商品房买卖注意问题

　　商品房的买卖是一个很大的问题，所以其中会有很多说不清楚的细节，我现在仅就商品房买卖中应注意的一些地方告诉大家，请大家以后在商品房的买卖中注意这些细节。当然这些注意事项仅适用于房地产商开发的商品房卖给买受人的情形。因为买受人在与房地产商买卖商品房的过程中，总是处在弱势地位的，连买卖合同都是房地产商提供的格式合同，而非平等主体之间的协商的结果，所以大家更要注意保护好自己的合法权益。

　　第一个问题：住房面积与合同面积误差不得超过3%

　　很多人经常拿到房地产证后，发现签定合同时的房产面积会与实际上的住房面积有出入，很多人往往原本希望自己的是一个大户型，最后到手的却是一个中等户型，而且一般的开发房在提供的格式合同中对于面积的误差有一个约定，我所看到的合同中，约定的最高误差比例为允许误差为5%，也就是100平米的房子，最后可以允许变为95个平米。其实这种约定是不符合法律规定的，法律的规定是允许的误差值为绝对值3%，也就是说如果误差在3%(含3%)内，那么就是房屋的买受人不得要求解除合同，但是同时注意的是，房屋的买受人是按照房屋的实际面积支付房款。也就是说最后房产证上所确定的面积加上买受人应分担的公用面积，才是买受人应实际支付价款的面积。当然也有房地产开发商故意加大房屋面积，让买受人多支付房款，而这种人行为却被法律所允许，当然加大的面积要控制在3%以内。那种5%的约定很显然违法了，对双方都不具有约束力。

　　如果超出了面积误差绝大值超过3%的情况下。实际面积大于合同约定面积的话，买受人同意履行的，补足3%的房款，超过3%的部份由出卖人承担，所有权归买受人;如果实际面积小于合同约定面积的话，如果买受人同意履行，那么出卖人将3%以内部份的房款退还给买受人，超过3%的面积由出卖人双倍返还价款。当然超过误差超过3%的话，买受人可以选择解除合同，并且要求返还房款及利息。

　　所有的买房者马上回去对照吧，看你是不是开发商黑了你的面积。

　　第二个问题：开发商迟延交房

　　就是如果碰到开发商迟延交房的，你可以催告要求开发商交房，但同时记得保全好你的催告证据，最好的是发个快件，因为那样你会有一个邮局给你回执，以确实其是不是收到，同时将内容在快件的封面写好，或写一个书面的东西让他们签收，这样你就有他们接受到了你催告的证据。如果你催告过完三个月后，开发商还没有交房，那么你就选择去法院起诉吧，要求解除合同。而这种合同解除权是有法定期限的，如果你催告后，开发商催告你去解除合同，那么你就要三个月内去法院起诉解除合同;如果开方商对你的催告不理睬，那么你就要要你的催告满三个月后的一年内去法院起诉解除合同。注意这三个月以及一年的解除权行使期限是和诉讼时效不同的，是不适用中止或中断重新计算的，在法律上叫做除斥期间。如果你在除斥期间没有行使，那么你的解除权就消灭，你以后就只能等了，哪天开发商高兴了，就把房子给你了，当然，他迟延交房给你造成的损失你还是可以计算的。不过得注意，解除合同，得在合同没有另外的约定的情况下。

　　第三个问题：约定迟延交房的违约金

　　如果，你们合同中并没有约定迟延交房的违约金，并不是就意味着开发房能随心所欲的，想哪天给你房，就哪天给你房，你的损失就没有地方赔偿。如果你的损失是容易计算的话，虽然没有约定违约，但是你的损失还是可以要求其赔偿。如果你的损失确实难于计算，又没有违定，法律对你的损失也给了一个计算公式，那就是按照同地段同类房屋的租金标准确定，不过这个损失的计算标准比较低罢了，因为就是在深圳这种地方，3房一厅一年下来，租金也就5万左右，如果你的房子被拖一年，开发商不给你，你还不得烦死啊，所以买房者要随时注意行使解除权，有时长疼不如短疼。

　　第四个问题：房产证办理时效90日

　　就是开发商把房交给你了，但是房产证就是办不下来，那么你可以告开发商违约，要求其承担违约责任，当然前题是没有在合同另外有约定。以下情况下可以视为出卖人违约：

　　1合同约定的房屋所有权的办理期限;

　　2合同标的为尚未建成房屋，自房屋交付使用之日起90日;

　　3合同标的为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。

　　上述三个期间内，出卖人没有把房屋的权属证办理过户给你，你都可以要求出卖人承担相应的违约责任。如果违定有违约金的，或损失难于计算的，那么就按已付购房款数额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　房产证是你的权利证明，更是可以对抗第三人的依据，如果房产证没有到手，就不能证明这个房屋是你所有的，那么你的房屋就处于权利不确定的状态，你乐意啊?

　　五证俱全就能拿到产权证吗?

