维权拒缴物业费咋总败诉

　　日前，杭州萧山法院公布数据显示，去年一年该法院受理了1092起物业服务纠纷案，在结案的1088起中，99.45%都是业主因拖欠物业费被物业起诉。业主们的抗辩理由也大多是物业服务不到位。但在萧山法院近3年结案的两千多起物业纠纷案中，业主绝对胜诉不到5件，事实上，在这些胜诉案件中大多是因为物业主张已经超过诉讼时效。

　　物业服务质量低，就不缴纳物业费。很多人都会觉得合情合理，但为何得不到法院的支持呢?

　　案例1拒缴理由 房子漏水墙面开裂

　　新房就有质量问题的确让人很头疼。2005年3月，王先生买了一套新房，2008年7月，搬进新家，不久后，家里不是漏水就是墙面开裂。打那时起，王先生就再也没交过物业费，“房子质量不过关，物业没有修好，就别想拿物业费。”王先生认为，物业从小区房屋交付时就开始为小区提供服务，现在自己的房子存在质量问题，物业也没有及时帮助解决问题，不交物业服务费合情合理。

　　多年不交物业费，去年，物业公司无奈将王先生告上法庭，并要求王先生支付从2008年7月到2012年12月间欠下的5200元物业费。法院最终判物业公司胜诉，王先生应缴纳的物业费一分也不能少。

　　法官解读业主败诉原因

　　“对于房屋质量问题，业主应当依据有关法律规定和商品房买卖合同的约定，向开发商主张维权。”法官解释，从法律上讲，物业公司与开发商是两个独立的民事主体，物业与全体业主签的是物业服务关系的合同，物业无需对房屋的质量负责，业主不能因房屋质量问题而把对开发商的不满转嫁到物业身上，并以此为由拒交物业服务费。

　　案例2拒缴理由:

　　停在小区内的

　　摩托车失窃

　　业主童先生不交物业费的理由是自己的财物曾失窃。2010年11月，童先生停在小区的一辆摩托车被盗，童先生找到物业，要求物业赔偿自己的损失，“车子被偷前我们就签下物业服务合同，现在车被偷了，你们不赔钱，我就不交物业费。”童先生认为，物业应对业主的财产负责，如果物业不赔损失，那么就有权不缴纳物业费。

　　在随后的3年里，童先生就没有缴纳过一分物业费。物业公司多次催讨未果，最终将童先生告上法庭，童先生被判应当支付3年3518元物业费用。

　　法官解读业主败诉原因

　　业主财物被盗，物业方也有可能存在过失，业主不交物业费为何仍败诉?

　　法官认为，如果物业确实存在监管不当的过失，童先生的行为还是得不到法律的支持，童先生主张的是摩托车被盗相关损失，属于财产损害赔偿纠纷，可以另案向物业公司提起诉讼。而物业服务合同针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见。所以法院仅会对物业服务费进行裁判。“不同的法律责任关系需要分别对待，业主不能因为主张一项合法权益而破坏了另一项合同义务。”法官提醒。

　　案例3拒缴理由

　　违章建筑没拆除

　　物业“无能”

　　小区乱搭乱建屡禁不止，有时候，行事规规矩矩的业主心里有了想法，“为什么物业不来管，交了物业费，物业就应该把小区管理好啊。”张先生是某小区的业主，2007年入住该小区后，他都按时缴纳物业服务费。

　　“后来小区一楼的违章搭建越来越多，我们楼下的业主也搭了个阳光房。”张先生说，他曾多次向物业反映，但违章搭建的阳光房还是没有拆除，从2009年1月份开始，他便以物业公司不作为、管理不善为由，拒交物业服务费。

　　到2012年末，张先生共欠下8600元物业费。双方对簿公堂后，张先生败诉了，法院认定物业公司已经尽到了管理义务。

　　法官解读业主败诉原因

　　“物业公司的管理职权有限，本身没有任何行政强制权。”法官说，法院在调查过程中发现，张先生向物业反映小区存在乱搭乱建现象后，物业已经向一楼住户提出制止要求，并及时上报给有关行政部门，“小区存在违章行为并不意味着物业没有尽到管理义务，更不能因此而拒交物业费。”

　　法·院·建·议

　　社区或业委会设

　　物业纠纷调解委员会

　　在另一起物业服务纠纷案中，判决结果也是业主应补缴欠下的物业费。“物业费我会补缴，但物业的服务质量必须提高。”得知自己败诉，业主姚女士表示服从法院的判决，但对物业的不满之情没有丝毫削减，“房屋漏水，小区治安不到位、小区乱停车，这些问题都没有得到解决。”

　　“发现物业存在管理失职的行为，业主如果走极端很可能适得其反。”法官说，目前物业纠纷案件中业主在补缴物业费时往往还要缴纳大量滞纳金，当滞纳金总额超过诉讼标的的30%，虽然法院会酌情减少滞纳金额，但纠纷得不到解决，业主的损失会越来越多。如果业主觉得物业存在管理失职，应当走别的途径维权，而不是拖欠物业费。业主委员会、社区、街道，都可以帮助业主解决物业服务纠纷。

　　但事实上，很多业主都会遇上维权难的问题，因为业主作为个体，不能以原告的身份起诉物业。

　　法院建议，社区或者业委会设立专业的物业纠纷调解委员会。“事实上，在法院结案的诸多案件中，以调解、撤诉方式结案的占大部分，超过7成的诉讼都能通过调解形式结案，如果建立一个矛盾疏散机制，大部分纠纷都能避免对簿公堂。同时，如果设立物业纠纷调解委员会，不仅可以帮助业主维权，还可以对物业管理起到监督作用。”

　　法官认为，在业主权益受到侵害时，纠纷调解委员会应该站出来调解，如果立法进一步确立业委会具有诉讼权能力，对于物业的监督力度则会大大加强。

　　物业应自律

　　服务需规范

　　在法院受理的物业服务纠纷中，有相当一部分是由开发商遗留问题引发，而物业公司往往是开发商的关联企业，甚至是子公司，“物业在处理业主与开发商之间的纠纷时，很多时候不仅没有起到缓冲作用，有的反而阻止了业主维权。”法官提到，物业袒护开发商往往会影响物业纠纷的解决效率，从而恶化纠纷，追求经济利益的同时还需基本的行业自律。物业企业受托开展物业服务事宜，代表且维护全体业主的权益，但如果出现只收费不服务，收支账目不公开透明等功能错位行为，同样会激化矛盾。