规划数次调整 泛海建设被指囤地赚取暴利

　　泛海被指闲置的土地，远处是入住的泛海一期。本报记者郭煦摄

　　“囤地”事件持续发酵。处于漩涡中的泛海建设4宗土地，因数次规划调整、六年闲置遭受质疑。

　　据房地产业内人士估算，在这6年间泛海建设仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超200亿元。多位专家质疑，泛海建设以“规划调整”为借口“囤地”获取暴利，并逃避相关的监管和查处。

　　泛海建设是否存在囤地行为，数次调整规划是否违规，记者采访了北京市国土资源局、北京市规划委和北京市住建委等部门，但截至发稿时止，相关部门均未予以正面答复。

　　惊人

　　泛海土地闲置六年被指获利超200亿元

　　8月10日下午，《经济参考报》记者在泛海国际居住区现场看到，居住区一期工程已经全部入住，而与一期仅一条马路之隔待建的二期，围墙内荒草丛生。

　　泛海物业租售中心高级置业顾问张旭东告诉《经济参考报》记者，目前居住区一期已经全部售罄，现在在该中心登记的均是业主在售的二手房，价格在45000元/平方米左右，该居住区楼房建筑面积在188平方米到300平方米不等。

　　张旭东说，路对面的二期明年开盘均价将在50000元/平方米以上，所以很多看重泛海的业主也愿意在这里购买二手房。

　　据《经济参考报》记者了解，2004年8月，泛海建设与北京市国土资源局签订土地出让合同，取得北京东风乡泛海国际居住区二期项目1#、2#、3#、4#地块开发用地。

　　按照约定，泛海国际二期项目原定2005年2月27日开工，2007年5月30日竣工。但到目前这4块土地仍未开工建设，闲置期长达6年之久。

　　泛海建设的公告称，这四宗土地的建设用地面积30.57万平方米，规划建筑面积为87.31万平方米，按照媒体报道的公开资料计算，四块地合同金额为2.24亿元。

　　据泛海销售中心置业顾问邹某竹介绍，泛海国际在2007年一期开盘时价格在18000元/平方米起价销售，预计明年新盘价格在50000元/平方米以上，至于二期何时开工还不得而知，大约明年可能预售。

　　邹某竹介绍说，该项目二期1#地块规划为五星级商务酒店，紧邻东四环，地理位置优越，该酒店规划楼高338米，将成为北京的地标建筑。

　　泛海建设董事会8月5日在其网站发出声明称，不存在任何“捂地”的动机和行为。项目的用地成本除需交纳土地出让金外，还包括拆迁、农民安置补偿等多项费用，现已发生的拆迁补偿费及基础设施建设费已达40多亿元。

　　有房地产业内人士指出，按出让合同规划建筑面积为87 .31万平方米推算，明年二期开盘销售额将达到435亿元。而当初泛海如果按土地出让合同规定日期竣工，销售价格应该与一期18000元/平方米相同，总销售额是157亿元。

　　“加上泛海1#地住改商所得利润，整个项目因开发商延期开工将多赚近300亿元，即使扣除泛海建设声明称产生的成本费用，至少也要多赚超200亿元。目前，泛海居住区住宅价格在45000元/平方米左右，而同一区域商业写字楼至少在70000元/平方米以上。由此可见，开发商将因规划修改赚取不菲的利润。如果开发商不能在明年竣工销售，该区域的楼价有望持续攀升，届时赚取的利润绝对不只这个数字。”上述人士称。

　　疑惑

　　数次改规划是否违规尚无权威说法

　　针对外界的囤地质疑，8月4日，泛海建设发布了澄清公告，称“公司负责开发的北京东风乡1#、2#、3#、4#地块未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致，不存在被政府收回的风险。”

　　公告称，北京东风乡1#、2#、3#、4#地块为正在开发的泛海国际居住区二期用地，分属于公司控股子公司北京泛海东风置业有限公司和北京星火房地产开发有限责任公司。2009年12月31日，因规划调整，项目公司与北京市国土局签订了上述地块土地出让《补充协议》，并依据上述协议全额缴纳了应补缴的土地出让金。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，每一次调整规划的确都会涉及到土地出让金的变化，补缴土地出让金的数额会根据调整规划的时间、地块所在位置以及容积率、面积、用地构成的变化而定，但具体怎么补缴、补缴多少甚至到底是否补缴都只有开发商和出让方才清楚。