　　对商品房买卖而言，房地产开发企业应当在新建房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关申请房屋所有权初始登记，即申请取得房屋所有权证，并应提交用地证明文件或者土地使用许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关的证明文件。只有当开发企业在初始登记后，并取得新建商品房《房屋所有权证》后，购房人才能申请房屋权属转移登记，转移登记后据房屋买卖、交换、赠与继承、划拨、转让、分割、合并等。所以，没有商品房的初始登记，即开发企业中申请领取的房屋所有权证，也就没有商品房的转移登记，即购房人申请领取房屋所有权证。购房人应持开发商提供的房屋所有权等有关证明文件和商品房买卖合同、协议、购房付款凭证等，到房地产管理局所属的房地产交易所办理房屋交易手续，并缴纳有关税费，尔后到房地产登记发证中心办理权属登记，领取购房个人房屋所有权证。所以，买了合法商品房，并不等于就有了房屋产权，只有进行了房屋权属转移登记并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证，才算真正确定了该房屋的产权。

　　第五个问题：时效期限届满后超过一年，买受人可以解除合同和要求赔偿损失

　　那就是合同约定或《城市房地产经营管理条例》的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以解除合同和要求赔偿损失。这时的介意也是你赶快和出卖人解除合同吧，因为这时你的权利根本无法得到保证，你根本无法证据这个房子是你的，一但你的房屋的权益受到侵犯，你都无法举出证据，证明你的该房屋的合法所有人，你拿出一辈子的积蓄，如果得到的只是一个临时的家，我看大没有必要。

　　第六个问题：购买新房别忘签订“物业合同”

　　买房时承诺能享受的星级物业服务，入住后发现根本达不到要求，然而面对这样的遭遇，很多业主往往只能吃哑巴亏。其实业主在买房时，开发商就应配备好物业公司，物业公司也必须和业主签订《前期物业服务合同》，就入住后提供哪些物业服务进行详细约定。虽然很多新楼盘在办理预售许可证之前，开发商就按照规定通过招投标选聘了物业公司，但由于多数都是期房，小区的物业情况如何，业主在买房时往往只能听开发商的介绍。入住后，发现物业服务和承诺不相符，再找物业公司理论时，却因当初没有签订详细合同，缺乏维权凭证。按照国家相关规定，开发商在卖房时就应当给小区配备好物业公司，业主买房时应和物业公司签订一份《前期物业服务合同》，业主能享受到哪些管理服务，小区公共设施设备有哪些，都应列明。 ，《前期物业服务合同》中约定的内容应当包括：物业共用部位的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;公共绿地的养护和管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;装饰装修管理服务;物业档案资料管理等几大项内容。同时，合同还应该对小区内公用设施设备列出明细表，从小区内多少绿地面积、多少个车库，细致到垃圾点、照明设备都记录在案，使业主在买房子的时候，通过签订这份合同，就能知道之后能享受到什么样的服务。

　　第七个问题： 业主维权指南

　　随着小区开发不断增多，业主成为一个庞大的群体。物业公司随之增加，但物业公司的素质各不相同，业主的权利常有被侵犯。同时在小区之中，不再仅仅是业主与物业公司的冲突，业主之间的相处也成为一个问题。主要解读《物业管理条例》和《物权法》立意在于告诉各业主维权的一些知识。

　　第一：业委会

　　业委会的出现是有利于维护业主的权利的，因为单个的业主在物业公司和开发商的面前，力量显得如此苍白。但同时问题也出现了。业务会的权利基础来源于业主，一个小区成百上千的业主，也许权利的指向以及考虑问题的方式各不相同，所以业委会常常存在左右不讨好的情况。但我认为业委会的出现利大于弊。

　　根据《条例》的规定住宅区入住率50%以上或自第一个业主入住满两年后应当召开业主大会成立业委会，业主大会的要由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。这一规定是法定。但就我个人了解的深圳的情况来看，很多住宅区都没有成立业委会，这对于业主权益的保护是不利的。

　　第二：物业公司。

　　《条例》规定：当物业公司要进入小区进行管理时，应当有相应的委托合同，同时该委托合同应报住宅管理部门备案，并且物业管理公司必须持有市住宅管理部门颁发的《物业管理资质证书》。委托合同的来源应当是由业委会与物业公司签定的，而业委会与物业公司签定相关的委托合同应当经过业主大会的同意。如果小区业主与物业公司发生冲突，马上想到的就是查看物业公司是不是有相应的委托合同，如果有相关的委托合同，第二个就是查看该物业公司的《管理资质证书》。物业公司应当承担的管理责任包括

　　1、房屋的使用、维修、养护;

　　2、消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;

　　3、清洁卫生;

　　4、车辆行驶及停泊：

　　5、公共秩序;

　　6、市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。这都是《条例》规定的物业公司的管理责任，如果业主发现有物业公司没有按照上述的责任进行履行，可以通过业委会要求其如实的履行。

　　同时就维修责任来说，业主只负责维修室内部份，其他部份是由物业管理公司组织定期养护的和维修。当然物业公司的维修费用还是从住宅维修基金中支取的。

　　第三：业主公约。

　　《条例》规定，业主公约是在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住中持有半数以上投票权的业主签订后生效，已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人有效力。

