土地转让合同纠纷案例分析

土地转让合同纠纷案例分析

　上诉人（原审原告）北京吉安斯科贸中心，住所地本市海淀区白石桥路７号。

　　法定代表人李盛章，经理。

　　委托代理人郑瑞，北京市新开律师事务所律师。

　　委托代理人冯建平，北京市新开律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）北京市大发畜产公司，住所地本市海淀区祁家豁子华严北里２号院民建大楼５层。

　　法定代表人董济世，总经理。

　　委托代理人周以龙，男，北京市泼发工贸公司副经理，住本市丰台区北大地２里１１楼。

　　委托代理人阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。

　　上诉人北京吉安斯科贸中心因土地转让合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（１９９９）海民初字第３７７４号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京吉安斯科贸中心（以下简称吉安斯中心）之委托代理人郑瑞、冯建平，被上诉人北京市大发畜产公司（以下简称大发公司）之委托代理人周以龙、阎如玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　１９９９年４月，吉安斯中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同，使其遭受巨大损失为由起诉至原审法院要求确认双方签订的合同无效，大发公司赔偿设计费１００万元，为履行合同支付的房租、电话费、工资１５４５４７元及孽息。原审法院经审理确认双方签订的合同有效，吉安斯中心要求确认合同无效，赔偿经济损失及孽息的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此判决：驳回北京吉安斯科贸中心要求确认合同无效，要求北京市大发畜产公司赔偿设计费１００万元、房租、电话费、工资１５４５４７元及孽息的诉讼请求。判决后，吉安斯中心不服，以大发公司在与其签订合同时隐瞒实情，且没有土地使用权为由上诉至本院，大发公司同意原判。

　　经审理查明，１９９７年１０月６日，大发公司与吉安斯中心签订合同书，根据合同约定，大发公司（甲方）将其所属位于本市海淀区肖家河东村甲１号７５亩土地使用权和地上建筑物的所有权转让给吉安斯中心（乙方），计价人民币６００万元，甲方负责提供土地使用权现有的有关文件、土地规划所需文字材料，为乙方提供办公用房２间、电话１部；乙方负责筹建敬老院，支付费用６００万元及交纳土地过户相关费用，办理土地工程规划要点、建设工程立项、建设工程规划许可证并负担为改变土地使用性质及规划要点前的前期公关费用。乙方如推迟付款期截止到１９９９年３月２０日，甲方有权终止合作，乙方费用自负。若前期工作到位，甲方不与乙方合作，乙方有权不交出批示文本，甲方每推迟搬迁一日，扣罚已付款的千分之一交乙方。同日，双方又签订合同附件一、附件二，关于合同有关问题的约定和协作型联营合同（松散型）。在协作联营合同中约定双方联合组成北京吉大联合公司，同时约定了联营项目及双方分工等。在关于合同有关问题的约定中，明确甲方将７５亩土地使用权及地上建筑物所有权一次性全部转让给乙方，转让金额为２５０５万元（即合同书中的６００万元和协作型联营合同中的１９０５万元）。乙方保证按双方约定于１９９８年９月３０日首次拨款１５００元，并同时签订办理过户手续。合同签订后，吉安斯中心于同年９月１９日，以大发公司名义向规划部门申报敬老院建设项目。１９９７年１０月１０日，吉安斯中心与中城咨询部签订建设工程设计合同，其委托中城咨询部对北京市碧盛园敬老中心进行工程设计，约定设计费为１的万元，吉安斯中已支付设计费９５万元。１９９７年１１月２０日，北京市城市规划局向大发公司发出规划要点通知书。吉安斯中心向市规划局交纳预收建设工程规划许可证执照费１２０００元。１９９８年８月８日，吉安斯中心与大发公司又签订“关于合同有关问题的约定”对原合同书有关问题约定的第三条、第五条的修订约定。１９９８年１１月２６日，北京市规划管理局向大发公司发出审定设计方案通知书，对１９９８年９月１７日申报的“北京中咨四方工程咨询有限责任公司”设计的敬老院工程的设计方法同意在海淀区肖家河按审定事项绘制施工图，在合同履行期间，吉安斯中心未给付大发公司转让费，大发公司亦未将土地使用权和地上物所有权交予吉安斯中心。吉安斯中心法定代表人李盛章曾于１９９７年１１月５日，从大发公司借走农林办京政农发（１９９７）０５７号文件。又于１９９８年７月２６日，从大发公司取走金鹏公司于１９９５年７月给大发公司函的复印件、北京市人民政府公文批办单（９４年２月３日）一张并写有收据。诉讼期间，吉安斯中心提交了１９９７年至１９９８年其单位租房交付水电费、工资表、餐费发票。北京市房屋土地管理局房地权属管理处出具证明：“北京市大发畜产公司位于海淀区肖家河东村甲１号的土地为１９９０年依法征用的土地，权属来源清楚，现正在申办国有土地使用权。