　　就泛海建设是否已补缴土地出让金，补缴了多少，按照怎样标准补缴一事，记者致函北京市国土资源局，但没有得到任何回复。

　　公告称，项目开发受到广泛关注，前期规划的调整工作量较大，因而调整时间较长。

　　记者注意到，这份公告透露的信息并不完整。比如2005年的那次规划调整并没有提及北京市规划委核发的《规划意见复函》，2007年至2008年的规划调整不涉及4#地块，为何4#地块也迟迟不开工等。此外，对于项目二期1#地块五星级商务酒店调整到338米及其容积率变化的解释未见于泛海建设的澄清公告。

　　公告列出了数次规划调整的情况：

　　2005年，根据北京市、区(朝阳区)两级教委关于统一整合东风乡项目教育配套的要求，项目公司向北京市规委提出了相应调整东风乡1#、2#、3#、4#地块规划方案的意见。

　　2006年，经北京市、区两级政府主管部门批准，对北京东风乡1#、2#、3#、4#地块整体调整，增加了办公、商业、酒店等功能，减少了住宅用地面积，各地块之间建设规模相应调换。2007年中，北京市政府批复同意，2007年9月，北京市规委核发2#、3#、4#地块《规划方案复函》。

　　2007年底，项目公司取得2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》，2008年2月取得该三地块部分开工证。但受奥运会影响，未能开工。在此期间，依照北京市规委要求，东风乡1#地块重新进行的方案设计进入新阶段，经过多轮的设计、报审，在维持总用地及地上建筑规模不变的前提下，2008年12月，北京市规委确定了1#地块的建设规模，增加了1#地块作为商业办公用地的建设面积，相应减少了2#、3#住宅用地建筑规模，在此基础上核发了2#、3#地块新的《规划方案复函》。

　　2009年以来，根据新的《规划方案复函》，项目公司重新着手办理1#、2#、3#、4#地块的前期手续，并陆续取得了2#、3#、4#地块部分《建设工程规划许可证》。同时，按照朝阳区卫生局的要求，局部调整了东风乡项目配套门诊部的规划位置，对2#地块、4#地块规划作了微调，并取得最新的《规划意见复函》。目前，2#、3#、4#地块正在申办《建筑工程施工许可证》。

　　针对泛海建设数次修改规划是否违规等问题，《经济参考报》记者8月11日到北京市规划委寻求解答，其办公室一位杜姓女士表示，市规委也关注到了泛海建设的澄清公告，正在准备材料接受《经济参考报》记者的采访，但截至发稿前，北京市规委仍没有给出说法。

　　声音

　　专家称开发商没有理由提请调整规划

　　此前有消息称，泛海建设二期项目的4幅地块是在2004年“8·31大限”前以协议方式拿地，未参加土地整理储备中心的招拍挂也就难以断定其是否属于囤地行为。对此，接受《经济参考报》记者采访的专家持有不同意见。

　　中国人民大学土地规划中心主任、公共管理学院副院长严某明表示，只要是土地出让，无论是协议出让还是招标拍卖挂牌出让都应该有土地闲置的规定，而对闲置土地的处理办法是由国家统一规定的。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》对闲置土地处置做出了规定：满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;在2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》规定，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　“一般来说，政府有关部门不到万不得已或者不是极其特殊的情况，都不应该随便批准修改规划。”严某明说，即使出于公共利益的需要进行规划调整也要经过严格程序，要详细说明进行调整的原因、依据以及可能带来的结果，比如从居住改为商业用途，地价就会涨很多，那么对地价增值部分应该如何处理等问题都要进行慎重思考，否则就会造成国有资产的流失和浪费。

　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛某瑞表示，一般的开发商拿地之后都有通过调整规划获得更大收益的冲动“企业要修改规划必须提出充分的理由，要经得起推敲，要兼顾企业利益和社会公众利益，如果只是企业为了获利而对社会无益甚至导致公众利益受损那就不应被允许。”

　　严某明也认为，“一般而言，开发商没有理由提出调整规划。规划权是一种公权力，绝对不能公权私化。”土地出让之后的规划调整必须集体决定，如果涉及重大变动甚至都应提请地方人大审议批准，总之一定要保证程序合法，特别是用途、容积率、建筑密度等方面的变动必须经过更加严格的程序，要接受更严格的审批和监管，必须阳光操作，不能简单化。

　　针对各种质疑，记者致电泛海集团公共关系副总监李某，她称，关于四地块土地闲置一事一切以泛海建设发出的公告为准，针对记者提出的其他相关问题她表示不方便回答。针对此事，本报将持续关注。