宅基地使用权转让的方式和效力

宅基地使用权转让的方式和效力
―、交换宅基地使用权
在我国，农村公民取得了宅基地使用权后，在多数情况下都是使用权人自己建设住宅房屋，但为了宅基地的使用上的方便，部分宅基地使用权人相互之间交换宅基地使用权的行为也是比比皆是。交换宅基地使用权，在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征，将相互享有使用权的宅基地进行交换，双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。
交换宅基地使用权，根据法律规定，应当在交换后办理宅基地使用权的变更登记手续。交换宅基地使用权，不得违反法律规定。
二、转让宅基地使用权
转让宅基地使用权，是指宅基地使用权人将去所享有的宅基地使用权转让给他人，由他人支付价款的法律行为。让宅基地使用权，在原宅基地使用权人于心的受让人之间形成了类似于买卖合同的法律关系，，即受让人必须依照合同之约定支付价款，转让人必须依照法律的规定将宅基地使用权交付给受让人。根据我国土地管理法的规定，土地使用权可以依照法律规定转让，具体转让的程序由国务院规定。在土地管理法制定后，国务院仅仅制定了国有土地使用权转让的法律即中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，没有制定集体土地使用权转让的法律。中央人民政府制定了有关的法律规定，不准许宅基地使用权转让。因此如果有关的法律规定禁止宅基地使用权转让的，则宅基地使用权不得转让，如果法律准许宅基地转让的，则宅基地使用权转让合同应当受法律的保护，如果法律准许在特定条件下转让宅基地使用权的，只有在符合宅基地使用权转让条件下宅基地使用权转让合同才能有效。
实践中许多地方人民法院判决确认宅基地使用权转让的行为无效，这是一个值得深思的问题，北京画家村就是典型的例子。
三、―租赁宅基地使用权
租赁宅基地使用权是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用，由承租人支付租金的法律行为。在我国，准许宅基地使用权租赁，也准许宅基地使用权人将去建设在宅基地上的房屋已租赁方式他提供给他人并收取租金。租赁宅基地使用权，必须依照法律规定办理相关的租赁手续。租赁宅基地使用权，未经批准不得改变原宅基地的用途。
四、入股方式转让宅基地使用权
以入股的方式转让宅基地使用权，是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权作价入股并获得股息的行为。入股必然导致宅基地使用权的变更，因此被入股的企业在宅基地使用权人入股后，应当依照法律规定及时办理宅基地使用权的变更登记手续。
如果转让宅基地使用权的，宅基地使用权不再是原土地使用权人的财产。
五、赠与
赠与是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以作业方式转让给他人，他人无偿取得宅基地使用权的法律行为。根据法律规定，宅基地使用权人可以以赠与的方式处分其享有的宅基地使用权。
六、继承原宅基地
根据中华人民共和国土地管理法第六十二条的规定，农村公民住宅用房需要使用土地的，要尽可能的利用原宅基地和未利用地，因此在上一代人去世的情况下，应当继承原宅基地并继续利用原宅基地建设住宅。继承原宅基地建设住宅的，可以要求有关部门办理宅基地使用权的变更登记手续，取得集体土地建设用地使用权证书。继承原宅基地建设住宅房屋的，应当遵守有关法律规定。
七、购买
农村公民建设需要宅基地的，也可以通过购买等法律规定的转让方式取得宅基地。根据现行的法律规定，农村村民之间转让宅基地使用权符合法律规定的条件的，应当办理相关审批手续并办理土地使用权变更登记手续。根据现行的法律规定及司法实务，农村公民不得将宅基地使用权及宅基地上的房屋转让给非农民或者其他村的农民。
现行关于农村宅基地的法律规定：一户村民只能拥有一处宅基，宅基面积不能超过省级规定，出售宅基的不得再申请宅基，城市居民不得到农村购买住宅，同村村民之间可以转让宅基，但要办理审批手续。
根据上述规定，实际上农民宅基是作为农村集体成员的一份住宅权利，此权利无法转让，转让都是不合法的。
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