小心内部认购！房地产商没预售许可证就售房

小心内部认购！房地产商没预售许可证就售房
来源：中国新闻网作者：严星2004年05月12日
目前，一些楼盘还没有封顶，也没有取得房屋预售许可证就风风火火对外售房，还美其名曰“内部认购”的现象不在少数。事实上，这些行为已经违反了相关法律法规，市民在购买时一定要小心谨慎。
据海南特区报报道，１１日上午，马先生来该报投诉称，他于４月２１日与海口×雅高新技术风险投资有限公司签订了一份《订购期房协议书》，并预付了７０００余元的预订金订购该公司中×大厦的一间商铺。
几天后，他在与朋友交谈时得知其所订购的房子还没有取得房屋预售许可证。为避免日后发生纠纷，马先生就找到房地产公司要求退还预付的订金，但对方称合同已经生效，不能退还。
为证实情况，记者以购房者的身份给中×大厦售楼处打电话。接电话的符小姐告诉记者，本月１８日房子就要封顶了，现在买房比开盘后买价格要低。当记者问及该楼是否有预售许可证时，符小姐回答：目前还没有，但可以办理内部认购。
就此现象记者采访了海口市房产局市场科黄姓工作人员，他说，房产商所谓的内部认购，相当于变相买卖，这种行为是不受法律保护的。由于目前政府部门没有对内部认购作出明确的规定，房产商的行为实际上是在钻法律的空子。该工作人员提醒广大购房者，购买未取得商品房预售许可证的期房并支付订金存在很大风险?应该慎重考虑。
该报法律顾问、海南方圆律师事务所李君律师认为：根据国家相关房地产法律法规的规定，房产开发商在预售商品房之前应当取得《预售许可证》；没有取得《预售许可证》销售或预售商品房的，属于违法行为；房产商与购房者签订的商品房销售或预售合同属于无效合同，收取订金也属于无效行为。
根据我国《民法通则》无效行为的处理原则，不论房产商和购买者是否签订了认购协议，也不论双方是否约定了订金退还事项，房产商都应无条件把订金退还给购买者。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人（购房者）订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，若马先生的确不愿意再购买那套房子，要讨回预付款，必须先解除《订购期房协议书》。他应当尽早向法院起诉?否则，若开发商在起诉之前把预售许可证办出来了，预售合同就不再被认定为无效合同。