　　第四：燃气、水、电等初装费。

　　深圳经济特区的小区业主比内地的小区业主幸福，因为根据《条例》的规定：“住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。”而在内地却不曾有过这样的规定。在内地某一城市，小区的所有煤气、水、电等初装费全部由小区业主自掏。而小区业主在遭遇如此状况后选择了诉讼，在该城甲区以及在该城乙区的A、B两个小区的业主的诉讼结果却截然相反。在该城甲区的人民法院支持了A小区业主的诉讼请求，由开发商全额支付;而在该城乙区的人民法院却驳回了B小区业主。两个案子都进入了二审程序。因为内地不像深圳经济特区一样存在有像《条例》一样的明文规定。

　　第五：《物权法》中的业主权利。

　　《物权法》单独有一章来明确业主的一部分权利，其中业主的共有权，包括：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”这种规定是在以往的法律中没有明确的，但同时对于业主共有的权利的行使必须要先经共有人同意，这也势必对于这一部份权利的行使会造成冲突。但是也使得物业公司以及开发商无法侵犯业主的权利。

　　在《物权法》中规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定有利于保护有车业主的车位和车库的获得权，但我个人认为这个规定存在漏洞，他并没有明确这种首先满足业主的需要是在一种什么条件下，是不是只要业主需要车位车库，你开发商就不得将该车位车库外卖?那么如果一个业主要一个车位，但是只愿出2万，而如果外卖的话可以得到4万，那么就根据对这一条法律的理解，你开发商就不得将该车位外卖。我个人认为《物权法》就这一规定来说，只片面强调了对业主的权利的保护，而忽略了开发商的权利。

　　业主的撤销请求权：如果业主大会或业委会做出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。这一规定更加有利于保护单个业主的合法权益。业主大会以及业委会的决定也不再是因为是经过大多数的同意就可以必然得到实行。

　　业主的起诉权：业主对于其他业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为，认为其侵犯了自己的合法权益，可以以自己的个人名义对侵权业主提起诉讼。这对于业主的权益保护，以及其他业主的减少侵权行为起到了促进作用。

　　第六：物权法对于买房者的保护

　　1：房屋的登记制度。

　　对于买房来说，最重要的就是一个房屋的权利，很多的买房者认为我只要和卖房者签定了房屋买卖合同，同时自己缴纳了合同所约定的房款，自己也入住了该房屋，那么这房屋就是自己的。其实这是对房屋买卖的一种误解。根据《物权法》的规定，对于房屋这种不动产的物权应当进行登记，只有进行了登记才会发生房屋物权的设立，变更，转让和消灭。并且这种登记自记载于不动产登记薄时发生效力。说明白一点，就是说只有房屋的房产证和土地使用权证全部都过户到你的名下，这个房屋才真正属于你的，你才有出租，闲置或买卖的自由啊。

　　当然，不是说你签好了房屋买卖合同就没有用，根据《物权法》的规定，你签定好的房屋买卖合同，自合同成产时生效，也就是说你们的房屋买卖还是成立并有效的，但是这种情况下你的房屋买卖不能对抗善意的第三人，那么也就会出现一房二卖三卖的情况，如果二卖三卖，后来的买房者并不清楚你们的房屋买卖合同，这时房屋的权利就是看房产证，如果房产证是第二个买房者的名字，那么第二个买房者是这个房屋的合法所有人。

　　所以所有的买房者都要注意，不论是在一手房的买卖中也好，二手房的买卖中也好，始终要关注的就是一个房产证的过户问题，只有房产证过户到了你的名下，你才真正的舒心。

　　2：异议登记制度。

　　《物权法》规定了一个异议登记制度，这是一个不同于以及的制度，因为在以往的登记过程中，只有先进行起诉后，你才能申请司法机关对于有争议的房屋进行临时查封。然而等《物权法》生效之后，如果权利人，利害人认为不动产的登记薄的记载有错误，可以申请改正登记，如果不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。当然这种异议登记不是无限制的，如果登记机构予以异议登记的，申请人要在15日内提起诉讼。

　　其实这种异议登记制度与法院的诉前财产保全有一定的相似之处，有所不同的是，这种异议登记制度更多的是取决于登记机构是不是认可你的异议，这种裁量权更多的是转移到了登记机构。这个制度也有一定的好处，物权法并没有明确说这种异议登记要提供相应的财产担保，而如果你进行诉前财产保全是需要提供相应的担保的。同也我就发现这种制度有一定的漏洞，那就是在以后的诉讼过程中，这制度存在可能被滥用的可能，特别是离婚诉讼中。

　　3：预告登记制度

　　预告登记制度的出现是物权法的另一个亮点，这种制度在以往的法律法规中没有得到明确，而现在《物权法》肯定了这种制度的合法性。进行房屋买卖的预告登记，更加保障了买房人的合法权益，特别是在买房地产开发的新房时，只要房地产商办理了相关的预售许可，而买房人在缴纳相关费用后，可以要求开发商办理这间住房的预告登记，进行预告登记后也就可以避免房屋的一卖二卖，或未经你的许可而进行抵押的情况。

