如何收取空置房屋的物业费

　　空置房屋指业主获得产权而未入住的、业主办理了入住手续未装修使用的、已装修使用后又无人入住的以及开发商尚未出售出租的房屋、车位及会所，开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。

　　产生房屋空置的原因

　　未售出的房屋空置

　　空置房源主要是商品房的尾盘、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。
　　已售出的房屋空置
　　居民住宅空置：投资或给子女购房，常年是“铁将军把门”的长期空置；
　　暑期或假期去外地旅游避暑、走亲访友等短期空置；长期积压在公司或个人手中的多套房屋的长期空置；因暂未租出等导致房屋短期空置。
　　写字楼房屋空置：入伙后因工作关系长期在外地，经常无人使用的长或短期空置；投资或给子女购房的长期空置；购房后因未确定经营方向而无人入住的短期空置。
　　商场商铺空置：铺位前租户撤出，后续租户未入住或业主调整经营品种未到位致使铺位短期空置；商场长年经营状况不良，影响租金收入或铺位所处地段不佳，难以出租形成长期空置。

　　如何看待空置房屋物业费的缴纳

　　开发建设单位

　　开发商自管的小区里，或者与物业服务公司有“父子”关系的开发商，空置房不交物业费的现象并不罕见。开发商不交物业费的理由是房子没有使用，用于房子日常管理服务的物业费用自然不能像其他小业主一样缴纳。因此，在小区入住后，开发商一般会与物业服务公司讨价还价。交费的开发商则有的按首年100%，次年70%，第三年按50%等比例交费。

　　从业主角度来看，缴纳物业费说法不一

　　1．全部减免
　　小区业主张女士提出，自己家已搬出小区近两年，在这近两年的时间里，她及家人根本没有使用及享受到小区的公用设施以及物业服务，连生活垃圾都不能产生，理所应当的完全可以不用交这近两年空置的物业费。
　　2．认可缴纳公共部位的物业费
　　商厦业主刘女士在多个楼层购买了共六间房屋，都是以租赁形式经营，当房屋出现空置时，她只认可缴纳公共部位的物业费，对物业费中包括的自用部位的制冷、供暖费用因未使用则认为应当扣除。
　　3．按入住人数收费
　　写字楼王先生说：“自己公司工作人员共4人，房屋建筑面积与同层另一家公司面积相同，但那个公司工作人员达11人，每月物业费缴纳金额相同，但那家公司公共用电用水显然要多，这也就算了，毕竟我们使用就应交物业费，但在我公司组织全员到外地学习一个余月时间里，房屋空置也要和使用一样对待来收费，我认为很不合理。我们两家公司都在一个楼层，这一个多月来，电梯、洗手间我们根本没用，即便是交费，也应该按入住人数交，有人使用就应该交费，这是不容置疑的，但没使用还交费，真是太不合理了。”
　　4．对半付费
　　商场业主李先生在外地有生意，由于业务繁忙，导致本市的商场铺位因无人经营空置三个余月，对空置期间缴纳物业费有自己的看法：“我没使用商场的一度电一滴水，连租金都收不到，让我交费可以，可我只交一半，终究物业秩序维护人员每日巡逻保卫着商场的安全，我对此也放心，因为铺位里还有一些货架及柜台，公共设备设施也在维护保养着，我不会分文不交，各担负一半吧！”
　　以上是不同交费方从不同角度，根据自身实际情况来看待缴纳空置物业费，尽管说法不一，但“没有入住，就没有正常享受物业服务，从而认为房屋空置时全额缴纳物业费显失公平。”几乎是绝大部分交费方的一致观点。

　　从情理角度上讲如何收取物业费

　　一般来讲，物业费基本上是公共区域服务的收费，如设备设施的维保、秩序维护、保洁、绿化等，是为整个社区楼宇服务的，尽管没有入住使用，物业服务公司已经开始提供相应的服务，业主的房产也享受到了因这些服务带来的保值和增值，另外，物业管理服务是针对整个物业项目的，提供的服务是公共的无法分割的，单个或局部的房屋空置并不代表物业管理与服务的成本会降低，所以，无论是否入住或是空置，原则上物业管理与服务已经产生了。作为开发商也好，或是没有入住的业主也好，同是空置房屋的业主，应该尽同等的义务。
　　针对写字楼或商场的物业费来说，公共区域服务的收费外，通常还包括：
　　1.公共部位及自用部位的供暖费用
　　此项费用是代收代缴的费用，有的城市热力公司对写字楼或商场整层空置的会免收供暖费，但对于局部空置的则全额收费。如果业主不交费，物业服务公司则承担全部损失。
　　2.公共部位及自用部位的制冷费用
　　此项费用虽非代收代缴费用，但若仅有个别业主不使用，对制冷能源供应也不会受到影响，此项费用不收，也必将使物业服务公司承担损失。
　　3.公用部位电费
　　包括公用部位的照明、电梯、空调供暖及制冷等所产生的电费。少数房间空置时并不代表此项管理与服务的成本会降低，为此，空置期此项费用也不能免除。
　　4.公用部位（洗手间、拖布池）用水费用
　　房间空置会直接导致公用部位（洗手间、拖布池）用水量的减少，可根据收费标准，通常是按每月每建筑面积收取，来扣除此项费用。
　　5.公共环境的秩序维护、卫生的清扫、绿化盆栽的费用
　　个别业主的不入驻，公共环境虽会减少点生活垃圾及脚印，但对管理与服务的投入则无变化。如果写字楼有的空置房间业主作为仓库，屋内存有物品，则与房间空无一物的监管力度相比就要大些。
　　面对空置的情况比较多样，需要考虑的因素也有很多，为此，很多物业服务公司在收取物业费上经业主大会表决通过，或征集全体业主意见。还有的物业服务公司不是按照同一标准收取，而是针对不同的空置实际情况来分类对待。

　　物业服务企业收取物业费要有据可依

　　国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。已交付给业主的，物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳，对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后按规定标准的70％缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。

　　开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80％交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

　　作者单位：秦皇岛华联商城金原物业服务有限公司