购房者一般又不是太熟悉房地产中的专业术语，风险较大，律师提醒购房者在选择这种计价方式时要慎重。第二种计价方式是按套内建筑面积计算，这种计价方式比起按套计算适用的范围广，但在石家庄市大多数购房人都会选择第三种方式，也就是按建筑面积计算，最后的面积以产权证明（房产证）为准因为这种方式开发公司和购房者都容易接受。

第三条 面积确认及面积差异处理

产权登记与合同约定的面积发生争议时，售房合同有两种方式解决争议，一种是按产权证面积多退少补；另一种是面积误差在3%以内，购房人按购房价格付款，面积误差超过3%，购房人有权退房，购买人不退房的，面积误差超过3%部分房价款由开发商承担，产权归购房人，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差小于3%部分购房款由开发商返还给购房人，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

这两种处理方式一般开发商会选择第一种，第一种看上去也不错，但实际过程中开发商一般都会在建房时把面积增大，让购房人多付款，违背了购房人的真实意愿，增加了购房人的经济负担。第二种处理方式是根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，这种方式相对于第一种方式对于开发商和购房者来说都很公平，但开发商一般都会让购房人选择第一种方式，因为这样购房人就不能再以第二种方式来追究开发商的责任了，这是民事法律上的一个非常重要的原则，就是当事人意思自治，约定大于法定（在约定的事项不违反法律的禁止性规定的前提下），这样开发商能追求最大的利润。

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