　　4：登记机构赔偿制度。

　　这种赔偿制度也是在物权法中给予明确的，以往的其他法律法规并没有认可这种赔偿制度。赔偿制度的出现有利于房屋的权利人更好的保护自己的权益，也会让登记机构更加的慎重，因为如果一但现不慎重的情况，登记机构就可能面临成为赔偿主体的可能，所以只会让登记避犹不及，从而达到保护房屋权利人权益的目的。

　　5：住宅用地自动续期制度。

　　根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十一条的规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　如果根据这一法条，那么也就是说，如果房屋的土地使用权期限到了，房屋的所有者仍旧要按原来的土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，同时在房屋的土地使用权期限到来前一年，要去相关的部门办理土地使用权的续期。并且如果你不并理，那么土地使用权就会由国家无偿收回。在这种情况下，是不利于房屋的所有者来保护自己的房屋这种私有财产的。

　　物权法出现后，改变了《中华人民共和国房地产管理法》的这一规定，它明确了：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”也就可以使房屋一代代的传下去，使这个房屋真正的成为自己的祖业。

　　第八个问题：商品房的买卖合同

　　商品房的买卖中，合同最为重要，因为只有合同确立了买卖双方的权利义务，才能使买房者的权益受到更好的保护。但是因为绝大部份的买房者都没有相关的专业法律知识，往往没有注意合同中对于自己的不利约定，等到发生争执时才发现合同是不利于保护自己的权益的，我现在就告诉大家一些商品房买卖合同中应当注意的，和签订合同后可能会出现的一些情况(也适用于个人之间的房屋买卖)。

　　1：在你看完房后，签订购房合同，卖房者时有会要你交一部份定金，这时候你就要注意合同中的约定了，要看清楚合同中注明的是“定金”还是“订金”，因为这两个名词是不同的，“定金”是收受定金方在违约时要双倍返还的，而“订金”却只需要返还你缴纳的金额给你就好了，同时在出现违约责任时，定金罚和违约罚是可以并用的，也就是说你可以先要求其双倍返还定金后，再按照合同的约定，要求其承担违约金，对于买房者来说能够得到最大的利益;而订金的话，它的返还并不是一种处罚，那么你仅就能得到违约金。

　　2：合同约定要明确，因为根据《合同法》的规定，如果约定不明，至使合同无法履行的话，那么是可以解除合同的。而有些房屋的买卖合同本身的约定不是特别的明确，那么就要注意，有时因为这个地段的房产涨价的速度很快，在你没有拿到房产证之前，有时卖房者会选择解除合同。如果你的合同约定明确，没有什么漏洞可钻，那么卖房者提出解除合同就要承担相应的违约责任;相反，如果你这个房屋买卖合同本身有重大的漏洞，那么卖房者可以以你的合同约定不明，提出解除合同，而这时的解除合同，合同的解除者是不用承担相应的违约责任的。如果房子降价很快，买房者也可以反着适用。这是一部份想解除合同的人选择律师后，律师所找的一个突破口。最好的就是在合同签定之初就找律师介入，双方都能更好的保障自己的合法权益。

　　3：开发商在签定合同后，如果这一地段的房价涨得很快，有时开发商会选择单方解除合同。相对来说，和开发商签定房屋买卖合同的话，约定是比较明确的，不会存在有那种因为约定不明而解除合同的情况，除非开发商本意就是想找个陷阱给你，同时建设部有相关的合同范本，所以一般开发商都会承担违约责任。但是不知道买房者是不是注意到了，所有的开发商所约定的违约责任都是比较低的，一般都是合同总价款的千分之几，很少有1%的，而大家想想，一套100平米的房子，涨1000元/平米，那么就是涨了10万元，如果按照这套房子原本的价款为100万元，那么他的一个违约行为除去支付给你的1万元的违约金，给律师的1-2万元的律师费，那么他至少还能赚7万元，一般一个小区都是上千户，他只是一个普通的违约行为，就可以赚到上千万，有时为了利益，有时开发商是会选择违约的。很多的买房者也认为合同违定的违约责任只有这么多，而不去选择找律师，而是自己出庭，拿1万左右的违约金。而在深圳，某一个地段的房产一个月内涨1000元/平米，也不是什么新鲜事。其实如果通过律师的话，买房者可以拿到更多赔偿。根据法律的规定，就这种单方解除合同的行为，违约方是要承担违约责任的，违约责任的承担不是死板的，不是说约定1%的违约的责任，就是1%，一尘不变的，而是这个违约责任是按照你的损失大小来进行比照的，如果你约定违约责任是10万的违约金，而你的实际损失是20万，那么就按20万进行赔偿你;你的损失只有1万，那么法官会适应减少，而这个适当减少就看法官的自由裁量权了，减少5万也是适当减少，减少7万也是适当减少，但一般不会减到1万，如果这种情况下，不违约方总会有点赚。就损失的理解，其实损失应当包括已经受到的损失和可得利益的损失。具体到买房来看，已经受到的损失就是你已经支付的款项的银行利息，而可得利益的损失，就是你房屋的升值损失，而这种损失你就找到相应的房地产评估部门进行评估了。在卖房合同中，卖房者违约责任肯定很低，因为那些都是格式合同，几百几千份都是一个样子，不会因为你一个人把违约责任定很高的。你只能选择律师，为你争取更多的赔偿，律师会给你专业的建议，千万不要省小钱，而丢大钱，而随意听从房地产开发商的摆布。当然你也可以选择不解除合同，而要求法院判决要求房地产商继续履行，但是否能得到法院的支持，打一个问号。

