物业未尽书面催交义务 诉请物业管理费被驳回

　　近日，湖北省武汉市洪山区人民法院审结一起物业公司起诉业主差欠物业费的案件，原告家安物业公司因无证据证明其已向业主书面通知催交物业管理费的事实，而被依法驳回其诉讼请求。

　　经审理查明，2005年10月9日美西小区业主代表谢某、陈某、王某以武汉市美西小区业主大会业主委员会的名义与家安物业签订委托合同，合同约定美西小区业主大会业主委员会将美西小区委托于家安物业进行物业管理，美西小区提供服务的受益人为本物业的全体业主和业主使用人，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序；委托管理期限为五年。小凯系武汉市洪山区美西小区业主，截止至2008年10月的物业管理费小凯已交付， 2008年11月-2009年9月的物业管理费未付。

　　审理中，小凯认为家安物业违反了物业合同的约定和相关法律规定：未对安全防范工作、环境卫生和公共秩序尽到义务；擅自改变公共设施、物业管理用房用途，出租物业共用部位、公益设施进行经营；未对物业综合管理工作尽到义务；且对家安物业提交的缴费通知单和律师函的真实性提出异议，认为缴费通知单和律师函系物业公司单方制作，从未收到过，该证据无法证明其收到家安物业催交物业管理费书面通知的事实。

法院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”此条规定，主要是考虑到业主欠缴物业费的具体情况，业主欠交的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满。通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交必须是书面的，口头的催交无效。至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。书面催交后出现以下两种情形的，物业公司可以向法院起诉：业主无正当理由拒绝交纳，此时无需等待一定期间的经过，但是物业公司应对业主的拒绝行为承担举证责任；在催告的合理期限内业主仍未交纳。

书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，居安物业的现有证据无法证明小凯收到催交物业管理费书面通知的事实，故应当认定家安物业在向法院起诉前没有书面催促小凯缴纳物业管理费。因此法院遂依法作出上述判决。