房屋登记办法释义　第十八条

　　第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。

　　房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

　　【要旨】登记询问事项

　　【释义】本条是关于房屋登记机构在受理申请人的登记申请时具体事项的规定。包括查验申请人提交的申请登记材料、就申请登记事项进行询问。

　　《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”

　　房屋登记机构应当查验申请登记材料，申请登记材料是体现房屋权利设定及发生变动的原因关系证明。它必须能够表明申请人的身份、意欲达到的目的以及相关证据。登记机构进行查验就是对登记申请材料的检查和验收。

　　登记机构对申请人提交的申请登记材料应从以下几个方面进行查验;1.申请材料是否符合法定格式，登记申请的材料是否齐全;2.当事人提交的申请材料之间、申请材料与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致;3.当事人提交的申请材料中由登记机构自己颁发的权属证明文件的真实性、合法性。例如：房屋权属证书的真伪;4.对不动产物权变动原因文件表面的真实性、合法性、有效性进行审查。例如：申请材料内容有无明显涂改，是否在有效期内等。

　　在《物权法》出台以前，法律对登记机构在受理登记申请时的具体事项没有做明确的规定，登记机构一般只对登记申请人提供的有关要件是否齐备进行查验，没有将询问登记申请人纳人登记程序。为了确保登记内容的真实性，消除登记风险及存在的不安定因素，本办法增加了登记机构在查验申请人提交资料时，应当就与登记申请有关事项询问申请人的规定。其目的在于使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。

　　本条规定登记机构应当进行询问的事项有：

　　(一)申请登记事项是否是申请人的真实意思表示由于登记行为本身是应申请人的要求进行的，登记行为所引发的物权变动主要取决于当事人的意思表示。

　　根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：1.行为人具有相应的民事行为能力;2.意思表示真实;;3.不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为生效的条件之一。所以，为保证登记行为生效，登记机构首先应询问申请人意思表示是否真实。值得注意的是，登记机构之所以要询问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，主要是提示当事人应当按照真实意思表示申请登记，而不意味着对此进行审查。

　　造成意思表示不真实包括两个方面：一是行为人的意思表示不自由：如受欺诈、胁迫等外部原因导致意思表示不自由，在民法通则和合同法上，表现为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等。二是行为人的意思表示不真实，有三种情况：真意保留，指行为人故意隐瞒真意，而表示其他意思的意思表示，大多为开玩笑的行为;虚伪表示，即行为人与相对人通谋而为虚假的意思表示;隐藏行为，指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示中，如以合法形式掩盖非法目的的行为。

　　(二)申请登记房屋是否为共有房屋

　　共有是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。两个或两个以上的自然人或者法人通过合资购买、共同继承、共同受赠等方式取得的房屋即为共有房屋。依本《办法》第十三条的规定，共有房屋登记应当由共有人共同申请。凡共有房屋，无论在申请登记时或进行处分时，申请人、权利人应当按实际的权利状态申报，这是申请人、权利人应尽的义务。但在实务中存在一些实际属于共同财产却没有按共有房屋进行登记的情形，比如夫妻婚姻关系存续期间取得的房产，以往在申请登记时习惯由夫或妻一方直接向登记机构提出申请而非共同申请，则日后处分此类房产时，由于没有登记共有情况，隐形共有人的合法权益得不到保障。登记机构在受理登记申请时就申请登记房屋是否为共有房屋进行询问，可以有效避免出现此类情形，如实地将共有情况记载于登记簿上，维护共有人的合法权益。

　　(三)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正

　　《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应该予以更正。”更正登记，顾名思义，就是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力，所以更正登记可以封锁后来的物权变更登记，也就是说，更正登记以后就必须以登记簿上所记载更正后的登记作为物权变动的基础。

　　更正登记既是为更正不正确登记而设，理应由登记权利人和利害关系人共同申请。利害关系人因更正登记而直接受益;登记权利人则因更正登记而丧失原有的部分或全部的权益。因此，对于由利害关系人提出的更正登记申请，登记机构除查验利害关系人提交的相关证明材料，还应当询问登记簿记载的权利人是否同意更正。如果权利人拒绝进行更正登记，则更正登记不可能发往。此时，依据《物权法》第十九条第二款的规定，利害关系人可以申请异议登记。

　　(四)登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。

　　登记机构就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问登记申请人，是为了尽可能的保证登记内容的准确和真实。例如：夫妻因离异分割共有财产，申请人提交的财产分割协议中未明确具体房屋坐落而使申请登记存在疑义的，登记机构可以进行询问。

　　(五)询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。

　　登记机构进行询问时，申请人应做如实回答。为了方便申请人回答询问事项，同时也提高登记机构的工作效率，针对需要进行询问的事项可以由登记机构设计并制定专用询问表格，由申请人逐项填写或画勾。登记机构就相关事项询问申请人时记录的询问结果，应当经申请人签字进行确认，并予以保留。这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认，又可以避免日后发生争议时，登记机构难以举证的情况出现。经申请人签字确认后的询问结果应连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。

　　本条第二款规定：“房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”这是为了尽可能保证对申请登;己事项做如实、准确、及时地登记。例如：换发权属证书时，申请人提交的主体资格证明材料的名称(姓名)与登记簿记载的不一致，登记机构可以要求申请人补充名称(姓名)变更的证明材料。