　　4：看住房产证，特别是在个人之间的房屋买卖中，在买卖房屋前多去跑跑房地产管理局，多去查询一下你要买的房产的信息，看是否抵押，是不是在别人名下。最好是要先把房产过户到你名下之后，再缴纳相关的房款，实在不行，那就要在合同中载明，在合同签定多少日之内要将房产过户，或等房产竣工后多少日要办理房产证手续。在个人之间的房屋买卖中，最好是要卖房人找一个有实力的人或单位进行担保，避免人财两空。和个人签订房屋买卖合同之后，就要马上把房产证拿到手，然后有时间就叫上卖房者和你一起去办过户手续，怕到时出现一房二卖，三卖的情况。千万不要在房产没有过户前，将全部房款全部缴清。和房地产商签定相关合同之前，多去了解一下该房地产商的实力，实力大的公司相对来说你的权益有保障一些，怕的就是一些空壳的房地产开发商，套了现金之后，就跑人，到时房子拿不到，钱也不见了。

　　第九个问题：违约金和定金能否并用?

　　国庆时看中了一套小房，我先交了6万元定金，在签订合同时，我担心对方不能按期将房子交付给我们，想在合同中将违约金约定高一点，因为我们是肯定会要房子的，也会按期将房款全部付清.但房产商不同意，说只能按照他们的合同样本，违约金不超过已交房款的10%。请问：违约金和定金可以并用吗?

　　答：我国合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条规定，定金条款或违约金条款不可并用，当事人只可择其一而行使之。

　　关于定金的数额限制，法律有明确的规定，担保法第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”至于违约金的数额，法律没有明确的限制性规定，实践中一般由当事人双方自愿商定。但根据合同法第一百一十四条的规定，“双方约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;双方约定的违约金过分高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　第十个问题：房地产商在商品房买卖中的欺诈 行为

　　对商品房的买卖，国家对于开发商欺诈业主的行为也做了明确的惩罚性规定，最高人民法院有一个司法解释，在这个解释中，明确规定了这种惩罚性赔偿，当然这种惩罚性赔偿的规定就是要求不得超过购房款的一倍。但是这种惩罚性条款只适用于房地产开发企业卖房，而不适用于个人之间的买卖商品房，这也许是该解释的一个法律漏洞。

　　在该解释中明确了几种情形，应当是视为欺诈的

　　1：本来是拆迁安置房，如果被拆迁安置人要求优先取得安置房的要求可以得到支持，如果被拆迁人不要求优先取得该安置房的;

　　2：在商品房买卖合同签定后，卖房人未告知买房人的情况下将该房产进行抵押;

　　3：在商品房买志合同签定后，卖房人又将该房屋卖给第三人;

　　4：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(这种预售房一般是未竣工的房屋)

　　5：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　6：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　在这六种情况下都可以要求返还价款以及利息，赔偿损失，然后再要求不超过房价一倍的赔偿。

　　第一种情形很少，因为拆迁安置房屋不会特别多。

　　第二种情形和第五种情形会特别多，因为在现有的国情以及房地产开商的实力情况下，很少有开发房商能拿出几个亿或十几个亿的现金来进行房地产开发的，一般都是将开发的楼盘进行抵押，所以买房者以后要小心，多留一个心眼。同时注意不要以为只有建好的房屋才可以抵押。在《物权法》中，正在建筑的建筑物也是可以进行抵押的，不要大意。

　　第三种情形就要小心了，《物权法》中认可一种叫做预登记的行为，而预登记的效力就相当于房产证的登记。所以在买房后马上办理预登记，如果能直接办房产证是最好的。

　　第四种情形下没有取得预售许可证或提供虚假的预售许可证明的，相对来说比较少，因为预售许可证只要相对资金实力好一点的房地产开发商就没有办不下来的，也不会有房地产开发商会去冒吊销开发资格的危险的。稍加留意就可。

　　第六种情形下比较多，那就是在房产买卖之前看房产证，看是不是办理过预登记或房产证上的名字。

　　对于大家来说，不要怕碰到上述的情况，大家都应当庆幸自己碰到这种情况，按现在深圳的房价来说，一套住房的房价在一百万左右，而你碰到上述情况下，你也许是一个合同，就可以赚到一百万左右，你又何乐而不为呢?当然最好是在买卖房屋时自带律师或自己熟悉这在房地产管理局的程序，以便及时发现商机。

