防囤地政府再出招 土地闲置费提高

　　从7月1日起，“商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年”的政策正式实施，在广州，近日也规定将土地闲置费统一提高为地价的20%以及征收增值地价。

　　目前，广州超过三成的地产项目都在8万平方米以上，新规定会让相当部分的地产项目无法“达标”，眼下正值地产市道低迷，销售欠佳，资金链受阻，此新政会否雪上加霜?

　　有意思的是，业界专家对此看法相左。有的认为新政增加开发商资金压力，增加了开发商的土地持有成本，从而提高了开发的成本;有的则认为可促进开发商快速滚动有效地开发土地，一方面不用另外付出闲置土地的费用，另一方面对开发商的生存来说反而更有利。

　　为防囤地政府再出招

　　为防止开发商囤地，迟迟不开发而造成市场供应不足的情况，今年6月初，国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。合同明确规定，“属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30天向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。”该合同示范文本从今年7月1日起执行。

　　合同发布不久，广州市国土房管局又颁布了《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》，对开发商持有土地提出了更高的要求：不再按月累计征收土地闲置费，而是明确“按出让土地价款的20%计收土地闲置费”，加重了对开发商土地闲置行为的处罚力度。

　　过去开发商开发大规模地块时，往往会采取分期开发的方式来规避有关土地闲置的规定。为理顺由此产生的问题，《办法》特别增加一个界定规则：“认定和处理闲置土地以宗地为单位，对已办理用地分期手续的，以分期后的土地为宗地单位。”与此同时，对于个别闲置土地与周边已开发地块同属一个项目，整体规划(主要指分期开发、分期领取《建设用地批准书》的情形)，如收回该闲置土地将导致难以实施原有规划的情况，按照国务院“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”的要求，广州开始对这类可不收回的闲置用地征收增值地价。

　　广州30%项目难达新规

　　中原地产项目总经理黄韬表示，从发展商一般的开发规律和速度上来看，正常的开发商3年的时间最多能开发建筑面积5万平方米至8万平方米的项目，而广州超过30%的项目都在8万平方米以上，尤其是华南板块以及近郊的楼盘，建筑面积都在几十万平方米以上，有的甚至达到数百万平方米。因此，如果按照新规定，广州有相当部分楼盘不能达标。换言之，想要在3年内完成这些“大盘”的开发几乎不可能。

　　采访中，有业内人士坦言，不仅项目面积不同，完工的时间不一样;同时一些涉及拆迁、烂尾项目的开发也需要大量时间办理相关手续，因此，呼吁政策进一步细化。例如将“商品住宅项目开发时间原则上不得超过3年”的政策如果细分为“拿地后半年要报规划，1年内要开工，3年内完工等”，给地产商作出明确的时间表，甚至还将未如期完工的项目施与一定的处罚等，都可以更加有效地防止开发商钻政策“空子”。有的还建议，在土地出让的招、拍、挂中就应该明确项目的完工时间。

　　导致开发成本增加?

　　“新政策的出台增加了开发商的土地持有成本，如果开发商的土地被认为是闲置用地的话，他的持有成本就增加了。”经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，新政策的出台将使开发商对自身的土地储备做出调整，之前开发商取地没有考虑持有成本的问题，一旦持有成本增加，他们也将考虑土地储备的规划问题。与此同时，开发商的资金链也变得更加紧张了，开发商目前资金回笼比较慢，再加上闲置土地费，他们的资金压力也就更大了。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，新政策对开发成本不会带来太多影响，因为目前开发商都必须按期开发，而开发的时间越短，付出的利息越少，成本也就越低了。闲置费和开发成本没有关系，它属于罚款的范围。闲置费和增值地价的征收只是提高了囤地的代价，促使开发商如期开发。