　　另查，大发公司曾于１９９４年９月２６日与北京市金鹏房地产开发公司（以下简称金鹏公司）签订协议，大发公司（甲方）交给市政府海淀区肖家河７５亩地由金鹏公司（乙方）开发建设，为此，市财政局已拨款１0 0 0 万元给甲方，其余１０００万元待办完全部产权划转及土地变更手续后再拨付。在协议签订前后，金鹏公司先后以土地转让费的名义，向大发公司支付人民币２０００万元，金鹏公司付款后双方未履行土地移交手续。１９９５年７月１８日，金鹏公司致函大发公司，要求将７５亩土地退还大发公司，同时要求大发公司全部退还２０００万元。大发公司未作答复，１９９７年７月２３日，金鹏公司之上级单位北京经济发展投资公司与大发公司就归还２０００万元进行了洽谈，会谈纪要称，大发公司将于同年８月底作出还款计划。会谈后大发公司未做还款计划，亦未归还欠款。１９９９年３月３日，金鹏公司对大发公司提起诉讼，经本院调解双方达成协议，大发公司归还金鹏公司２０００万元。

　　上述事实，有双方当事人陈述、合同书、合同附件一、二、联营协议、京政发（１９９７）０５７号文件、批办单、收条、建设工程设计合同、规划要点通知书、发票、（１９９９）一中民初字第１０８９号民事调解书等证据材料在案佐证。

　　本院认为，根据查明事实，大发公司在本币海淀区肖家河东村甲１号的土地系１９９０年依法征用的土地，现虽尚未取得国有土地使用证，但其已实际享有该土地的使用权。其公司与吉安斯中心签订的上述土地使用权和地上物所有权转让合同系双方自愿签订，应属有效合同，现吉安斯中心以大发公司没有取得土地使用证，故不享有土地使用权，无权与其签订上述合同的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。关于吉安斯中心提出的大发公司隐瞒原与金鹏公司之间的土地转让事实一节，根据吉安斯中心法定代表人从大发公司借走和取走的有关文件、函件以及吉安斯中心与大发公司在１９９８年８月仍在继续修订合同的情况，不存在大发公司隐瞒该事实的情况，且大发公司与金鹏公司未实际履行土地移交手续，双方债务纠纷已经本院调解解决，该土地使用权仍归大发公司享有。故吉安斯中心的此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原判正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一、二审案件受理费各１５７８３元，均由北京吉安斯科贸中心负担（已交纳）。

扬中市江城房地产开发公司与中国银行扬中支行土地使用权转让合同纠纷上诉案

上诉人（原审原告）扬中市江城房地产开发公司（简称江城公司），住所地扬中市扬子中路１４１号。

法定代表人何新明，总经理。

委托代理人钱世云，江苏苏源律师事务所律师。

委托代理人文聿奎，江苏苏源律师事务所律师。

上诉人（原审被告）中国银行扬中支行（简称扬中支行），住所地扬中市港西南路８号。

委托代理人陈洪平，镇江政和律师事务所律师。

上诉人江城公司、上诉人扬中支行因土地使用权转让合同纠纷一案，不服镇江市中级人民法院（１９９９）镇民初字第１５号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人江城公司的委托代理人钱世云、文聿奎，上诉人扬中支行的委托代理人陈洪平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为：江城公司与扬中支行签订的土地使用权转让合同以及补充协议，合法有效。扬中支行应当按约给付转让费，经确认尚有２４．４４万元转让费未支付，江城公司的诉讼请求予以支持。江城公司理应转让无任何纠纷的土地交扬中支行使用，由于江城公司没有处理好征地补偿费问题，致使中行在施工期间受到群众阻挠并支付了征地安置补偿费１３．５万元，该费用应由江城公司负担。至于中行因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失２８万元与江城公司无因果关系，该诉讼请求不予支持。

原审法院判决：一、扬中支行给付江城公司国有土地使用权转让费２４．４４万元及逾期付款滞纳金８．９２５５万元（从１９９７年６月２２日起，按每日万分之四计算至１９９９年１２月２１日止）。二、江城公司给付扬中支行征地补偿安置费１３．５万元。三、驳回扬中支行的其他诉讼请求。

江城公司上诉认为：

一、江城公司与支付征地补偿安置费无涉。江城公司通过转让方式从扬中房地产开发总公司（简称地产公司）取得土地使用权。此后，江城公司将土地转让给扬中支行，江城公司既不是国有土地出让合同的受让方，也不是土地征用方，不存在缴纳征地安置补偿费问题。