　　当然在这种情况下，大家千万不要相信什么人多力量大，人太多了，相反开发商反正不想给了，因为他要赔的钱太多了，他拿不出来，他就等你去打官司，去拖你，到时你房也拿不到，赔偿也会僵着。而你如果你一个人或几个人，那么最好就是找一个律师和他们交涉，说不定相反会取得更好的效果。所以碰到这种情况下，大家千万不要慌，冷静点就可以。当然这种情形只适合开发商卖房给你，而不适用个人之间的买卖房屋。如果是个人之间，那么你就要看好房产证，如果个人和你说签个合同，房子就是你的，千万不要相信。最好是先把房产证过户到你的名下后，再给房款。避免出现一房二卖，三卖的情况啊，如果房地产商一卖二卖，你还可以找到赔偿的地方，如果是个人，你到时找人都会找不到。

　　当然在这种案件中最重要的就是一个证据的取得啊，如果他能在合同中进行保证，说该房不是拆迁安置房，该房没有办理过抵押，也没有卖给过别人，更不会一房二卖，那样是最好，那样你就不要怕了。怕的就是有的房地产商的律师给房地产商出主意，而避开这个惩罚性赔偿条款。我就曾碰到有一个这样的情况，我的一个朋友买进一个门面，98万，而在签定合同时房地产商并不告诉我朋友这个房子进行了抵押，而是在我朋友签定合同后，过大约二个月，房屋还未完全竣工时，招开所有买房人的会议，告诉我朋友说房产进行了抵押，并且和所有的买房人说如果他们不想买了，可以退款。而绝大部份的买房人看到这个地段的房屋已经升值了大约十万元左右，同时抵押的数目也不是特别大，就选择了要房。我朋友问我时，我知道这是开发商的律师玩的一个游戏，选择在你合同签定后再告诉你这个事实，那么大部份人的不知道这个惩罚性条款，买房者都考虑到房屋已经升值，就肯定不会选择放弃买房，而选择接受，也不会选择咨询律师，而所谓恶意隐瞒抵押事实又很难说。其实在这种情况下，就是一个法院对于事实的认定问题，那就是恶意隐瞒抵押事实。我个人认为只要在合同签定之时没有告诉你抵押的事实，而该抵押行为在签定合同之前就完成了，就应当认定为恶意隐瞒，因为只要合同签定，买卖商品房的合同就成立并生效。最后我朋友选择了向开发商交涉，当然是私底下的交涉，最后开发商赔偿20万，面门的买卖合同也并继续履行。

　　所以在确认开发商欺诈的话，最好是自己收集证据，就是在合同签定时，找一个DV机纪录一下，你可以在签合同的过程中发问，是不是办理了抵押，是不是一房二卖，是不是拆迁安置房，开发商为了你能签合同都会告诉你是没有的。买房时多找几个朋友一起去，必要时进行诉讼的话，也可以出庭作证。开发商在签合同时没有告诉你抵押事实的话，而在签定合同后再告诉你抵押事实，你就要能确认第二次告诉你进行了抵押的时间是后于合同签定之时的，最好是要他出具告诉你进行了抵押的文字依据，方便你进行索赔。最好是律师能提前介入，在签定房屋买卖合同时，就把自己的律师带过去，给自己以后减少麻烦也可以及时发现商机。如果不想请律师，自己多跑几趟房地产管理局，多去看看你想要买的房屋的房产信息。一但真出现了欺诈的事实，马上联系律师。最重要的是记住，在这种情形下，人多不一定力量大。

　　第十一个问题：房屋分类知识

　　按房屋建筑结构分类

　　【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

　　【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

　　【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

　　【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

　　【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

　　【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

　　(四)按房屋建筑楼层分类

　　【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

　　假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

　　【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)。

　　【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

　　【搁楼(暗楼)】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

　　【低层住宅】 指一层至三层的住宅。

　　【多层住宅】 指四层至六层的住宅。

　　【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。

　　【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。

　　(五)按房屋建筑年代分类

　　房屋建成年份是按房屋实际竣工年份计算，拆除翻建的，按翻建竣工的年份计算;扩建的房屋，面积超原房屋面积的，按扩建竣工年份计算，未超过的按原房屋竣年份填写。

　　【1949年以前的房屋】 指1949年(含1949年)以前建成的房屋。

　　【五十年代的房屋】 指1950年至1959年期间建成的房屋。

　　【六十年代的房屋】 指1960年至1969年期间建成的房屋。

　　【七十年代的房屋】 指1970年至1979年期间建成的房屋。

　　【八十年代的房屋】 指1980年至1989年期间建成的房屋。

　　【九十年代的房屋】 指1990年至1999年期间建成的房屋。

　　第十二个问题： 房屋面积知识

　　(一)建筑面积

　　【房屋建筑面积】

　　是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　【住宅建筑面积】

　　是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。

　　【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。

　　【危险房屋建筑面积】

　　是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。

　　【房屋减少建筑面积】

　　指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。

　　(二)房屋建筑面积计算规则

　　1、计算全部建筑面积的范围

　　a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

　　c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

　　e)房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

　　f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

　　h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

　　k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　o)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半建筑面积的范围

