维权启示录：物业费怎么收

物业费怎么收

　　买了房子买了车还得想着给车找个停车的地方，要是居住的小区没有停车场的话，有车的主儿肯定睡不踏实。可是就有这样一个小区，它里面有两个地下停车场，但有车族自从入住以后也没睡踏实过，为什么呢？

　　在北京朝阳区的一个小区附近，每天晚上都停满了各种各样的车辆。这里既有高档车也有低档车，把自行车道、人行道挤得满满当当的。就连工地旁边巴掌大的地方也塞上了车。有的人干脆就把车放到了机动车道上,这样不仅影响了道路交通，而且还很不安全。

　　居民说，他们一听到嘀嘀响，就赶快趴到窗户看看，看看车子有没有危险，还怕车子被拖走，晚上睡觉也睡不踏实。

　　通过采访记者了解到，这些车都是小区业主的私家车。虽然小区里专门建有两层地下停车场，可就是没人愿意往里边停车。

　　许多居民认为小区里停车场收费很不合理，所以他们宁愿把车停在外边，也不愿意把车停在小区内。那么这个停车场的收费情况究竟怎样呢?记者首先来到了小区的售楼处。

　　售楼处的工作人员告诉记者，他们有专门的地下的立体车位，每个月收费380元。

　　买房前承诺的车位租赁价格是380元，可要买了房后就不是那么回事了。记者在一位业主提供的小区物业管理收费标准中看到，小型轿车每月停车费的价格是400元。比售楼小姐承诺的380元的价格多出了20元.于是记者又到小区物业部门问了一下价格。

　　物业公司工作人员却又有了另一种价格，他们说，租价是450元一个月。

　　没想到，一个停车场的车位从买房到入住先后出现了380元、400元450元3种不同的价格。居民们认为，物业欺骗了他们。当时买房时的承诺早已烟消云散。

　　据小区物业部门的工作人员介绍说，当初在售楼前承诺的车位租赁价格的确是250到300元，但这个价格是起价而不是最终的价格。他们辩解说，300元是起价，他们并没有说要低于300元，但是，他们这里没有350、400元这样的中间价。

　　开发商确定的250元至300元是车位租金的起价,但却没有可供选择的中间价格。

　　那么，为什么物业公司把停车费从规定中的400元涨到450元呢？物业公司工作人员说，这是因为成本的原因，地下车位成本比较高，收取的费用没法保证正常的经营和管理，所以现在租价统一上升到450元。

　　那么，物业部门把车位租金提高到450元以前，是否和业主进行了商议呢？答案是没有。

　　除了车位租金价格一变再变外，这个小区的物业公司还规定凡是没有办理车位租赁和购买手续的，所有车辆只要进出小区一律按每两小时一元、过夜15元的标准收取停车费。

　　物业公司工作人员宣称，这属于一种经营的策略，就是鼓励办证。现在一天就是15元，一个月是450元，和租车位的是一样的。那如果一次性付款，怎么体现出优势呢？那就就每天进出都是免费的。至于车过夜几点到几点，工作人员说，过夜就是头天停了第二天开出去，具体时间是晚上12点之前。

　　是这样吗？采访中记者又对小区停车收费问题进行了体验。这位业主的登记单上标明的是凌晨两点进入停车场,按照刚才那位工作人员的说法,不应当属于过夜车辆,在当天的上午9点多钟,记者跟随这位业主来到了小区收费点，但工作人员还是照收了15元钱。

　　采访中许多居民告诉记者,对于这个小区物业乱收停车费的问题他们感到无可奈何，而物业公司却十分坦然。他们说，这个车费问题起诉到法院也不一定能赢，因为第一当初合同里没有任何承诺，第二地下车位的价格是由开发商自己定价的，国家没有一个限价，他可以定450元，也可以定850元，只要市场认可，这个价格就不存在一个欺诈或者说利润过高这种问题。

　　我们的记者邀请清华大学的教授季如进先生，和中国政法大学的教授王卫国先生一起观看了报道，并请他们谈论了自己的看法。

　　记：看完这部片子以后，你看这个车位的价格是一个很明显的变化从最早的250、300、到380，再到400，到最后要交450，那你觉得作为物业管理公司来说，它有权力来变动这个价格吗？

　　季：这个片子刚才说了，看起来这个显得太随心所欲，想说多少说多少。不管它怎么去解释。这个在合同上也好，在承诺中也好，他这个是不对的。

　　王：你既然许诺了，将来就是这么一个价格，你就要实现，尽管没有写在合同当中。不要以为合同的条款仅仅就是指写在合同文本上的那些，你在订的合同中作出的承诺包括你在广告上作出的，或者公开作出的承诺，只要是对这个购房者作出购买决策时产生实质性的影响，只要是为购房者所信赖，它就是一个有约束力的承诺。

　　记：那在什么样的情况下，它可以合理地来涨？季：那要看合同，一般情况下是合同到期以后，下一届合同谈的时候。因为这一届你是认了的，还有一种情况就是合同中已经约定了，比方说每年按照消费指数上涨，还是物价指数上涨，物业管理费上涨百分之几，一般的情况下，不就单项问题来说。

　　王：首先你承认这个合同，在这个基础上，大家来协商，互谅互让。首先一个还要建立一个相互信任的利益与共的关系，你不要一来好像我就是小区的主人，我就是管理者，我可以任意地罚你，我可以任意地提价，这样就制造了一种对立情绪。

　　记：如果真的像片中的工作人员说的那样，比如说一个月收380或者400块停车费，他无法经营的话，难道说这个损失应该由业主来承担吗？

　　王：开发商承担，你开发商当初对消费者的承诺，消费者的义务就是交这么多钱，最后你移交以后，物业公司它觉得经营上有困难。那你就跟他商量，最好是第一期，你现在不能调整这个价格，那么到第二期的时候，你拿出数据来，说明我的这个管理成本究竟是多少，然后在协商的基础上，制定一个新的价格。