建筑物楼顶平台权属相关法律问题探析

建筑物楼顶平台权属相关法律问题探析
作者：蒋桥生来源：人民法院报 2008年9月18日
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李某2006年1月购买了江西省赣州市某住宅小区3栋1单元顶层的701室复式楼。王某于2006年8月购买了该小区的3栋1单元702室复式楼。李某和王某的购房合同中均约定了“该商品房所在楼宇的楼顶的使用权归业主”。2007年6月李某装修房屋时，将702室楼顶的隔热层予以拆除，并安装了太阳能热水器。王某不同意，多次找李某和物业管理处协商处理，均未果。王某诉至法院请求判令李某拆除安装在702室楼顶的太阳能热水器及恢复隔热层。
以该案为代表的建筑物区分所有之共有部分权属纠纷案例，在理论和实践中提出以下几个相关问题进行探讨：
楼顶平台权属的确定
按照建筑物区分所有的理论，建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有份额对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，对建筑物及其附属设施享有管理权，而构成建筑物所有权的复合共有。建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权；二是共有权；三是成员权。我国物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
因此，确认楼顶平台的权属，关键是认定楼顶平台属于建筑物区分所有中的专有部分，还是属于共有部分。在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，通说认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系，在区分所有权人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分应仅包含墙壁、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上（如买卖），专有部分应包含墙壁、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。在建筑物的顶层，区分所有权人没有与他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区分所有权人的专有部分，建立专有部分的所有权。但是，在界定专有部分和共用部分的界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。按照这样的标准，如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体，都是全体区分所有权人所共有。
根据上述理论，区分所有建筑物的楼顶平台属于共有部分，不能成为顶层区分所有权人的专有部分所有权的客体，应当归属于全体区分所有权人共有。
楼顶平台能否约定为专有使用
在生活实践中，楼顶平台的情况比较复杂，有的是开发商保留楼顶平台的所有权；有的是由业主共同使用；有的是开发商在售房时一并出卖或附赠给业主，而且只能由某个业主使用。
根据上述分析，楼顶平台应为共有部分，但是为法定共有，还是约定共有？法定共有，当事人则不得通过约定变更其所有权归属，如我国物权法第七十三条规定的建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及第七十九条规定的建筑物及其附属设施的维修资金，均为法定共有。而如物权法第七十四条规定的车库、车位，当事人可以通过约定确定其归属。我国物权法对于楼顶（楼顶平台）的归属并没有作出规定，因此也带来了不少关于楼顶权属的民事纠纷。笔者认为，根据楼顶平台构造和使用功能上的特点，楼顶平台应为法定共有，当事人不得通过约定变更其所有权归属，其所有权应由该建筑物的所有业主享有。开发商不能将一个没有楼顶的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能将楼顶平台出售或附赠给某个业主。

楼顶平台的所有权由该建筑物的全体业主享有，其占有、使用、收益、处分，都是全体业主的权利，由全体业主共同支配，但其使用权得否约定为由特定的业主享有呢？因所有权和使用权可以分离，在楼顶平台所有权为该建筑物全体业主共同享有的前提下，所有人应可以通过约定将其使用权转让给他人享有。但是，只能由楼顶平台所有人，即全体业主对其使用权进行处分。开发商与个别区分所有权人约定楼顶平台归属于该区分所有权人专有使用的，这个约定应为无效，是不能对抗全体区分所有权人的权利。
楼顶平台之全部业主都同意通过约定将楼顶平台之使用权归属于特定的业主使用时，作出约定并无问题，关键是只有部分业主同意时，该如何处理？笔者认为，根据物权法第八十条的规定，在没有约定或约定不明的情况下，业主可以按照其专有部分占建筑物总面积的比例，即持有份额来对共有部分行使权利，承担义务。对楼顶平台之使用权的处分，应尊重楼顶平台之每个所有权人的意志。不同意将共有之楼顶平台使用权转让给他人的业主，仍可按其持有份使用该楼顶平台。
起诉的主体资格问题
在该类纠纷案件中，关于起诉的主体资格问题，有观点认为因为涉诉的楼顶平台归全体业主共有，那么就应当以全体业主、业主大会或业主委员会的名义提起诉讼。
个别区分所有权人对共有的楼顶平台进行不当使用时，全体业主作为该楼顶平台的所有权人，当然享有诉权，以保护自己的合法权益。现代诉讼理论已经承认了民事责任主体与诉讼主体是可能分离的，在一个小区只有一栋楼房的情况下，业主大会的诉讼主体资格应该没有疑问；而在一个小区有多栋楼房的情况下，业主委员会是否有诉讼主体资格，值得进一步探讨。
但是，个别区分所有权人是否享有诉权呢？笔者认为，物权法第八十三条第二款规定了业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。该规定并没有否认个别业主对他人侵害自己的共有权时享有诉权。只要业主的合法权益受到侵害，就可以以自己的名义提起诉讼。如否认个别业主对他人侵害自己的共有权时享有诉权，而只承认全体业主享有诉权，那么当个别业主只征得部分共有人同意而不当使用共有物时，其他共有人因不享有诉权而无法保护自己的合法权益。
（作者单位：江西省赣州市中级人民法院）