　　a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

　　c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

　　3、不计算建筑面积的范围

　　a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。

　　b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

　　c)房屋之间无上盖的架空通廊。

　　d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

　　g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

　　(三)房屋使用面积

　　【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

　　【住宅使用面积】是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。

　　第十三个问题：房屋用地知识

　　【房屋用地】

　　是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

　　【房屋用地面积】房屋用地面积是以丘(地表上一块有界空间的地块)为单位进行测算。下列土地不计入用地面积：

　　(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;

　　(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;

　　(4)其他按规定不计入用地的面积。

　　【土地使用权划拨】

　　是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　【土地使用权出让】　是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　第十四个问题：买房与户口,户籍问题

　　从宪法的修改而言，中国是先有的户籍制度限制，后有的城乡土地制度。而现在看则是城乡土地制度的差别限制着户籍制度的改革。

　　中国也许是世界上唯一一个现存的将土地分为城镇土地和农村集体土地的国家了。和户籍制度相关的正是农村的户籍决定着宅基地和承包的土地、山林等。而城市的户籍则需用交纳土地出让金的方式获得土地的使用权。土地与户籍形成了不可分离的对应关系。即使某些农业人口进了城，转为了城市户籍，其家中的宅基地与承包地并不发生减人减地的变化。于是城市中的住房保障就变成了只能以户籍所在地为基本依据的保障性制度。即使同样是城市人口也因所在地城市的不同而决定，并非依其工作、生活而产生的人户分离的所在地决定。也许这样以户籍为主要依据的保障是因为由公民的选区选票所决定的。

　　所有城市中都有大量的非户籍人口在买房，于是相当一批“专家”都在以非户籍的“外地人”购房所占的比重增长来衡量与描述房地产的“泡沫”。当然也有相当一批政府官员在认为这个相当比重的“外地人”购房就是“投机”或“投资”炒房的现象，因此要坚决的打击和抑制这种“投资”或“投机”行为，要坚决的打击和限制购买“第二套”住房。

　　似乎这些“专家”与“官员”们忘记了以户籍为基础的住房保障中并不包括这些非户籍人员。而市场经济的经济活动已打破了户籍所在地的约束，不但从一个城市发展为一个地区，资金与产品不但在省域流动也在全国范围内流动，甚至已经实现了跨国界的全球化流动。

　　似乎他们忘记了在中国高速工业化和告诉城市化发展的过程中，每年都有大量的农业人口变成了城市人口，而这些转化为城市人口之前的农民也许是先买的房，后改的户籍。同时，每年还有大量的流动人口在城市之间流动和从农村向城市流动。请问是当地政府在为这些非户籍的居民解决住房问题吗?如果不是，那么谁在解决他们的住房问题呢?一是外地人的自我购房;二是本地人的第二套住房的租赁。

　　户籍从婴儿呱呱落地之时就决定着人一生的命运，教育的方式、知识的来源、就业的条件、生活的福利、公共产品的享受、食品的供给、医疗的保障、婚姻的两地分居以及退休退养，更不用说政治上的平等了。没粮票吃不上饭，没有全国粮票更是寸步难行，户籍也决定着出行。

　　改革开放之后，情况发生了巨大的变化，许许多多的限制被取消了，户籍已经无法将农民挡在城市的大墙之外，也无法限制没有鹊桥就只能隔河相望的牛郎织女们了。但户籍制度的最坚固的堡垒仍未被攻克。

　　城市的教育资源、医疗资源、劳动保障、退休退养等虽然已经开始向非户籍人口妥协，但大多是高价、高成本的购买性和差异性的“商品”。最核心的则是以户籍政策为基础的住房保障政策，也因此引发了一系列的房地产市场中的矛盾。

　　第十五个问题：现房如何了解房屋的产权状况呢?

　　购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

　　1.房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;

　　2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;

　　3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期;

　　4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品 ;

　　5.其他内容，如房屋平面图等。

　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　最后，购房人购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5 年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

　　第十六个问题：房屋权属登记

　　房屋权属登记分为：

　　(一)总登记;

　　(二)初始登记;

　　(三)转移登记;

　　(四)变更登记;

　　(五)他项权利登记;

　　(六)注销登记。

　　房屋权属登记依以下程序进行：

　　(一)受理登记申请;

　　(二)权属审核;

　　(三)公告;适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

　　(四)核准登记，颁发房屋权属证书。

　　房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请;

　　权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

　　共有的房屋，由共有人共同申请。

　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

　　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

　　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

　　申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

　　权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

　　(一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

　　(二)房屋面积增加或者减少的;

　　(三)房屋翻建的;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

　　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

　　申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

　　第十七个问题： 房屋权属证书

　　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

　　共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。

　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

　　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

　　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

　　第十八个问题：商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　(四)商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　商品房预售，开企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

