《物权法》规范业主和物业管理企业之间关系

《物权法》作为我国调整财产关系的民事基本法律，其中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，它的颁布为物业管理提供了民事法律依据，它给物业管理所带来的影响是深远的。笔者仅就《物权法》有关规定对业主和物业管理企业之间关系的影响做一分析。

1．业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

这说明业主可以根据区域的具体情况，通过业主大会选聘或不再另行选聘其它物业管理公司，而由业主自行管理公共财产。对一些规模偏小、物业服务水平要求不高的小区，业主可以自行管理，也可以将小区委托给其他管理人进行管理。这充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，体现了对业主选择物业服务自主权的尊重。《物权法》将使广大业主具有更大的对物业管理方式的选择权。

2．车位优先满足权。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内的业主的需要。该条款杜绝了个别开发单位只为一己私利，无视小区车位本已无法满足停放需要，仍将车位出售给小区外的业主，导致本小区业主车辆只能占用小区道路停放或无处停放的恶劣情况的发生。

3．对业主权利的切实保护，监督权与反监督权的合理使用和设置，充分地保护了业主的利益。

一方面，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；另一方面，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这使管理规约真正意义上成为业主在小区内的行为准则，充分的保护了大多数业主的合法利益。

4．物业管理商品观念的明确。

《物权法》进一步明确了物业管理作为一种特殊商品的事实，并规范了物业管理交易双方的行为，还明确了业主拥有自主选择物业管理模式的权利。

5．建筑物以外相关场所、设施的共有权。

“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

这些规定明确了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

6．《物权法》加快了物业管理的法制化进程，将有效保护业主和物业管理企业双方的权益。

《物权法》的通过为物业管理奠定了民事法律基础，使得我国的物业管理法律体系基本构建完成。它对与物业管理活动相关的基本概念以法律的形式予以确认。其与《物业管理条例》的指导思想、基本原则基本保持一致，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好的保护。

《物权法》的通过，对物业管理行业来讲，使物业管理的权利边界进一步清晰，物业管理的利益格局也将发生改变。物业管理企业应当调整企业战略和服务思路，只有立足于不断提高服务质量，赢得业主对我们的信任，企业才能不断前进。◇

作者单位：南京公用物业管理有限责任公司