学者：物业费使用情况应公开

　　据《成都商报》报道，四川兴元物业管理公司在兴元绿洲小区贴出《通知》称，若业主故意拖欠物业费，物业公司将派多人上门强力收取物业费。此《通知》被冠以成都“史上最牛物业公告”。物业公司提供服务，业主交纳服务费用，本是顺理成章的“买卖”关系。但生活中却频频出现业主不交、怠交物业费的现象，物业公司与业主因物业收费引发的纠纷越来越多。

　　2003年通过、2007年修改的国务院《物业管理条例》对物业服务费的收取和交纳都作了明确规定。物业服务费用标准怎么定？物业收费的原则是什么？近日，笔者就这些问题采访了参与条例制订的中国政法大学教授符启林。

　　物业服务收费标准谁来定？

　　物业管理关系到千家万户。物业费是物业管理中争议最多的问题，由此产生的纠纷也层出不穷。物业服务收费是否应有全国统一的收费标准？

　　国家对保障性住房的物业服务费用标准有硬性规定，保障性住房有统一的物业服务费用标准。因为保障性住房是为保障收入水平低的人有房住而建。如果保障性住房的物业服务费过高，就会导致收入水平低的人住不起房。而对于市场流通中的商品住房，有些人并不赞成搞一个全国统一的物业服务收费标准。因为每个地区的经济发展水平不相同，如果全国统一收费标准，可能会违反市场规则。

　　现实中，业主在购房前，开发商就已选聘了物业管理公司，物业收费标准也已由开发商与物业公司制定，业主无权选择物业公司、决定物业费标准，而开发商又很少考虑物业费是否合理。我个人认为，这是不合规定的。

　　物业管理条例第41条规定，“物业服务费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。此规定中的“国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法”对业主和物业公司来说，只具有指导作用，最终确定物业服务收费标准还是业主和物业公司。为此，我建议国家可以制定一个与工资水平相适应的物业服务收费幅度以便供业主和物业公司协商选择。

　　物业服务费的使用是否公开？

　　物业公司是否应该向业主或业主委员会报告物业服务费的支出明细？

　　有些地方规定了物业费的使用应向业主委员会报告。有观点认为，如果公开物业费的使用情况，物业公司的经营隐私权得不到保护，因此物业公司没有必要向业主委员会报告如何收费及利润的多少。

　　现实中，物业公司也不愿公开物业费的使用情况，因为公开后物业公司的利润空间便公之于众了。但我认为，物业服务的收费标准应当在业主委员会与物业公司签订的合同中明确，如卫生费、治安费、绿化费以及防盗设施和安全保卫设施等的收费。如果在合同中明确了物业管理具体开销的收费标准，自然也就向业主解释了收费高的原因。

　　物业管理条例第41条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，如果物业公司能够公开物业费的使用，且收费标准与服务水平相适应，将减少或消除与业主之间的误解和矛盾。