二、被上诉人扬中支行支付的征地补偿安置费事实不清。

原审法院仅凭扬中支行１３．５万元的付款凭证即认定该款项是付给当地群众，用于征地补偿安置费不足部分及石闸、披屋等损失，属于事实不清、是非责任不明。应当查清付补偿安置费的依据是什么、原本是谁支付、尚欠多少？

三、扬中支行在一审中的反诉不能成立。

本案的本诉是江城公司起诉扬中支行拖欠国有土地使用权转让费，而扬中支行反诉是土地管理部门在征用土地中遗漏了补偿安置费问题，两者没有直接因果关系。即使拖欠安置费，那是政府土地管理部门的事，扬中支行据此对江城公司提起反诉没有事实、法律依据。反诉理由不成立。

据此，江城公司上诉请求，撤销原审判决第二项，驳回一审反诉请求。

扬中支行上诉认为：

一、原审判决认定上诉人因规划变更、修改图纸、停工等造成的损失与被上诉人无因果关系，与事实不符。理由是：

１．双方地界以江城公司商品房为界，由于当时商品房未建，所以地界不明确。

２．江城公司建设商品房没有按照建筑规范要求让界９米，也未取得政府的规划、施工许可证，属于非法建筑。由于江城公司商品房离界太近，达不到建筑规范要求，导致政府部门重新规划上诉人大楼，收回原规划、施工许可证，造成上诉人的损失。

二、原审判决没有全面保护上诉人的合法权益。

一审过程中，上诉人增加诉讼请求，要求江城公司分摊径深８．５米的土地使用费，原审法院没有支持。根据建筑规范，江城公司建房必须离界９米，其只离界０．５米，江城公司实际与上诉人共同使用了径深８．５米的土地，江城公司应当分摊土地使用费。

据此，扬中支行请求二审法院撤销原判，依法改判。

经审理查明，１９９４年６月，地产公司经扬中县土地管理局批准征用了扬中县三茅镇建设村６组（简称建设村）土地１０．９０１亩（即８－５８号宗地），用于开发商住楼。

１９９４年１２月，江城公司与地产公司签订国有土地使用权转让合同，地产公司将扬中市扬子中路电视台西侧８－５８号宗地转让给江城公司。土地使用权转让后，江城公司领取土地使用权证。

１９９６年，扬中支行与江城公司协商土地转让事宜。１９９６年５月６日、７月２４日，经扬中支行申请，市政府就该宗地转让的费用、土地使用权变更手续等事宜召开了协调会，并达成一致意见，江城公司转让部分土地给扬中支行。

１９９６年１１月５日，江城公司与扬中支行填写了地籍调查表，确认了双方的地界，东：广播电视局；西：翠西北路；南：扬子中路；北：江城公司商住楼。

１９９７年４月１４日，江城公司与扬中支行正式签订国有土地使用权转让合同，合同约定了以下条款：１．转让面积５５４９．３平方米，转让年限４０年，转让费金额１８７．２５万元。２．关于违约责任，约定：如扬中支行逾期付款，每日按应缴纳费用５‰给付滞纳金。如因江城公司的过失致使扬中支行延期占用土地使用权的，则转让期限相应顺延，同时赔偿由此造成的损失。

同日，江城公司与扬中支行又就土地使用权转让合同达成补充协议，明确：扬中支行应付江城公司征地款利息１０４．９万元，图纸费、补偿费、地下管通费、征地补给费、劳力安置费、排水费、代垫的投资方向调节税等９３．１万元。

合同以及补充协议签订以后，至１９９７年６月９日止，扬中支行总计支付转让费３６０万元，尚欠江城公司２４．４４万元没有支付。

１９９８年４月，扬中支行取得了建设工程规划许可证并开始施工建造办公楼。

施工过程中，建设村六组村民阻止施工，要求扬中支行补偿有关费用的不足部分１３．５万元。

１９９８年６月４日，扬中支行向建设村民委员会支付了上述款项。

１９９８年６月７日，扬中市建委向扬中支行发出停工通知，原因是：１．建设单位未领取工程施工许可证；２．该工程施工放线未经规划管理部门核准，擅自施工，且擅自改变建设工程规划许可证确定的内容。同时，扬中支行领取的建设工程规划许可证被收回。

１９９８年８月２８日，扬中市政府召开协调会，要求扬中支行到规划部门重新办理建设工程规划许可证，经规划部门现场验线后方可开工。

１９９８年９月４日，扬中支行领取了建设工程施工许可证。同年９月２１日，扬中市建委重新核发了建设工程规划许可证。工程恢复施工。

以上事实双方当事人没有异议。

本案争议焦点是：１．江城公司应否承担扬中支行向建设村支付的１３．５万元？２．扬中支行建设工程停工、因规划变更修改图纸是否由江城公司造成，损失应否由江城公司赔偿？

围绕第一个争议焦点，扬中支行举证认为，该款项是征地补偿款，应由江城公司向被征地单位建设村支付。对此，扬中支行提交了下列证据：１．建设村委会收款凭证以及情况说明；２．转让合同补充协议。

