关于物业管理中的物业承接验收问题

《物业管理条例》的出台，对结束我国物业管理无统一立法局面，规范物业管理有着十分重要意义，使得一片混乱、缺乏秩序的物业管理有了基本的法律制度框架。然而，《物业管理条例》实施几年来，因物业管理纠纷引发的群体性社会冲突事件亦频见报端，成为社会投诉的热点。

由于信息不对称，业主往往将本应由建设单位承担的物业质量责任归咎于物业管理企业，加剧了业主与物业管理企业之间的矛盾。因此，一个明智的、规范的物业管理企业应当十分重视对物业的承接验收，这是以后具体实施物业管理的起点和基础，明确原有的物业共用部位、共用设施设备的状况及存在的瑕疵，是区分物业管理企业与移交主体责任的分界点。

何谓物业的承接验收？物业的承接验收是指物业管理企业为实施物业管理，对物业共用部位、共用设施设备进行的查验和有关物业资料的移交。物业管理概括起来不外乎两项内容，即对物的管理和对人的服务。物业管理企业对物的管理前提必须是在原有物业的基础上进行，其主要职责是对现有小区物业的维护，确保物业正常使用。

物业的承接验收与竣工验收、物业买受人接受物业是各不相同的。承接验收是指物业管理企业为实施物业管理承接验收物业；竣工验收是指建设工程竣工后，建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收；物业买受人接受物业是指建设单位将竣工验收合格的商品房交付给物业买受人，物业买受人承接物业的行为。三者主要区别在于：一是体现的合同关系不同。竣工验收体现的是建设单位与施工单位之间建设工程合同关系，物业买受人承接物业体现的是物业买卖合同关系，承接验收则体现建设单位与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会之间的（前期）物业服务合同关系；二是接受主体不同。竣工验收的接受主体是建设单位，物业买卖合同中物业的接受主体为物业买受人（业主），承接验收的接受主体是物业管理企业、业主委员会；三是查验范围不同。竣工验收是对该建设工程的全面质量查验，承接验收是物业管理企业对现有物业共用部位、共用设施设备的查验以及对物业资料的接收；物业买受人理论上有权根据法律法规规定和合同约定对属于自己的专有部分和共用部位、设施设备物业进行查验，但实际上由于物业买受人非专业人士，在接受物业时，通常接收物业的查验也只能流于形式。因此，查验对业主而言是一项被动的权利，多在物业发生质量问题后，进行质量责任追究时，从维权角度发挥作用。

四是查验标准不同。竣工验收应当符合国务院《建设工程质量管理条例》第16条、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条规定。物业买受人接受物业，除应当符合建设部《商品房销售管理办法》第7条规定外，还应符合物业买卖合同的约定内容。虽然该条款是对房地产开发企业交付物业作出的规定，对物业买受人而言，该条款部分内容应为其决定是否接受该物业的先决条件；承接验收对查验内容法律没有明确规定，但根据《建筑法》第61条第2款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，物业管理企业应当在这一底限基础上，为便于今后顺利实施物业管理，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，具体可参照1991年建设部发布的《房屋承接验收标准》。

值得注意的是，由于在该三个法律关系中，标的物虽然范围上有所不同，但基本指向同一物业，在实践中，人们容易将三者中权利义务混为一谈。如业主提出物业共用部位、共用设施设备质量问题时，一些建设单位认为该部分在移交给物业管理企业时，已经过物业管理企业承接验收，拒绝承担维修责任。这实际上混淆了建设单位在不同法律关系中应承担的义务。承接验收只能约束签订合同的双方（建设单位和物业管理企业），不得对抗第三人，也就是说，当建设单位、物业管理企业双方或一方与业主发生物业质量纠纷时，建设单位、物业管理企业不得以承接验收合格作为对抗业主的依据。业主发现物业质量问题，业主有权基于物业买卖合同关系，追究建设单位违约责任。

