不兑现售楼广告该不该承担违约责任？

　　在2004年"3.15"国际消费者权益日来临之际，温州市104名别墅购买消费者向社会提供了一份珍贵的消费者维权教案。这份教案提出两个带有全国普遍性的消费者维权问题：不兑现售楼广告该不该承担违约责任?像一盘散沙似的住宅小区入住者合法权益若受侵害该如何保护?

　　"不是梦想的四星级家园"向你招手银都花园正门和旁边本应该是业主俱乐部的银都大酒店由于物业办公用房被改为别墅出售，业主委员会和物业公司只能临时借用小区幼儿由于小区东边没有封闭，物业公司只能3步一岗的设置保安岗亭守卫几个出口

　　1997年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片,开发建造一处豪华别墅区"银都花园"。其中有74幢别墅，30套越层楼。每幢别墅售价约200万元，每套越层楼售价约80万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

　　开发商在各媒体广告及售楼书宣传称，"四星级家园，不再是梦想"、"园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有1368平方米物业管理用房。拥有4500平方米的银都维的多利亚俱乐部，内有健身房、乒乓球、KTV等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理，并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。小区绿化率达38.60%等等"。

　　这样的公配水准和楼价在当时堪称"温州之最"。温州市104名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，纷纷花巨资购置了该区的别墅和越层楼。

　　"缺斤短两"被诉求赔偿5千多万元

　　银都花园内的别墅群。银都花园一隅。黄某忠、郑某严等上百名业主从1999年始陆续入住。他们想不到入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相庭径。开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的4500平方米的银都维多利亚俱乐部场在2001年装修完工后，一夜之间竟"割"给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为34.7%，这一减，被整整割掉4.1亩土地，价值超千万元。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影，入住者生活服务极为不便，买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件，业主的生命和财产受到严重的威胁。

　　对此，业主们认为自己被欺骗了。针对开发商欺诈、严重"缺斤短两"的行为，业主们在无数次交涉无果的情况下，运用法律手段维护自己的合法权益。为了解决人力松散的问题，他们自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会(主任、副主任本身也是业主)，以该民间自治组织的名义，与开发商对簿公堂。

　　2001年12月，银都"业委会"先向温州市鹿城区法院起诉。期间，历时两年，历经艰辛，受阻重重。无奈之下，他们不得不于2003年10月撤诉。次日，即直接向浙江省高级人民法院起诉。他们聘请北京京哲律师事务房地产专业律师张仁，针对开发商上述8大"缺斤短两"问题，向法院提出8项诉讼赔偿，共计赔偿5070.6万元。如此高的商品房纠纷诉讼标的，在全国较为罕见。业主委员会主任黄某忠与办公室主任郑某严正在商讨上诉事宜。银都业主举行大会现场投票

　　对这起全省首例以业主委员会的名义起诉的商品房买卖合同纠纷案，省高院经认真研究，受理了此案。

　　2004年3月9日，浙江省高院第三法庭开庭审理此案。由30多人组成的原告方"陪审团"清一色是温州企业界董事长级人士。被告方没有出庭，委托其律师到庭应诉。

　　广告承诺能否成为购房合同条款

　　此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料要作为房屋合同条款，根据有关最高人民法院的有关司法解释规定，必须具备如下条件：房屋出卖人对开发的"房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确"。而开发商被指控未履行的8项广告宣传承诺项目，都是零碎地出现在1997年至1999年的一些相关资料中，这些承诺不能视为具体、明确的。因此，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。

　　银都"业委会"方认为，最高院的有关司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，银都"业委会"称，一方面，开发商对银都别墅的广告宣传是大量的、多方位的，这是广告宣传形式上的"零碎"，而非广告内容上的"零碎"。另一方面，其每一次(种)广告宣传的内容又都是非常具体、明确而非"零碎"的。实际上这些广告对104名消费者订立合同购买银都别墅都产生重大影响。而且，有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此项目向每位购房者增收了6万以上的配套设施费。这说明宣传广告对房屋价格"确有重大影响"。故开发商未按广告宣传承诺的事项去做，已违反了购房合同内容，是违约侵权。

　　"业委会"可否受权代表业主打官司

　　此案争议的另一大焦点是，业主委员会能否作为诉讼主体。法庭辩论中，被告律师认为，"业委会"是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。而此案是一起商品房买卖合同纠纷，原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。而开发商并未与银都"业委会"建立商品房买卖关系，故双方不存在任何纠纷。"业委会"可以维护业主的相关权益，但它不是房屋产权所有人，不能介入房屋买卖纠纷。因此，银都"业委会"作为该案的原告主体，显然不合适。

