律师提醒：看准物业合同 当心权利被排除

　　本期，我们邀请了辽宁同格律师事务所范书领律师，为您解读“排除对方权利”的霸王条款。

　　霸王条款1：用小区的道路或场地作为车位，出卖人(物业)有权出租、出售。

　　【解读】根据《物权法》的规定，小区的道路属于业主共有，物业无权出卖出租,也无权禁止业主进出小区。《物权法》第七十四条规定: 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　根据即将实施的《沈阳市物业管理条例》规定，小区内占用共有道路的停车位如何使用，将由业主大会决定，而停车位所收取的费用也归全体业主所有，物业公司只能收取部分管理费用。

　　霸王条款2：物业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所。

　　【解读】这属于排除对方权利的条款，物业公司需要征求业主的意见，不能擅自出租物业会所和用房。《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《物业管理条例》第六十五条规定：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　对于小区内的物业管理用房，《物业管理条例》明确规定属于业主共同所有，是为了便于物业服务企业从事物业管理活动所设置的，物业服务企业只有使用权，且不得擅自改变其用途。对于物业管理用房的占有、使用、收益、处分，只有全体业主才有最终的决定权，出租属于处分的一种，因此也只有业主才能决定。

　　如果物业服务企业擅自出租物业管理用房，则侵害了全体业主的权利，业主有权要求物业服务企业停止侵权，并可向当地房地产行政主管部门投诉，要求追究其行政责任。出租物业管理用房所得收益依法应属于全体业主所有，因为物业管理用房属于业主所有，所以其所产生的收益也应属于业主所有。因此，业主有权要求物业服务企业分配收益，根据规定，该收益应主要用于物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分则可以按照业主大会的决定使用。