物业管理是否该引入第三方评估

　　背景回放

　　不少业主都有这样的经历：购买新房后，物业费交多交少，全由开发商或物业公司出具的合同说了算，丝毫没有商量的余地；房屋出现质量问题，公共设施被挤占，停车混乱，环境卫生差……每当矛盾出现，业主与物业各执一词时，最常见的办法就是找到政府主管部门或法院来“裁判”，但这个“裁判”往往并不专业。

　　记者调查发现，当业主认为物业服务不到位，要求物业费打折或者拒交物业费时，物业公司往往选择将这些业主告上法庭，而法院往往判定业主败诉。

　　那么，这些涉及日常生活的物业纠纷是否有一个专业的评估机构来进行评定呢？ 针对这一问题，北京已先行一步。

　　8月1日，《北京市物业管理行业专家管理办法》正式实施，规定北京将建立物业管理行业专家制度，参与物业质量、服务收费、物业交接等评估，在全国物业管理中首先引入了第三方评估机构。

　　而在南京，2006年11月开始实施的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》也有望年底调整，对于颇受争议的物业费标准南京是否也可参照北京的做法呢？本期“物业大家谈”聚焦物业管理的第三方评估。

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　　话题1 ：物业费管理引入第三方评估有无必要？

　　主持人：针对南京纠纷不断的物业费难题，是否有必要参照北京引入第三方评估？

　　封顶：在很多具有一定专业性的纠纷场合，法庭通常会引入第三方鉴定，而现实的情况是，不管物业企业服务水平如何，只要因物业费纠纷诉至法院，法院往往支持物业企业的诉求。

　　尽管物业纠纷所涉金额不大，但对于业主的身心影响极大，是个严肃的问题，如果需要判定物业服务水平时，在业主与物业企业相持不下的时候，引入一个第三方的评估机构，就目前看来，实行起来有点困难，但就长远来看，也还是一个发展方向。

　　符莉娟：其实，在万科、中海的物业管理中，已经开始实现物业管理的第三方评估。在深圳，相关主管部门也曾考虑将物业管理协会作为第三方评估方，但最后并没有付诸实施。在南京乃至江苏，物业管理的发展仍显滞后，这种物业管理的第三方评估理念也尚未成型，青和物业曾做过物业管理的第三方评估探索，但这种评估基本局限在同行之间或者公司内部，并不是真正意义上的第三方监督。

　　对于引入第三方评估机构，作为物业企业肯定是欢迎的，但这样一个评估机构的专家成员构成却是最值得关注的，物业管理行业专家队伍应该是具备相应的资质，且能公平地调处小区物业纠纷。因此，我认为，可考虑引入一些物业管理发展较为发达城市的专家进行异地评估，另外在评估标准制定上也需要有一个较为明确且可执行的标准。

　　话题2：引入第三方评估需要做哪些准备？

　　主持人：第三方评估由业主组织聘任，对于很多业主大会都难以召开的小区，如何才能顺利启动第三方评估呢？

　　舒可心：第三方评估机构应该由有着物业运作经验的综合管理类专家构成，这些专家还不能是物业企业的工作人员。因为，信用问题是第三方评估机构生存的关键所在，这一点北京市已经在制度上进行了规范。具体来说，是对物业管理行业专家库实行动态管理，市住建委负责物业专家资格的授予与取消，物业专家如果违规收受利害关系人的财物或者其他好处，或不能客观公正履行职责的，市住建委将给予警告，情节严重的将取消专家资格，终身不得重新申报物业管理行业专家，不得参与北京的物业评审、考评和评估活动。

　　另外，第三方评估还有一个最重要的前提，即政府主管部门应积极立法赋予单个建筑物内的业主权利。对于一个有着1000户业主的小区来说，进行集体决议的程序是极为繁琐的，如何让尽可能多的业主参与其中也是存在较多困难的。但如果共有10栋楼的小区，针对每栋楼出现不同的物业情况，单栋楼的业主有着对自己这栋楼的全部决定权，这样就能顺利启动第三方评估，毕竟其他楼栋的业主未必会为了维护其他人而积极参与启动第三方评估。

　　话题3：拒交物业费作为维权手段是否可取？

　　主持人：业主以拒交物业费来维权，到了法庭上往往是败诉，这是不是意味着这种做法不可取？

　　封顶：这个问题，我曾经与一位法官做过沟通，她的意见是，所谓“物业费该交的还是要交，不满意可以通过业主委员会炒掉”。对此，我并不认同。首先，解聘物业公司与否只是解决今后的问题，此前的物业服务纠纷还得及时解决；其次，对于“该还是不该”的问题，业主可以针对不同情况，选择不交物业费。打个比方，饭馆吃饭时，遭遇臭鱼烂虾，当然是拒交餐费或打折付费，难道要先付费后再主张餐饮服务不合格要求退费吗？物业服务纠纷亦同此理。

　　舒可心：法院的判决是非常正确的，业主必须厘清一个概念，物业管理的权利主体是业主组织，而非单个业主，单个业主不能以不满意物业服务水平的理由来拒交物业费。至于业主认为物业公司没有按合同履行服务职责，可以另行主张违约赔偿。这好比国家侵权，公民可以主张侵权赔偿，却不能拒绝缴税。对于难以召集过半的业主召开业主大会进行维权的，可以实行代表制，即每一栋选举若干业主代表召开业主大会，继续或者解除与物业企业的物业服务合同。