如何认定商品房买卖中的违约责任？

　　【基本案情】

　　原告陈萍

　　被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司。

　　原告诉称，原、被告于2013年5月31日签订了《商铺认购合同》一份，约定被告将位于咸阳世纪大道会展路以北地上2层16号商铺出卖给原告，商铺面积为13.26平方米，单价为9680.62元，商铺总价款为128365元。2013年5月31日原告向被告一次性付清房屋总价款128365元。认购合同第六条第一款约定签订合同后，接到售楼中心电话通知三日内，由原告携带相关证件到售楼中心签订《商品房买卖合同》。根据《商铺认购合同》约定的第六条第5款约定，被告应于2014年7月31日前交付咸阳世纪大道会展路以北地上2层16号商铺，而被告未能按《商铺认购合同》约定时间即2014年7月31日之前向原告交付房屋也未能签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次找被告商谈商铺解除事宜及退还全部购房款并赔偿原告利息损失，遭到被告拒绝。被告未能如期履行交房义务，并拒绝承担逾期交房的违约责任，原告诉至人民法院请求依法判令：1、请求依法判令解除原、被告于2013年5月31日签订的商铺认购合同。2、由被告退还原告购房款128365元。3、由被告承担原告购房款的利息(从2013年5月31日起至付清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)。4、案件受理费由被告承担。

　　被告辩称，原、被告签订的《商铺认购合同》合法有效，原告诉称与事实不符。2014年11月28日被告曾在《咸阳日报》公告交房。按照双方合同的约定由于政策性原因或者被告无法控制的原因导致工期延误的，被告有权据实延期交房。在合同履行期间，因治污降霾影响工期3个月，因雨天影响工期140天，所以被告的交房日期完全在合同约定的期限之内，不存在被告无故延期交房或者违约的事实。原告发现市场行情发生变化，一时难以达到其预期，所以原告无理拒收房屋，责任应由原告自行承担，合同应继续履行。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。

　　【审理】

　　法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　本案中，涉案房屋系商铺，被告在原告起诉后才取得了该商铺的预售许可证，本合同应当认定无效。原、被告的合同因被告正健置业原因致使合同无效，应当向原告陈萍退还购房款，并赔偿相应的经济损失。经济损失应按照被告正健置占用原告陈萍支付购房款期间的银行贷款利息计算。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、原告陈萍与被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司2013年5月31日签订的《商铺认购合同》为无效合同;二、被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司于本判决生效后十日内向原告陈萍退还购房款128365元，并赔偿利息损失。(利息从2013年5月31日起算至判决确定的给付期限届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)

　　【评析】

　　本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释作出的判决。该司法解释结合合同法的相关条文，可以看出立法者在立法时，着重强调保护的是购房者的利益，但是也兼顾了中国国情。

　　当下因为相关行政审批手续的繁杂，诸多的开发商在没有取得房屋预售许可证的情况下，开始预售在建房屋。许多买房者也在明知开发商“五证不全”的情况下，急于购房与开发商签订了购房合同或者预购合同。这样的现状埋下了隐患，有的开发商在随后能够办理相关证照，但是有些则不能。

　　这时司法解释的灵活性得以体现，作为购房者，若因开发方不能在起诉前得到预售许可的，就可以通过诉讼来确认合同无效，从而另行制定购房计划;反之，若开发方在购房者起诉前取得了预售许可，则为了维持契约的稳定性，合同有效，双方继续履行合同的相关权利义务，这对维持市场交易双方的健康稳定有着非常的意义。

　　本案中的开发方是在购房者起诉后才取得所售房屋预售许可证，所以购房者请求宣告合同无效的诉讼请求得到了法院的支持。

　　(原文标题：商品房买卖合同中违约责任的认定)