江城公司质证认为，征地安置补偿费应当根据法律规定支付，扬中支行支付上述费用没有依据。扬中支行所提交的证据不能证明江城公司有义务支付１３．５万元，证据１只能说明扬中支行与建设村协商一致支付了１３．５万元，证据２证明江城公司与扬中支行土地转让费用的构成。

江城公司举证认为：其转让给江城公司的土地是从地产公司受让取得，地产公司作为征地单位已经支付了征地补偿款。对此，江城公司提交了以下证据：１．扬中市国土管理局征地批复和建设用地批准书；２．国土管理局与建设村征地补偿协议；３．地产公司与国土管理局征地费用包干协议；４．江城公司与地产公司土地转让合同。

对以上证据，扬中支行质证认为，根据以上证据，征地补偿协议的主体是国土管理局，而不是地产公司。

对于争议的第一个焦点，本院认为，根据江城公司提交的证据证明：８－５８号宗地原是建设村集体土地，地产公司经批准征用办理了出让手续后又转让给江城公司。根据我国土地管理法的规定，用地单位应当依照国家法律以及有关规定支付土地补偿费、安置补助费。地产公司在征地过程中，通过土地管理局与建设村订立安置补偿协议，对建设村进行了补偿。扬中支行在建房过程中，又支付给建设村１３．５万元，因地产公司、建设村未参加诉讼，根据现有证据无法判断１３．５万元款项的性质、构成以及支付的义务主体，即：１．该款项是否为原征地补偿协议约定应由用地单位支付，但有义务支付的单位未向建设村支付？２．该款项是否属于虽未在征地补偿协议中约定，但依法应当补偿的费用？３．该款项是否属于建设村单方提高补偿标准而发生，扬中支行为平息事端自愿给付？因此，对于江城公司应否承担扬中支行向建设村支付的１３．５万元费用问题，因涉及地产公司、建设村等其他诉讼主体，该项反诉请求，不符合反诉条件，不应并案审理，扬中支行应另行起诉。

围绕第二个争议焦点，即扬中支行建设工程停工、因规划变更修改图纸是否由江城公司造成，损失应否由江城公司赔偿问题，扬中支行举证认为其停工和变更设计是江城公司的下列行为造成：１．双方在确认以江城公司商品楼为界时，江城公司商品楼未建，因此地界不明；２．江城公司未按规范建房，造成停工并重新规划设计。对此，扬中支行提供的证据是：１．扬中支行建房批复；２．建房示意图；３．停工通知。

江城公司质证认为，停工通知清楚地载明，停工的原因是建设单位自身的原因造成，停工与江城公司无关。至于规划变更，是政府规划的需要，也与江城公司无关。对此，江城公司提交了政府会议纪要。该会议纪要载明，扬中支行综合楼必须服从规划并进行调整。

对于争议的第二个焦点，本院认为，扬中支行综合楼停工是扬中市建委发出停工通知并收回建设工程规划许可证，规划设计变更是服从政府的规划要求，以上均由政府的行政行为所致，因此扬中支行的该项请求不符合反诉条件，扬中支行对因政府的行政行为造成的损失应当提起行政诉讼。扬中支行上诉请求判令江城公司赔偿损失的请求，本院不予支持。

综上所述，本院认为：江城公司取得土地使用权以后，经政府有关部门同意将土地使用权转让给扬中支行，转让行为符合国有土地使用权出让、转让暂行规定和房地产管理法的规定，因此，双方签订的土地使用权转让合同有效。扬中支行应当支付尚欠的土地使用权转让款２４．４４万元。江城公司的该项诉讼请求应予支持，原审判决的第一项应当维持。

关于扬中支行的原审反诉请求，１．请求判令江城公司支付１３．５万元征地补偿款，２．请求判令江城公司赔偿其因红线移动和修改图纸造成的损失２８．０３万元，以上请求１涉及其他诉讼主体：地产公司和建设村，应当另案起诉；请求２系因政府的行政行为所致，应当提起行政诉讼，故扬中支行的反诉均不符合反诉条件，原审法院认为反诉原告的反诉成立且并案审理，系适用法律错误，因此原审判决的第二项、第三项应当撤销。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、维持镇江市中级人民法院（１９９９）镇民初字第１５号民事判决第一项；即扬中支行给付江城公司国有土地使用权转让费２４．４４万元及逾期付款滞纳金８．９２５５万元（从１９９７年６月２２日起，按每日万分之四计算至１９９９年１２月２１日止）。

二、撤销镇江市中级人民法院（１９９９）镇民初字第１５号民事判决第二项、第三项；

二审案件受理费１６０６２元由扬中支行负担。