物业的承接验收内容：物业移交的主体、时间的不同，承接验收的内容有所不同。《物业管理条例》第28条、第29条规定了前期物业管理期间，物业管理企业承接验收物业法定义务和权利，内容较为完整。因此，本文着重介绍该阶段的物业承接验收，而其他情形的如旧的小区承接验收，由于物业资料不健全，客观上无法按照《条例》第29条规定移交有关资料。因此，其他的物业承接验收可以以前期物业管理阶段的承接验收内容为基础，酌情在合同中增减移交事项。前期物业管理阶段，物业管理企业的承接验收包括两个方面：

（一）对物业共用部位、共用设施设备进行查验，有着十分重要意义：

一是有助于摸清情况，了解物业的性能和特点，便于物业管理企业根据实际情况，采取适当方式维护物业，确保物业具备正常使用功能。这在前期物业服务阶段尤为重要，因为，前期物业管理是一个物业管理区域实施物业管理的开端，通过认真的查验，对于物业共用部位、共用设施设备情况的全面掌握，可以及时发现缺陷和隐患，敦促建设单位及时维修、补救，为后续物业管理打下良好基础。

二是有利于分清责任，减少物业管理纠纷。在实践中，有一些属于建设单位子公司的物业管理企业或急于承揽业务的物业管理企业。

这些企业对物业不进行认真细致的查验，或者只是流于形式地进行查验，一旦出现质量问题，一些业主认为是物业管理企业维护不力，物业管理企业认为是建设单位移交的物业存在质量缺陷，与建设单位互相推诿责任，不少物业管理企业为此承担本应由建设单位负责的物业维修责任。因此，在前期物业管理阶段，物业管理企业一定要认真做好与建设单位的交接查验工作。

（二）物业资料的移交

物业资料属于物业管理的重要基础性资料，做好物业资料的移交，有助于物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备的查验，尤其是针对隐蔽性工程如地下管网，只有掌握了相关位置分布资料，物业管理企业才能及时找出问题，迅速处理突发性事件。根据《物业管理条例》规定，建设单位向物业管理企业移交的资料有： 1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员。

物业承接验收中的法律责任对建设单位不移交有关资料给物业管理企业，物业管理企业不移交有关资料给业主委员会的行为，《物业管理条例》规定了相应的法律责任。在实践中，由于建设单位移交资料不完整，前期物业管理企业未及时向建设单位主张资料移交，造成相关物业资料不全，业主无法全面了解整个物业管理区域共用部位、附属设施设备状况，给物业管理带来很大的困难。因此，《物业管理条例》对此设置了相应法律责任。第59条规定，建设单位、物业管理企业这类违法行为承担的法律责任形式主要有：

（一）责令限期改正。对于建设单位、物业管理企业这类违法行为，首先由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其在规定的时间内，将承接物业的有关资料移交给物业管理企业。在实践中，由于前期物业管理中，物业管理企业为建设单位选聘，有的甚至是建设单位出资成立的物业管理企业。因此，即使建设单位未依法移交有关资料，物业管理企业并不积极向建设单位主张移交资料的权利，致使业主权利受到侵害，而此时由于业主委员会还未成立，单个业主是否能代表已经入住和潜在的业主，主张资料移交，维护业主权益，《物业管理条例》对此未作相应规定，成为物业管理法律上的一个空白点。

（二）通报和罚款。建设单位、物业管理企业未在房地产行政主管部门规定的时间内移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予通报，同时，对建设单位处1万元以上10万元以下的罚款。这里的“通报”并非行政处罚，是指房地产行政主管部门在一定范围内对行政相对人违反行政管理秩序的行为给予“批评”，予以公示的行政监督手段。

总之，物业承接验收，涉及建设单位、物业管理企业和业主三方关系,物业管理企业前期主动介入,做好物业承接验收工作,明确物业瑕疵责任,对避免物业管理中因物业质量问题导致物业管理纠纷起着至关重要的作用。