划拨土地转让合同如何生效？

　　兴隆公司与家合公司2002年3月签订了一份《协议书》，约定兴隆公司将占地64.5亩的土地使用权转让给家合公司用于商业开发。同年4月，兴隆公司与家合公司签订《补充协议》。9月，兴隆公司和某市国土资源局签订《土地使用权出让合同》。12月，兴隆公司与家合公司签订《某市出让土地使用权转让合同书》(以下简称《转让合同》)。

　　[疑惑]

　　1.《协议书》、《补充协议》、《转让合同》之间的效力如何认定?

　　2.划拨土地须经过哪些转让程序?

　　[解析]

　　首先，《协议书》、《补充协议》、《转让合同》都是兴隆公司与家合公司双方真实的意思表示，虽然兴隆公司签订《协议书》时，转让土地仍为划拨土地，但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。

　　其次，土地转让合同虽然不同于普通买卖合同，需要缴纳多项税费及履行多项手续，但法律仅仅规定应当缴纳的费用，费用的承担仍然可由双方约定。

　　再次，根据划拨土地转让程序。土地使用人向审批部门递交申请材料，经审批后，由所在市国土局与土地使用人协商地价，签订土地出让合同，并缴纳土地出让金、营业税及附加契税等。

　　使用人以出让方式取得国有土地使用权后，转让国有土地使用权的，再按下列程序办理(以北京市为例)：土地使用人作为申请人向市国土房管局提出土地转让申请，并准备以下文件报送市国土房管局： 1.土地转让申请(原件); 2.转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同(原件); 3.《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据,转让土地在远郊区县的，提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明; 4.《国有土地使用证》; 5.转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件; 6.关于转让房地产价值的评估报告(土地转让合同中的价格明显偏低或偏高的，需提交此件); 7.转让方出具的无法院查封的证明以及房地管理部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件; 8.转让方和转受让方的法人资格证书或执照，以及申请人在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在3个工作日后到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权转让登记表》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织安排进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权转让登记表》并加盖公章后，由土地利用中心在5个工作日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。

　　《北京市国有土地使用权转让登记表》批准后，由土地利用中心通知申请人，在转受让方缴纳转让契税后，申请人领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。