第三方评估监理机制 实施条件解析

　　近年来，在物业管理中，引入第三方评估监理机制的讨论引起各方关注。物业服务第三方评估监理机制，就是在原有的的物业服务市场中只有买卖双方的基础上，引入一个能够客观、公正、独立的评价、监督物业服务事务的第三方。这类似于财务市场的会计师事务所和建筑市场的监理公司。

　　第三方评估监理机制成功实施的必备条件

　　任何一个事物的发展都具有两面性，引入第三方评估监理机构也存在着同样的问题。如果一些问题处理不好，会违背引入第三方评估监理机制的初衷。笔者认为该监管机制的成功实施必须具备以下几个条件，否则该监管机制应该慎行。

　　提高行业的市场化程度，培养公民的物业服务产品消费意识

　　将第三方评估监管机构引入物业管理行业进行评估、监督，其实在深圳、厦门等地曾经提倡过，但由于种种原因最终都没能实现。厦门实施第三方评价最终失败，一个主要原因是业主对物业服务产品的消费意识不强，对物业服务不认可，即使管理服务达标了也不认可。

　　这种心理源于中国计划经济时代的住房分配制度，人们习惯了住公房，一旦住进房子，一切都单位给包了，个人除了水电费是无须任何付出的。近几年，随着房地产行业的发展，人们才慢慢认识到了物业管理。但是大部分业主对物业管理认识也仅仅停留在最基本的层面上。随着福利分房体制的终结，这一认识在业主心中已略有改观。但是在中国，几千年来，一直有着一种四合院文化和农家大院文化的延续，就是用旧物权概念来解释现代物业小区的现象。过去的四合院和农家大院，关起门来都是自已的。但是，现在住在了小区，自己的天花板成了别人的地板，自己跟邻居有了很多公用的东西，比如，小区的绿化面积、小区的道路和停车场等。如何分摊费用，自已不太明白，也需要重新了解。

　　另外，几千年来，中国百姓一直缺乏契约精神，加之物权概念仍然需要进一步理解和消化。所以，在社会上引入第三方评估监理机构进行评估时，需要不断地提高物业管理的市场化程度，引导物业买受人增强物业服务产品的消费意识。宣传物业服务就是一个产品，住房子花钱买服务是物业保值、增值必经之路，打造一个比较客观的外部发展环境，是成功实施第三方评估监理机制的必要条件。

　　引入第三方评估监理机制的相关配套法规必须健全

　　在物业管理行业中引入第三方评估监理机制，仅仅简单引入是达不到预期效果的，还需要健全的相关配套法规，从制度上把关，以免此机制流于形式，甚至给目前已是纠纷颇多的物业管理行业添乱。引入第三方评估机构的相关配套法规、准入退出机制以及相关的责任义务均可以参照注册会计师、执业律师行业的相关配套法规和处罚措施，从制度上引导第三方评估监管机制健康发展，否则引入该机制应该慎行。

　　另外，第三方监管行业的准入门槛不能设得太低，否则局限于从业人员的自身专业素养，根本起不到公正的评估监管作用。可以参照注册会计师的准入标准，引进注册物业管理师从事此行业，提高从业人员素质，使该机制起到真正的评估监管作用，化解物业管理纠纷，真正促进物业管理行业的健康发展。

　　保证第三方公信力是该机制的生存之本

　　北京市住建委张农科副主任在讲话中谈到，2010年物业服务的工作重点基本思路是紧抓住一个矛盾，就是物业管理这个纠纷的矛盾，突出规范两个主体，物业服务企业和业主大会，注重依靠第三方力量，来协调物业服务。这就是说物业服务公司、开发商，以及业主产生纠纷时，要请第三方来评估，这个第三方首先要讲信用，这样，第三方出具的评估报告等相关文件才会有公信力，才会对纠纷的解决产生促进作用。那么，怎样才能保证第三方评估监管机构的公信力呢？

　　首先，要给第三方评估监管机构一个明确的定位，是一个不具备强制性的第三方。他的产生和存在不能依附于任何一方，必须是独立，必须是市场化运作的结果。那么他所进行的评估、监管才有可能是公正的，这样才能取得物业服务公司和业主双方的信任，才能保证这个第三方机构的公信力。

　　其次，还要明确这个第三方评估监管机构责任。这个第三方是在物业管理纠纷中站在一个中立，公正的立场上，搭建一个平台，让双方拉近关系，分清责任，理性地处理纠纷。

　　第三方评估监管机制是靠信用生存的，如果第三方在评估监理过程中丧失了公正的立场，它就丧失了公信力，也就丧失了市场，这个机制也就无法生存下去了。

　　社会需要建立多方联动机制

　　第三方评估监管机制服务于整个物业服务市场。而物业服务面对的客户是成千上万的寻常百姓家，这成千上万寻常百姓家庭的和谐与安宁是构建整个和谐社会的基础。所以这个第三方监管机制的顺利运行还需要依赖于整个社会的多方联动机制。

　　首先，需要政府引导社会各方来共同培育、呵护第三方评估监管机制。

　　一项新生事物的发展都是一个螺旋发展的过程，政府要尊重新生事物发展的客观规律，尽力给这个新生的监管机制一个自由发展的空间，除了在制度予以科学、严格限制外，不要做更多的行政干预，比如：第三方机构出台了一个公正的报告，但业主不认可，政府会不会从社会稳定的角度对报告予以否定，否则第三方机构将没法开展工作。政府应将该第三方评估监理机制的生存、发展以及自我修缮能力完全交给市场，努力营造全社会的各方联动机制，为第三方评估监理监管机构发展、壮大打造一个良好的外部社会发展环境。

　　其次，政府还需加大业主大会、业主委员会的建设。

　　业主委员会是业主维护自身合法权益代表，只有成立了业主委员会才具备了与物业服务企业直接对话的主体资格，才能谈得上维护权益；否则连对话的资格都没有，何谈维护自身权益。

　　当业主大会、业主委员会、第三方评估监理机构等各方联动时，将能保证物业管理服务市场在各个环节的公开、公正、透明。

　　明确引入第三方评估监管机构所产生的费用出处

　　将第三方评估监管机构引进物业服务市场所面临的重要问题就是所产生的费用由谁来出。笔者认为此项费用的负担可以分成两个方面进行分担：

　　1．前期物业管理服务阶段

　　在这个阶段，第三方评估监管的成本应该由开发商来出。这属于开发商理所应当提供的售后服务。这样也能避免开发只顾卖房拿钱，轻视项目后续的物业管理的短视现象。如果不按规范设计进行施工，物业项目验收阶段就通不过，为后期物业管理打下良好的开端。

　　2．物业服务企业日常服务阶段

　　在这个阶段，物业服务企业是由业主大会选聘的，这笔评估监管费用，可以在双方签订的《物业服务管理合同》中进行明文规定。例如，可以约定小区公共部位的验收遵循“谁主张 谁付费”的原则，业主主张则业主付费，企业主张则企业付费，业主大会主张则可从公共部位经营收入中列支。

　　在物业服务市场中引入第三方评估监管机构是一个新的事物，无论在理论上和实际操作中都存在着一些未能预见的事情。要把这个机制的生存、发展完全的交给市场，在实践中不断地总结经验，不断的改正，使其能真正地公正、透明进行评估和监管，来解决物业管理纠纷，为物业管理行业的健康发展保驾护航。

　　作者单位：北京正泰恒安物业管理有限公司