终结房地产暴利遇“垄断开发”阻力

　　如果只管商品房的售价而不管土地的价格，房价是控制不下来的。一房一价不是抑制开放商抬价的治本之策，效果甚微。一房一价的规定，只是让消费者更加明白一套房子卖多少钱，而不能对房价、对消费者的购买产生什么影响。

　　房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体。区域垄断是指，常常有很大的区域性地块被地方政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”

　　房地产开发商随意上调商品房价格，曾让无数购房者痛苦不堪。

　　国家发改委近日发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。这一规定自2011年5月1日起施行。

　　《商品房销售明码标价规定》能否终结开发商随意涨价乱象？《法制日报》记者采访发现，对于上述规定看好者有之，看空者亦有之。更多人认为，结束房地产暴利时代，尚需时日。

　　商品房价格乱象频出

　　就在《商品房销售明码标价规定》颁布不久，国家发改委即通报了首起开发商价格违法事件。

　　据国家发展改革委价格检查监督司介绍，2010年12月23日，江西云星房地产开发有限公司在第二期房源只有102套的情况下，故意散布商品房将要涨价的信息，吸引消费者购房，发布了云星中央星城2号楼公开选房须知。这个须知宣称，“后期房源最早也将于2011年上半年面市，其均价将极有可能突破每平方米8000元”，“此次2号楼房源以略高于一期开盘价格水平补充供应，可谓稍纵即逝的置业良机”。这一涨价信息诱发了消费者抢购，该房地产开发公司向521名购房者收取了购房“诚意金”521万元。

　　近日，江西省赣州市物价局依法责令该公司退还违规收取的“诚意金”和各项代收费，并处以法定最高额度50万元的罚款。

　　对于50万元的罚款，坊间认为，“卖一套房子就赚回来了”。

　　《法制日报》记者了解到，诸如此类的涨价，让很多购房者叫苦不迭。

　　在北京搜狐网上班的李嘉告诉《法制日报》记者，去年4月，他曾看好位于北京市朝阳区五里桥附近的某楼盘。小户型、定位时尚、交通便捷——一切都让李嘉心动不已。但就在开盘前一夜，每平方米暴涨4000元，让很多购房者以为“出了事故”。

　　据介绍，由于购房者强烈反对涨价，该项目开盘被推迟。为防止出现意外状况，开盘当天，购房者被隔离在售楼处之外，只有被叫到号的购房者才允许进入签约现场。

　　李嘉告诉记者，由于该楼盘临时每平方米提价4000元，购房者和开发商起了冲突，双方争执不下，导致矛盾激化。后来有购房者打了市长热线，有关部门出面与开发商协商。经过沟通，开发商与10名购房者代表经历了7小时的谈判，最后达成每平方米涨价2000元的协议，同时，开发商也同意恢复原有的一些优惠政策。

　　北京律师李雪森对《法制日报》记者说，去年，他曾和另一名律师联合向国家发改委和北京市发改委举报位于北京市朝阳区的某楼盘，理由是该楼盘从2009年11月到2010年4月，均价从每平方米14690元暴涨到每平方米36000元，“涉嫌存在违法牟取暴利行为”。

　　对于李雪森的举报，该项目的一名负责人回应称：“律师的文章我看了，对于他们的说法我无法评论。不过，我觉得，如果他们想借此出名，起码是选错了对象、选错了方向。从文章内容看，说明他们对房地产行业了解不到位，他们盯着我们这个项目还不如去找海南的项目，那些项目今天这个价，明天另外一个价，无论从速度还是规模都比我们的项目快。我们是所有房地产项目中涨价最高的项目吗？”

　　在房价一片涨声下，各地都有因涨价而上演的闹剧，据媒体公开报道：海南省海口市某小区开发商临时单方面涨价，拒不按照认购书上的价格进行交易，不少购房者从外地赶来大闹售楼处；广东省深圳某楼盘两个月内涨价750万元，被购房者告上法庭。

　　长春某开发商在签订完合同后，在报纸上刊出公告，称“因项目开发过程中情势变更，客观上导致开发成本增加”，要求2007年认购房屋的客户，务必于7月22日至8月8日之间，到项目所在地处理购房事宜，“逾期未到者，将视为放弃各项权利”，购房者于是“被涨价”。

　　北京保利地产工作人员向《法制日报》记者解释说，那种一晚上随意涨价好几千元的情况属于极个别行为，“在目前的楼市大环境下，大部分开发商在定价时都会认真地进行市场调研和定位，定价时总体趋于平稳”。

