违法转让土地使用权的表现形式与法律责任

　　一、须要特别注意的事项

　　1、违法转让土地行为不能仅以签订转让合同或者协议、支付转让价款予以认定，还应当确认受让方是否实际接收、占有、控制土地。

　　2、对违法转让土地类违法行为的处罚应当针对转让双方，处罚种类应当区别适用。适用《土地管理法》七十三条时，“没收违法所得”适用于转让方，“拆除或者没收 地上建筑物”适用于受让方，“可以并处罚款”适用于转让双方。适用《土地管理法》第八十一条时，对出让、转让或者出租方，责令出让或转让方限期改正，没收 违法所得，并处罚款;对受让方、承租方占地建设的按照违法占地处理。

　　3、涉及房地产转让的，优先适用《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》;其他违法转让，优先适用《土地管理法》。

　　4、违法转让土地中的受让者将土地再次转让给他人，即再转让土地的，对每个环节的违法转让行为都可以予以查处，查处时注意违法行为追诉时效问题。

　　二、什么是违法转让土地使用权?

　　违法转让土地使用权是指违反土地管理法律、法规的规定，以各种形式转让土地使用权的行为。

　　我国的法律、法规规定了转让土地使用权的条件和程序，这些规定是判定是否属于违法转让的法律依据。比如：《土地管理法》第二条规定任何单位和个人不得侵占、 买卖或者以其他形式非法转让土地;《城市房地产管理法》第三十八条明确了房地产不得转让的情形;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条明确了 出让取得的土地使用权不得转让的情形;《城市房地产管理法》第三十九、四十三、四十四条明确了出让取得土地使用权的房地产的转让条件和有关要求;《城市房 地产管理法》第四十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条明确了划拨土地使用权转让的条件和程序;《土地管理法》第六十三条明 确了农民集体所有土地的使用权转让的情形。

　　三、转让土地使用权怎样依法办理?

　　从这些法律法规规定可以看出，土地使用权转让必须依法依规进行：一是以划拨方式取得的土地使用权转让的，应当报有批准权的人民政府批准，办理出让手续缴纳土 地出让金，或者由受让方办理出让手续缴纳土地出让金;二是以出让方式取得的土地使用权转让的，必须付清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;三是农民集体所有的土地的使用权可以因破产、兼并 等情形发生转让。不符合上述条件的土地使用权转让属于违法转让。

　　四、违法转让的表现形式有哪些?

　　违法转让以划拨方式取得的国有土地使用权，主要是指未经批准转让划拨土地使用权。

　　违法转让以出让方式取得的国有土地使用权，主要是不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的付清全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书、未达到一定的投资开发程度等条件，违法转让出让的国有土地使用权。

　　违法转让农民集体所有土地的使用权，主要是非因破产、兼并的原因转让农民集体所有土地使用权用于非农业建设的。

　　买卖或者以其他形式违法转让土地，主要是指除上述三种类型之外的单位或者个人违法转让土地。

　　五、违法转让的法律责任有哪些?

　　违法转让土地使用权依法应当给予行政处罚，涉及国家工作人员的将被追究行政纪律责任，构成犯罪的将被追究刑事责任。

　　行政处罚。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等对不同类型的违法转让土地使用权行为，规定了相应的行政处罚。

　　对违法转让以划拨方式取得土地使用权的，《城市房地产管理法》第六十七条规定，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可 以并处罚款。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地 管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

　　对违法转让以出让方式取得国有土地使用权的，《城市房地产管理法》第六十六条规定，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。《城市房地 产开发经营管理条例》第三十八条规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违 法所得5倍以下的罚款。

　　对将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，《土地管理法》第八十一条规定：由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没 收违法所得，并处罚款。《土地管理法实施条例》第三十九条规定，依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的5%以上20%以下。

　　对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《土地管理法》第七十三条规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用 地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和 其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。《土地管理法实施条例》第三十八条 规定，依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的50%以下。

　　追究行政纪律责任。国土资源主管部门在查处违法转让土地使用权行为时，发现涉及国家工作人员需要追究行政纪律责任，应当及时处理，本部门无权处理的，在作出行政处罚决定后，应当依法及时将有关案件材料移送监察机关或者任免机关，由其按照管理权限依法依规处分。

　　《土地管理法》第七十条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理;自 己无权处理的，应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。第七十三条规定，对非法转让土地单位的 直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。《违反土地管理规定行为处分办法》第十一条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责 任人员，给予警告、记过或者记大过处分;情节较重的，给予降级或者撤职处分;情节严重的，给予开除处分。

　　追究刑事责任。国土资源主管部门在查处违法转让行为时，发现单位或者个人非法转让、倒卖土地使用权，达到刑事追诉标准、涉嫌犯罪的，在调查终结后，应当依法及时将案件移送公安机关追究刑事责任。

　　《刑法》第二百二十八条规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、 倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金;情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。 《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民检察院、公安部关于印发〈最高人民检察院 公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)〉的通知 》给出了具体的判定标准。具有下列情形之一的，属于以牟利为目的，违反土地管理法规非法转让、倒卖土地使用权，依照《刑法》第二百二十八条的规定，以非法 转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚:(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地10亩以上的;(三)非法转让、倒卖 其他土地20亩以上的;(四)违法所得数额在50万元以上的;(五)虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖 土地的;(六)其他情节严重的情形。