　　预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

　　第十九个问题：新建商品房明码标价书(物价局下发)

　　收费项目 收费标准 收费单位

　　契 税： 总房款X1.5% 税务部门

　　印 花 税: 总房款X0.05%+5元 税务部门

　　维 修 基 金: 建筑面积X720元X5% 市房产局

　　有线电视入网费: 500元 /户 电视台

　　天燃气初装费: 1800元 /户 燃气公司

　　天燃气安装费: 380元 /户 开发商

　　住宅注册登记费: 80元/户 市房产局

　　他项权证费: 80元/户 市房产局

　　住宅按揭代理费: 220元/户 房地产价格评估事务所

　　按揭担保服务费: 按贷款额的3%收取,不足200的按200收取,超过1000元的按1000元收取. 开发商

　　说明:

　　1、明码标价书要求发到业主,一户一书。

　　2、住宅一次性付款代理费为300元/户;住宅按揭代理费为380元/户。( 房地产价格评估事务所委托代理协议为据)

　　3、工本费：50元/户(从房产局购买的合同工本费)

　　4、入住费： (物业部门收取的费用)

　　第二十个问题：个人住房贷款(公积金、商业银行按揭贷款)方式分析

　　商业银行：五年期以上个人住房贷款基准利率为7.83%

　　五年期以上个人住房公积金贷款利率为5.22%

　　还款方式：等额本金和等额本息两种。

　　1、等额本金还贷：是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

　　2、等额本息还贷：是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

　　理财专家提醒：从省钱角度看：等额本金还款方式优于等额本息。

　　比如：一笔总额50万元，期限20年的房贷：

　　等额本金还款方式的利息支出为：393131元

　　等额本息还款方式的利息支出为：491069元

　　相差近10万元，选择等额本金还贷方式，购房者在初期的还贷压力会比较大。

　　选择固定利率房贷可规避加息风险(就是在合同期内利率保持不变)

　　| 专家：贷款者不应盲目提前还贷　有四种人不适合

　　今年以来，中国人民银行已连续加息，使房贷族感到了巨大的压力。自明年1月1日起，我国房贷将再次执行新的利率，许多房贷族纷纷筹划提前还房贷事宜。对此，光大证券有限责任公司理财专家杨铭建议，提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些，但贷款者不应盲目提 前还贷，有四种人不适合提前还贷。

　　首先，使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。

　　其次，使用等额本金还款法，且还款期已经达到四分之一的消费者。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到四分之一，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。

　　第三，资金运作能力强，有更好投资理财渠道的人不适合提前还贷。从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，对于普通的消费者而言，数额比较大。因此，把流动资金用于提前还款，节省利息，回报率相当于贷款利率。如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率就相当于存、贷利差，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，或者资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。

　　最后，资金紧缺、经济能力有限的贷款买房人不宜提前还房贷。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。

　　第二十一个问题： 买房注意事项：劣质户型，购房者一生的痛

　　人们在选购住房时，大都会考虑以下五大因素，即：一看地段，二看户型，三看房价，四看环境，五看服务。顾名思义，地段指的是楼盘所处的地理位置。严格来讲，其中还应该包括该楼盘周边的配套设施等;户型和房价自不必过多解释。环境和服务，指的是楼盘周边环境、区内环境和物业服务了。之所以“地段”会排于“老大”地位，是因为地段决定着楼盘的身价以及增值潜力的大小。仔细分析，凡是身价居高不下的楼盘，其交通、购物、就医、上学、休闲、娱乐一定是非常方便的，而这种优越地段，往往又是开发商确定自身身价和衡量自身销售成功与否的有力筹码，亦是吸引众多购房者眼球的一把“上方宝剑”。故而，有房地产巨头感慨地说：成功的房地产开发，除了地段，还是地段。

　　业界人士常说一句话：“一件衣服买坏了，我们可以扔掉重新买;可一套房子买坏了，对于中国大多数普通家庭来说，要重新购买可并不是件容易的事。如果再遇上糟糕的户型，它真是你一辈子的痛……”

　　细细分析，此话并非没有道理。户型中的缺陷犹如玉石中的瑕疵，有瑕疵的玉石终归算不上是块好玉，劣质户型亦如此。

　　阳光 鲜氧 风景

　　时尚户型的标签

　　一生中，对于大多数中国人来说，可能有一半以上的时间都是在家中度过的。随着人们生活、工作方式的改变，家已不仅仅只是居住、吃饭、休闲的场所，也渐渐会成为家庭办公一族的又一办公空间。由此以来，人们在家中呆的时间将会更长。那么，如何才能使家成为自己完全放松身心的温馨港湾，而不至于使家变成束缚人性的一个牢笼?也许，只有从选择户型这一步做起，才是最为明智的选择。诚然，地段、房价、环境和服务都很重要，但对于购房者自身而言，户型才是自己选房时的重中之重，只有户型选好了，才能少了更多的遗憾;只有户型选对了，也许才能少了你一生的隐痛……