房地产中捆绑销售的判定及法律风险

　　近日，网上一则新闻引发网友热议：安徽合肥多家房地产企业近期在销售商品房时采用与车位共同出售的方式，购房者在购买商品房时必须同时购买该项目车位，而车位价格则远远高出市场价，引发购房者不满。了解其原因，原来捆绑车位就是为了提高楼盘的均价，目前房价上涨太快，楼盘的备案价无法更改，于是开发商就只能通过车位来带动均价，从而变相提高房屋价格。那么商家这一行为是否构成捆绑销售，侵害消费者合法权益呢?我们先来看一个案例。

　　【案例】张某在购买北京某房地产开发企业所销售楼盘后，因不满开发商要求其签订统一装修合同，诉至法院，称该开发商强制客户同时签订《商品房预售合同》和《装修合同》，且装修价格高于市场价，存在拆分房屋价款，变相提高房屋均价行为，该行为涉嫌捆绑销售现象，侵害了自身合法权益，要求法院判定《装修合同》无效。

　　经法院查明，该房地产开发企业在项目设计为精装修，在预售过程中，与购房者签订合同时，分成《商品房预售合同》和《装修合同》，消费者在购买该商品房时必须同时签订两个合同，且开发商在《装修合同》中明确申明该装修价格较通常市场价格偏高，原告张某在完全认可《装修合同》规定相关内容情况下，与开发商签订合同，并交付了装修款。

　　法院认为，原告张某在与开发商订立合同时对所签合同内容完全理解，并自愿签订该合同，同时结合被告所售楼盘并非该地段唯一楼盘，原告具有充分选择权，因此判定合同合法有效。本着有效成立的合同对缔约人具有法律约束力原则，法院裁定驳回原告张某的诉讼请求。

　　对于捆绑销售，目前我国法律还没有明确认定，只在《反垄断法》第十七条中规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。在《反不正当竞争法》第十二条中规定;经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。哪些情况属于不合理条件，相关法律及司法解释却没有明确。，法院也没有对商品房销售中的捆绑销售行为作出明确的判决或指导意见，因此，诉讼过程中，因法院内部共识、市场环境、政策导向、承办法官个人认知等因素都可能影响到裁判的结果与尺度。就上述案例判定结果我们不难看出，法院首先调查该开发商是否在市场上具有垄断地位，客户在市场上购买商品房是否具有选择性，由此判定是否违反《反垄断法》相关规定，其次，法院调查该买卖双方当事人缔约时是否自己真实意思表示，是否在自愿条件下签订合同，调查结果得知原告知晓该商品房是精装修房，且合同中注明装修价款高于市场价。在此条件下，原告仍然与被告签订合同并交纳房款，故法院认定该合同有效。

　　因此要想判断前文中提到的房屋与车位捆绑销售是否违法，必须实际调查开发商是否在该项目所在区域具有垄断地位，同时车位与房屋是否具有不可分割性等因素，由此综合考虑开发商是否构成捆绑销售行为，而不能一概而论。随着我国司法制度不断成熟，市场经济活动在这方面不断有法律需求，必然会促使这一领域的相关法律法规的不断完善，为经济秩序的正常运转保驾护航。