解读新修改的《城镇土地使用税暂行条例》

2006年12月31日，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》发布，对我国实行了近20年的城镇土地使用税税额标准作出了重大调整，从2007年1月1日起施行的新标准比过去的标准提高了两倍，并将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

　　“有土斯有财。”土地税是一种古老的税基和税源。城镇土地使用税作为目前我国在土地保有环节征收的唯一税种，其税额标准提高的重要意义，不仅在于调节土地收益分配，优化地方财政收入结构，还将促使城市政府有效利用存量建设用地，强有力地推动土地资源节约集约利用。

　　土地调控，呼唤更有力的税收杠杆

　　提高我国城镇土地使用税征收标准，早在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布时，即已确定为我国加强土地调控、抑制建设用地过度扩张的一个重要“抓手”。

　　长期以来，我们对土地税收杠杆运用得不充分。根据我国现行土地税收设置，建设用地保有环节的税种只有城镇土地使用税，设置目的是为了建设项目节约集约用地和调节土地级差收益。据国土资源部有关负责人分析，这一税种的税率明显偏低，平均税负只有1.2元/平方米，并且不能随经济发展和物价水平的提高而增加。这样一来，相对于高额的土地开发使用费，几乎等于没有征税。同时，还存在征缴不到位的现象。

　　以去年8月某公司以超过25亿元的价格拿下北京35万平方米的地块为例，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额约315万元。与25亿元的土地出让价格相比，315万元的税费占其1.26%，太微不足道了。

　　2003年至2005年，全国城镇土地使用税的实际征收额分别为91.5亿元、106.2亿元、137.3亿元，占同期地方财政收入的比例不到1%。因为保有土地的税收成本极低，用地者多占少用、浪费土地现象较为普遍。

　　提高城镇土地使用税征收标准，严格控制减免税范围，才能顺应加强土地调控的新形势。因此，国务院研究决定，对1988年制定的《城镇土地使用税暂行条例》进行修改，并从2007年1月1日起，我国城镇土地使用税在1988年规定的基础上提高两倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。同时，为体现公平税负的原则，外商投资企业和外国企业也要开始缴纳土地使用税。统计显示，2005年我国居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。应该说，城镇土地使用税的税额标准调整幅度与我国物价上涨幅度基本一致。

　　增加比重，优化地方财政收入结构

　　据初步测算，税额标准提高两倍后，全国城镇土地使用税收入将从2005年的137.3亿元提高到400亿元以上。

　　土地作为一种最基本的生产要素，世界各国普遍重视对土地保有环节的征税，以刺激土地的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于土地资源的优化配置。从国际经验看，不动产税收一般占地方财政收入的70%以上，而我国地方财政收入主要依靠与工商企业生产经营有关的营业税、增值税和企业所得税等，仅这三项税收收入在地方财政收入中所占的比重就达到70%，不动产方面的税收所占比重很低。国土资源部有关负责人介绍，我国近年来土地保有环节的税收即城镇土地使用税征收额，占同期地方财政的比例不到1%。土地取得和保有环节所得税收比例过低，导致地方政府过分依靠新增建设用地规模扩张，过分依靠上工业项目，以期获得更多财政的税收。

　　土地保有环节税负提高之后，将加大这部分税收在地方财政收入中的比重，进而优化地方财政收入的结构，引导地方政府将更多的注意力投放到利用存量土地上来，更注重提高土地的产出水平和利用效率。

　　经济杠杆，推动土地节约集约利用

　　城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按使用土地的面积定额征收的一种税，它以纳税人实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。占用土地越多，缴纳的税额越多。土地保有环节的成本大大增加，将有力地约束那种多占少用、粗放浪费土地资源的行为。

　　对各级国土资源部门来讲，土地管理和利用中一系列利益调整新机制，是严格土地管理和加强土地调控的新机遇。国土资源部有关负责人认为，我们应该进一步深入研究学习，更加注重发挥经济手段的作用，坚决遏制那种圈而不用、囤卖土地以谋取暴利的行为。可以说，新的税额标准的颁布，粗放的路开始堵上了，集约的门开始打开了。

　　城镇土地使用税年税额标准提高两倍，会不会引起连锁反应，导致房地产价格“跟涨”？

　　业内人士认为，就城镇土地使用税的提高而言，其对最终的地价和房价影响会有，但不会很大。主要因为城镇土地使用税是按照土地面积核算，在地价中所占比重微乎其微，即使转嫁到房价上也不应有明显的变化。而且这一税款是在开发环节征收的，属于保有环节税，因此消费者在购房时不会明显感觉到。

　　税收政策，是市场经济条件下各国普遍采用的经济杠杆。我国城镇土地使用税税额标准提高，必将更充分地发挥税收杠杆“撬”高土地保有成本、引导土地利用走向节约集约的重要作用。