　 明码实价能否遏制乱涨价

　　对于商品房明码实价的新规定，各方人士纷纷表达了不同的意见。

　　李嘉对此持看好的态度。“看房多了，对开发商操纵价格的手法也有所耳闻。开发商喜欢搞‘销控’,其目的就是给购房者造成一种供应紧张的错觉，误导购房者。而开发商从中牟取最大的利益。比如，明明有1000套可销售房源，开发商通常是先拿出100套位置和房型比较差的房子出售，甚至雇人排队，制造一开盘就售罄的热销假象。然后再推出200套品质稍好的房子，在‘供不应求’中适时涨价，先前没买到房子的人以为‘机不可失’,就算涨价也会接受，因为‘以后还要涨呢’,所以能买到就算赚了。这样几轮操作下来，开发商赚得盆满钵满，剩下的尾房变身‘二手房’加价销售。”李嘉说。

　　“现在有了这样的规定，开发商如果要涨价，起码从手续上就比较繁琐，也难以获得审批。”李嘉分析说。

　　“我认为这项规定还是能起到抑制开发商哄抬房价的作用，因为之前开发商在报价时，往往会报一个最低价或是平均价，很多开发商做广告的时候也常常用‘多少钱每平方米起’的说法，在销售情况好的时候，开发商往往就会往上抬价格。现在要求标明一套一个价，标明以后如果想再抬价，需要申请。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波向《法制日报》记者分析说。

　　楼建波认为，这一规定可以更好地促进住房价格的市场化。“发改委要求开发商在申请许可的时候就一套房一标价。之前开发商报均价，其中有很多猫腻可以做，比如将几套房子卖给关系户，就可以把房子的均价拉得很低，但是现在明码标价后，每个购房者都可以看到每套房子的售价，开发商就不可能把每套房子的价格拉得很开。”楼建波说。

　　但中国人民大学法学院教授、中国消费者协会副会长刘俊海却对此并不看好。

　　“我认为光凭这一项措施很难起到抑制房价的作用，解决房价的问题还是需要桥归桥、路归路，政府部门应该把保障性住房建设抓好抓紧，把土地出让金的问题管理好。如果只管商品房的售价而不管土地的价格，房价是控制不下来的。一房一价不是抑制开放商抬价的治本之策，效果甚微。一房一价的规定，只是让消费者更加明白一套房子卖多少钱，而不能对房价、对消费者的购买产生什么影响。”刘俊海说。

　　关于商品房明码实价的许多疑问目前还找不到确切答案，但是回顾历史可以发现，与明码实价极为类似的“一房一价”政策曾陆续在各地执行，但总体效果并不乐观。

　　去年4月，住建部就下发通知，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，而且不能随意涨价。此外，有些地方政府也按照住建部的要求实施“一房一价”措施，如上海规定确定销售价格之后，如果需要上浮价格，需重新申报备案；南京则规定“3个月内不准涨价”。

　　保利地产工作人员认为，类似的规定过去也曾经出现过，目前绝大部分开发商尤其是大型开发商在成本公开和价格机制方面已经做得比较规范，成本也很公开，因此，这一规定对于房地产市场的影响，“没有人们想象得那么大”。

　　商品房定价背后存垄断利益

　　对于保利地产的工作人员所言，大型开发商的成本和价格已经比较“公开规范”，不少购房者却认为，现有的商品房价格在很多时候依然是“一本糊涂账”。

　　以李雪森所举报的楼盘为例，2008年开盘时的价格是每平方米9000多元，到2010年4月，最贵的一栋楼已经涨到了每平方米36000元。

　　《法制日报》记者走访了解到，这样的项目在北京还有不少。如被媒体公开披露的某房地产公司2004年在朝阳区东风乡取得的4个项目，平均楼面价为每平方米262元，而2009年9月，这一楼盘的销售均价为每平方米32000元，到2010年则突破了每平方米40000元。业内人士保守估计，该地块多赚了超过200亿元。

　　“土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为。因此，我个人对商品房明码实价的规定不是很看好，因为以往类似的规定很多，但具体实施中有很多问题，能否真正见效还有待观察。”李雪森说。

　　“有时候对于房地产出台这样那样的规定，并不能确保有明确的效果，还是应该尽可能上升到法律层面，这样效果会好一些。终结房地产暴利时代，最终要靠法律的力量。”李雪森说，不过，他对法律层面的落实问题也有些“信心不足”。

　　“二次房改”的发起者李明告诉记者，房地产行业存在暴利是毋庸置疑的，而且催生了一些利益集团，使得对于相关法律的立法进程举步维艰。

　　刘俊海认为，房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体。区域垄断是指，常常有很大的区域性地块被地方政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。

　　“房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，他有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价。在这样的情况下，政府部门打压房价动力不足、阻力很大。”刘俊海说。