石家庄又见“房产抵押” 业内:注意三大陷阱

　　2月4日，石家庄市住房保障和房产管理局网站再次发布一则预售范围变更公告，这也是1月29日至2月4日近一个星期以来发布的第三则房产抵押公告。

　　■石家庄再发房产抵押公告

　　石家庄市住房局公告显示，石家庄“金指数国际商务广场”项目2013034号预售许可证预售范围内部分未售房产，作为贷款抵押担保。经审核，目前项目已暂停抵押担保房产的预售。值得注意的是，该项目预售许可证的备注一栏明确写有“该宗土地有抵押”。

　　公开资料显示，金指数国际广场位于中华北大街与新华路交口东行500米路南，地处中华北大街以东，新华路以南，东购商圈、新华集贸市场核心区域，项目总占地约合32.69亩，建筑面积为147315平方米，容积率为6.5。

　　据了解，石家庄“金指数国际广场”此次抵押的2013034号预售许可证预售范围内的未售房产为项目的负一层全部和五层全部。据悉，该项目住宅楼的预售许可证发证日期为2013年6月份。

　　事实上，早在2012年，石家庄市住房局已颁布《关于已取得预售许可证的房屋办理抵押的规定》，其中，已批准预售的房产，开发企业拟用其进行贷款抵押担保的，由开发企业向房地产市场管理中心提出贷款抵押担保申请，并提交预售许可证原件及抵押房产明细，同时书面承诺用于抵押担保的房产均未出售，并在媒体公告五日。

　　石家庄住房局相关人士表示，此举是为进一步规范房屋预售过程中的抵押担保行为，保障购房人的合法权益。放宽了商品房抵押担保条件，增加了开发企业的融资手段。

　　■抵押解除后才能再出售

　　据石家庄住房局相关人士介绍，石家庄住房部门将对拟抵押担保的房产予以限制，停止办理网上合同签约备案手续，也就是说，石家庄住房部门将限制拟抵押担保房产的销售，待抵押解除后，该房产才能再次进行销售。

　　据介绍，石家庄住房局将对拟抵押担保的房产的预售许可证办理变更手续，变更后的预售许可证、预售房屋明细表要在石房网上进行公示。变更后的预售许可证等相关资料，到房屋资产权属登记监理中心办理抵押担保房产的预告登记及抵押预告登记。预告登记的房产必须是与形象进度相符的在建工程。

　　“此举主要是为了防止已抵押担保的房产再次销售，进行风险控制。”上述人士表示，已批准预售房产也可抵押贷款的做法在有些城市已经实行。

　　其实，无论是住房还是商铺，业内人士提醒，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，购房者一定要警惕。

　　陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

　　陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。

　　陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。

　　因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后五日内(最长不得超过三十日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约;在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。