二手房按揭新政出台近一个月 阴阳合同基本绝迹

北京银监局下发的旨在整治二手房"阴阳合同"的"84号文"(以下简称"新政")出台后，意味着网签价格不能低于银行的评估值，这无疑给贷款买房的人增加了税费成本。据21世纪不动产市场监测数据显示，目前北京二手房市场中，买房需要商贷的客户占到了总量的50%左右，也就是说全市五成左右的二手房交易有可能会因新政而受到一定约束，尤其是对于房龄未满两年的房产来说，交易成本增长的幅度更大。
　　目前，北京市银监局二手房按揭新政发布已经20多天，北京市的二手房屋买卖交易情况是否受到影响呢？为此记者采访了北京一些房屋中介机构。
　　记者近日从"我爱我家"中介机构了解到，9月上旬北京市二手房网签激增64.23%。这一方面是由于为了符合新政的要求，出现了大量的退改签；另一方面，由于部分银行有8天的政策缓冲期，许多购房人集中利用缓冲期网签，以享受老政策的避税优惠所致。那么，缓冲期过后，二手房按揭新政落地后，市场反应又如何呢？
　　记者从"我爱我家"了解到，新政落地两周以来，二手房交易量同比上月同期基本持平，保持平稳。
　　"我爱我家"市场研究中心分析，新政之所以对市场冲击不大，主要是由于受影响的购房人比例不高和目前相对优惠的低税率有关。
　　首先，来自"我爱我家"的数据显示，购买二手房不需要贷款的购房人占总量的30%，购买二手房但是选择使用公积金贷款的购房人占25%，购买二手房使用商业银行贷款的购房人占45%。从这个数据可以看到，新政对于30%的不贷款者没有影响，另外公积金从来没有"黑白合同"的存在，所以这25%的人也不会受到公积金的影响，也就是说只有45%的商业贷款使用人会受到影响。
　　其次，在选择商业贷款购房者中，贷款比例低、贷款额度不高的人基本不受影响，真正受政策影响的主要是需要贷款五成以上的购房者，而这些人只占整体二手房购房人的22%。
　　再次，在这最受影响的22%的购房者中，有12%的购房者购买的是普通住宅，有10%的购房者购买的是非普通住宅。"我爱我家"为此计算过，购买普通住宅的购房者只要房屋满2年，没有营业税的话，所涉及的税收基本只有契税一项，而如果是首次置业，购买的又是90平方米以下的普通住宅，那么只要交纳1%的契税即可。由于税率较低，所以对于大多数人来说，基本补交几千元税金就可以了。而增加纳税额较多的主要是10%的非普通住宅购买者。他们除了需要交纳3%的契税外，还需要按差额缴纳5.5%的营业税。如果房屋面积大，总价高，近几年涨价幅度大的话，因政策变化增加的税费甚至有可能是房屋总价的1/5。但往往这10%的购房人资金实力比较雄厚，大部分人能够承担新政增加的税收。
　　同时，"我爱我家"市场研究中心表示，新政之所以对市场冲击不大，主要是因为2009年政府出台了一系列低税率政策。但是，如果2010年这些低税率政策不能延续的话，再加上这次的二手房按揭新政，购房人的税费负担就会大幅度增加，二手房交易量有可能大幅度萎缩，市场将出现大起大落的局面。
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　　什么是阴阳合同？
　　北京市银监局下发84号文，主要是因为目前北京市二手房屋交易市场存在"阴阳合同"的情况。那么，"阴阳合同"有什么奥秘呢？
　　这要从2008年10月15日说起，根据政府的相关规定，从这一天起，北京二手房买卖实行全面网签。一些二手房屋的买卖双方，一个为了避税，一个为了获得更多房贷，与中介公司商量，往往采取三步走：第一步，买卖双方先在"线下"(即网签前)按照双方的实际成交价格签订一个合同；第二步，买卖双方和中介公司"上线"进行网签，参照房屋所在地最低缴税指导价签订一个较低成交价格的合同，房主可以此价格尽量"避税"；第三步，买方以"线下"签订的较高成交价格的合同向银行申请贷款。