退房解除房屋买卖合同诉讼中房产法律问题律师解析

退房解除房屋买卖合同诉讼中房产法律问题律师解析
这一阶段上海房地产市场不太乐观，出现了不少商品房退房诉讼，针对退房解除合同过程中出现的一些法律问题，本律师根据多年来代理房产纠纷案件经验分析退房解除合同应注意的几点问题：
1、约定解除合同之情形。即房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款，因此购房者要充分认识并利用这一条款，及时明确地告知开商要求退房并解除合同，因为这个解除合同条款虽然对购房者是有利的，但有些开发商都会在条款中附加一句说明，即如出现这一可以解除合同之情形时购房者在一个时间期限内没有行使视为放弃行使合同解除权，针对这一时间上的限定，如购房者不充分重视很可能就因为具备解除合同条件但没有及时行使而丧失。
这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。
2、法定解除合同之情形。即房屋买卖合同中没有明确约定出现不能按时交付房屋、办理产证及权利登记、质量问题、贷款合同问题、以及面积误差处理等情况或即使有约定但不够明确时，达到法定期限时，则购房者可以行使法定解除权，达到退房目的。这些情形从最高院关于商品房买卖的司法解释中都能体现出来：
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十四条（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
3、依相关法律法规及司法解释规定行使合同解除权而退房的还包括以下情形：
（1）,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（三）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（四）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（六）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

（2）,根据建设部商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
（3）,前述建设部办法还规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条与最高院解释相互呼应。