　　银都"业主委"方则认为，根据有关法律规定，业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。这些配套设施是业主的共有财产，但因住户人数众多，不可能每个人都来参与共有财产的管理，应该由"业委会"代为管理。如果发生诉讼，其诉讼标的是和共有财产有关的，那么"业委会"就可以代表业主起诉、应诉或参与调解等等。原告方律师张仁认为，我们查询了相关资料发现，最近，上海、深圳等地"业委会"的法律诉讼主体都先后得到确立，但目前浙江尚无先例，"我们想通过这起民事纠纷使人们充分认识业委会的地位和作用"。售楼广告承诺能否成为购房合同条款时常引起业主与开发商的争议。业主大会现场在漂亮的楼房模型和眼花缭乱的售楼广告面前应该保持清醒的头脑。

　　温州市新城银都花园业主委员会借鉴温州打火机协会"挑头"为百家企业打"洋官司"的经验，受权帮助购房者打官司，索赔金额高达5000多万元。这是浙江省首例以业主委员会名义起诉的商品房维权纠纷，自然引起社会各界的高度关注。

　　便利诉讼节约官司成本好处多多

　　有关房地产的法律专家认为，这场官司在全国有一定的典型意义。首先，小区"业委会"代表广大购房消费者诉讼，既可有效维权，又可大大节约诉讼成本，这为全国的购房消费者提供了有益的启示和借鉴。相对而言，单个购房者是弱势群体。打起官司来，往住以他们的吃亏而告终。而"业委会"的地位、作用则可与开发商"对称"、抗衡。一个住宅小区的购房者可能是100人，也可能是数百人。一个购房者的合法权益若受到侵害，其背后就是一大片。一个人打一场官司，100个人就要开100次庭。而且，每一个人都要支付高昂的诉讼费，有的人可能无力打官司。由"业委会"出面诉讼，则可"以一当百"，减轻法院的压力，提高诉讼效率。同时，也有利于社会稳定。

　　此案受到社会各界的广泛关注。来自全国各地的一些住宅小区业主也前来法院旁听。杭州"西湖家园"几名"业主委"成员说，我们是来取经的。他们称，如今一些小区的公配设施不到位、乃至被开发商出租转卖已是司空见惯，业主们单独出面讨公道力不从心。温州"银都花园"通过"业委会"提起诉讼，这在全省还是首例，很有意义，它对我们广大购房者依法维权是个有益的借鉴。

　　警惕"售后走样"煞住"缺斤短两"邪风

　　此案给人们提供的第二个启示是，要建立对开发商中途改变房屋和公配设施指标的防范、惩处机制。此案从一个侧面提出了如何保护购房消费者权益的一个深层次问题。当前，全国房地产领域出现一个令人头痛的普遍现象是，许多商品房和公配设施"售后走样"。一些开发商在开发商品房或住宅小区中，起初上报政府的规划方案是确有其物的(各个项目的指标是确切的)，其广告宣传的内容也是与之相符的。但是，一旦广告宣传"得手"，即广大消费者信其真，与之订立购房合同并付款后(一般首付20%，其余银行按揭贷款)，开发商为了攫取不义之财，便在中途暗中"做手脚"。他们不惜以损害消费者利益为代价，通过各种不当手段，找政府改批方案，偷偷改变原规划设计功能及指标，使商品房和公配设施"兑水"、"缺斤短两"。事后，一旦发生纠纷，就打着"经政府批准"的幌子为自己开脱其责。据有关方面统计，这类情况比例高达70-80%。

　　有关专家指出，开发商在商品房销售后，必须严格按批准的规划方案建设而不许变更。如果中途变更(不可抗力除外)，必须有效告知业主(购房者)并征得同意。若不告知，业主有权追究开发商的违约责任。业主若不同意变更，则有权退房及索赔相应的损失。对此，国家建设部虽已作出相应的规定，但执行力、监督力、惩处力不够。建立对开发商改变房屋和公配设施指标的防范、惩处机制，才能从源头上堵住"缺斤短两风"。专家认为，建立这一机制，不仅是消费维权，也是一项廉政工程。因为从实际情况看，开发商中途暗地改变规划功能指标，往往是通过拉拢腐蚀干部的途径实现的。