物业管理收费标准亟待调整

　　物业管理曾经作为我国一种新兴的行业，已经走过了二十多年的历程。二十多年来，物业管理服务费的价格标准和缴费问题始终是社会热议的话题之一。

　　源初，物业管理服务的初始时期，物业管理服务费可以说是完全市场行为，无据可依。物业管理企业附属于房地商，或从香港请来的物业管理咨询服务机构。物业管理服务收费价格设定建立在房地产商实际的需要上，或由港资咨询服务机构参照港澳模式设立。收费价格多数设定了物业服务机构未来几年的利润，因而普遍表现奇高和杂乱的现象。对于购房者则只能接受所选择项目的定价，而设有讨价和知情的权利。

　　1996年原国家计委建设部以计价费（1996）266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费执行办法》(执行办法)，规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”政府开始干预物业管理收费行为，物业管理服务收费进入政府控制的范围。

　　1999年，广东省物价局和广东省建设委员会以粤价（1999）90号发布了《关于公布广东省物业管理服务收费指导价的通知》，规定按照物业的等级确定物业管理服务的收费标准，这是地方政府正式启动物业管理服务费的政府指导价。

　　2003年，国家发展与改革委员会，建设部以发改价格（2003）1864号发布《物业服务收费管理办法》（以下简称管理办法），《管理办法》第七条规定：“物业管理收费定价政府指导价，由定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产主管部根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度、并定期分布。”

　　按理说，物业管理服务的收费标准将会贴近市场、适时调整。而事实并非如此，以广州市为例，第一次政府指导价是1999年颁布、第二次是2004年颁布，原定是每两年调整公布一次，然而2006年以后，新的、合理的贴近市场政府指导价却胎死腹中。

　　从政府指导价公布和实施十多年来，特别是第二次调整政府指导价以后，国家发布若干法规，规范了用工管理，提高了最低工资，落实了用工福利。各项成本均以年递增10%以上的比例上升。

　　然而物业管理的政府指导价格却由于各种原因原地不动。物业管理企业的利润空间逐步退缩。由于利润空间的缩小，企业的服务质量明显下降，而业主的需求消费又明显上扬，从而导致矛盾积累和增加，有的甚至激化成社会矛盾。

　　三十多年来，商品物业催生了物业管理服务，提升了居民的消费意识，增加了社会就业机会。

　　在物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能，在减少刑事发案率、防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。

　　在去年春节的冰雪灾害和“5.12汶川地震”中，物业管理行业在人员疏散和秩序维护、公共设施和设备抢修等方面发挥了巨大的作用，保障了业主的正常生活。在北京奥运会期间，物业服务企业做了大量保稳定、促和谐的工作，为奥运各项活动的顺利开展作出了贡献。

　　物业管理已经成为社区服务的重要组成部分，通过物业管理与社区建设的协调发展，逐步形成了现有中国特色的推动社区建设的整体合力，既有利于为居民（业主）创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。

　　物业管理的作用和影响已今非昔比，已被当今社会广泛认知。然而政府指导价的相对“不变”，导致物业管理企业经营素质每况愈下，物业管理的矛盾激化屡见不鲜，进而导致物业服务企业运作的不规范。因此结合住房发展、消费水平的变化，企业运行的成本的提高、各级政府应该责无旁贷的适时地调整政府指导价。

　　作者系广东宏德科技物业管理有限公司总经理