售楼虚假广告要受到什么处罚？

　　1、售楼广告是购房合同的内容吗?

　　开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。

　　但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　2、怎样的广告属于虚假的房地产广告?

　　(1)未来规划虚假：小区规划设计尚未通过政府批准，广告宣传的内容与政府批准后的规划设计不一致;

　　(2)设计规划变更：进行广告宣传后，与广告宣传内容有关的小区规划设计等等又发生了变更;

　　(3)虚假描述房屋：对房屋的描述是购房者产生信任但实际交付时发现广告宣传中的某些表述与实际情况存在不相符合的地方;

　　3、开发商打虚假广告需要承担的法律责任?

　　对于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条适用以外的广告行为，即仍属于要约邀请范围内的广告促销，法律法规一般会按照具体情况区别对待。

　　(1)合法的广告描述

　　对于只是用略显夸张的语言增添吸引力的广告促销，即使所作的描述并不与现实完全相符，一般仍会被视作合法的促销手段。比如“黄金地段”这种广告界惯用的夸张手法对所指对象的描述并不具体、明确，一般购房者对这种广告宣传不会产生误会，因此广告监督管理部门、法院一般也不会将其认定为虚假广告。

　　(2)被认定为虚假描述与虚假广告的情形

　　对于那些没有被认定为要约，也没有被列入合同内容的要约邀请，并不意味着就可以游离法律之外，任意夸大其词。如果广告中虚假的描述在买卖过程中误导了购房者，导致购房者对交易的标的、价款、性质等要素产生重大误解，购房者可以依据《合同法》第54条的规定要求法院变更或者撤销已签订的购房买卖合同，法院也很可能予以支持。在此基础上，根据《合同法》第42条，开发商还需要承担相应的缔约过失责任。

　　另外，如果广告对房屋与相关设施所作的描述明显脱离了事实，对质量、环境、价格等重要事项所做的说明明显虚假，对购房者所作的允诺明显不可能兑现，那么该房地产广告很可能被认定为虚假广告。此时，开发商与广告商可能需要承担相应的民事、行政乃至刑事责任，而且依据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第67条，虚假房地产广告由于涉及金额巨大，比其他类别广告更容易接近刑事定罪标准。

　　(3)被买卖双方载入合同的广告内容

　　虽然要约邀请性质的广告内容并不能作为合同约定的内容对买卖双方产生约束力，但如果买卖双方在签订书面合时对其做了特别约定，并将相关内容作为一项条款载入合同，那么根据合同法相关规定，该约定将会成为合同的一部分，对双方产生约束力。

　　4、如何处理售楼广告纠纷

　　对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

　　同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。