全国商品房销售须明码标价 禁收未标明费用

　　全国商品房销售须明码标价

　　国家发改委规定新房、二手房应“一套一标价”，禁收未标明费用；5月起实施

　　本报讯 (记者钟晶晶)国家发改委昨日发布《商品房销售明码标价规定》，明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

　　该《规定》将于5月1日起正式执行。这是国家发改委首次在全国范围内明确商品房须“明码标价”，此前商品房“一天一价”甚至“一天几价”的局面，有望被遏制。

　　一次性公开全部房源

　　根据规定，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。每套商品房明码标价，实行一套一标。

　　按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

　　商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

　　按照去年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　二手房首被要求明码标价

　　此次发改委还把明码标价的范围扩展至经营二手房业务的中介机构。

　　规定称，“房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。”

　　发改委有关人士表示，此次规定主要针对的是房地产开发商，此后还将出台二手房明码标价的具体规定，目前仅是做了规范性的规定。中介必须要标明的价格包括：一、现有售卖的二手房价格的依据；二、明确所有中介等服务费用。

　　此外，发改委还配套了惩罚措施。对于违规开发商，县级以上各级人民政府价格主管部门可依据价格法等等法律法规，实施行政处罚。

　　一，开发商应标明楼盘情况

　　1，开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

　　2，楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

　　3，当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　4，优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　5，商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　二，售房应公示收费内容

　　1，商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

　　2，商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　3，商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　- 解读

　　1 明码标价后还能涨吗

　　商品房明码标价并公示后，是否意味着开发商不能改价格更不得再涨价？

　　涨价须物价部门审核

　　国家发改委有关人士昨日对记者表示，并不是说商品房明码标价后开发商就不能再涨价了，目前对于房地产市场政府采取的仍是由开放商自主定价的政策。

　　他表示，此次明确房价一旦定下来，并向政府申报后，开发商就不能轻易变动价格。所有涉及房价的收费项目全部列出后，开发商也不得任意添加收费项目。目的是要将开发商的价格透明化，与消费者信息对等。“以前由于信息不公开，开发商可能今天一个价，明天一个价，可能上午、下午价格都有变化，售楼员对不同的客户也会报不同的价码。”

　　该人士表示，开发商在明码标价后，如果要提价，必须要向当地价格主管部门申报，并由价格主管部门予以审核。

　　2 涨价涨多少可获批准

　　开发商公示价格后，过多长时间可以提请更新价格？涨多少才会获得批准？

　　新规未规定涨价幅度

　　开发商究竟申请涨多少才能获得价格主管部门的批准？这备受外界关注。也有消费者疑虑，为了规避新规定的约束，开发商可能在一开始就将价格报高，然后再以打折的形式对外销售。

　　对此，上述人士表示，此次规定仅是在明码标价这个前端做出具体的规定，还不涉及对房地产价格制定问题。

　　实际上，目前房地产市场实行的仍是开发商自主定价的政策，而此前也有消息称，政府可能对于房价做出一些指导等。

　　记者昨日从发改委内部获悉，发改委有关部门目前还在就房价的制定等问题研究新举措。

　　此外,对过多长时间开发商可以提请更新价格？目前尚无明确的时间间隔规定。

　　3 开发商违规如何处罚

　　如果有开发商违反明码标价的规定,将如何处罚？罚款能否起到作用？

　　开发商最高可罚20万

　　对于不执行此规定的商品房经营者，发改委表示，将依据《中华人民共和国价格法》等法律法规实施行政处罚。

　　记者查阅2000年修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》，对利用标价进行价格欺诈的行为，根据情况不同，价格主管部门可处违法所得5倍以下的罚款或2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　有消费者担心对于开发商而言即使几百万的罚款都不是问题，上述人士表示，发改委的目的并不是要罚款，而是要让开发商有所忌惮，不要心存侥幸，毕竟没有哪个开发商愿意被发改委点名惩罚，这也不利于其市场声誉。

　　- 影响

　　去年4月住建部曾发出通知，要求“一房一价”、“一次性公开全部准售房源”。北京、南京、杭州等地已开始实行“一房一价”。此次发改委的规定更注重执行和操作层面，例如具体规定了哪些要素是必须要公示出来的。这一规定对商品房交易和中介会有什么影响？

　　高报价低成交仍将存在

　　北京等地已一房一价，存在高报价低成交情况

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，该规定抑制了开发商在开盘销售中，根据客户数量而盲目加价的行为。此外，再次强调一次公开房源将打击变相捂盘现象。

　　据介绍，北京在3月中上旬共有11个项目取得预售许可，而总住宅供应仅为2359套，平均每个项目一次预售仅在200套左右。而且个别项目更是在一次预售项目中也根据开盘情况分次供应房源，这就造成了人为的房源紧张。

　　思源经纪总裁陶红兵表示，从北京执行“一房一价”政策的效果看出，对于调控房价没有根本作用。开发商可以在获得批准的范围内稍报高一些价格，慢慢卖。成交价格低的现象是因为不同的房子有不同的价格，更多的是便宜的房子先成交。

　　张大伟表示，目前市场上大部分项目均是实际签约价格低于申报预售价格10%左右，所以政策也应该涉及审批项目价格的环节，这样调控的综合力度才更强。

　　中介吃差价有望被遏制

　　二手房价取决于房主意愿，“明码标价很难”

　　业内认为，此次规定，意味着除了二手房的明码标价外，“相关收费”如中介等费用也要明码标价。

　　对此，链家地产市场研究部首席分析师张月认为，二手房胡乱报价的情况将有所减少，房源真实性和价格的合理性将大大提高。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，今年1月，住建部等部门发布《房地产经纪管理办法》，针对房地产经纪服务违规收费问题，要求对房地产经纪服务实行明码标价制度。此次，国家发改委再次重申了该项制度，要求二手房买卖收费标准和房源进行明码标价，可以规范二手房中介市场，防止乱收费、吃差价等危害消费者的行为出现。

　　但也有消费者认为，二手房的价格主要是依据卖房人自己的主观因素，要求中介明码标价很难。