从“丁渤验房”看物业服务第三方监理可行性

案例回放

　　2007年6月，南京发生了一起商品房质量赔偿案，赔偿金额高达1200万元人民币，因是当时中国地产界有史以来数额最高的一次赔偿而倍受人们的关注。

　　赔偿原因是由于开发商没有按国家规定做房屋的节能保温层，而发现问题并促成此赔偿的是一个叫丁渤的验房师，南京人称他为民间第一验房师，在南京地区甚至全国都有一定的知名度，电视，电台，报纸均有过他的验房相关报道，曾成功开办了南京首届验房师培训班。

　　丁渤注册成立了自己的“丁渤验房工作室”，拥有一支“极其强大”的工作团队，团队工作人员凭借专业知识和丰富的工作经验，以及以百分之百热情帮助业主解决问题的精神，赢得了广大业主和整个市场的认可。

　　据媒体调查统计，自2005年以来，丁渤成立验房公司以来已经创下了验房一万多套的惊人记录，并帮助业主从开发商那里获得质量整改以及数千万元的赔偿金，甚至有许多人说南京的房屋质量在这些年来越来越好与丁勃这个人的出现不无关系。可以说正是他催生了“验房”这个行业，并推动这个行业的有序发展。

　　从上面这则案例，带给我们一些怎样的思考与启迪呢？

　　“丁渤验房”的背后

　　验房行业的出现是房屋验收缺乏有效监管和市场发展的刚性需求。据称，丁渤这个人有一股子执拗劲儿，2004年他因为购买的房子存在很多质量问题，曾多次和开发商谈判并最终取得了胜利——开发商按照他要求的标准给他购买的房子进行了整改，而其他人的房屋都没有整改。这次经历对他触动很大。当时他就萌生了能否尝试着以一种业余形式帮老百姓解决问题的想法，并很快将想法付诸行动了，丁渤在南京相关的房地产网站上发出帮人验房的帖子，由于他工作细致、专业性较强再加上定价不贵，找他验房的人越来越多。为他从事验房这个行业起了一个良好的开端。

　　丁渤通过验房创业成功，具有一定的偶然性，但是与当时房地产市场发展的必然性是分不开的。2003年以后，房价上涨非常快，房子已不是过去那种福利分房时的概念，一套房子对一个普通家庭来讲，是一辈子的收入。对于房子的质量市民越来越重视，但是房屋验收这一块儿，由于种种原因，政府部门的监管并不到位。2005年正是房屋交付高峰期，有验房需求的市民特别多，老百姓为了维护自己的权益，拿到合格的产品，迫切需要一个独立公正的第三方验房机构，去平衡开发商跟业主之间的矛盾。可以说，“丁渤验房工作室”是房地产开发市场发展到一定阶段的必然产物。

　　行政管理

　　一直以来，政府部门作为物业管理行业监管的主体，负责法规的起草、制定，对物业服务企业的管理以及对物业管理活动的指导与监督。而当前物业服务纠纷，现有的行政资源对不断出现的纠纷往往是疲于应付，只是哪里出了问题了去哪里救救急。因而出现了政府职能缺位的现象。可以说，政府部门作为监管机构，是心有余而力不足。

　　另外，物业管理行业协会自律组织，具有一定的监管职能，但由于是由物业服务企业组成，业主对此缺乏信任，认为胳膊肯定向内拐，不具有的公正性，不靠谱。协会监管，做了许多工作，由于身份较敏感，最后只能是吃力不讨好。

　　因此，物业服务市场需要专业性较强的“丁渤验房工作室”这样的专业第三方监理，物业服务第三方专业监理机构的出现将是市场发展的必然结果。当然“丁渤验房工作室”只是物业服务中验房这一单项服务的监管，而物业服务费用、标准的制定，也急需要这样的专业的第三方机构进行监管。

　　媒体介入

　　新闻媒体的介入和正面宣传支持，对验房行业的发展起到“推波助澜”的作用。

　　最早发现丁渤的媒体是南京的房地产网站，而真正将丁渤推上时代舞台的，是南京一个叫“零距离”的电视栏目。通过系例正面的节目宣传播出之后，受欢迎的程度远远超过大家的想像，每天都有上百条关于这方面的电话记录，短短几个月，验房系列报道就让丁渤成为南京家喻户晓的人物。媒体的迅速介入是丁勃始料未及的，也是他能够坚持下来的坚强后盾和精神支柱，可以说，没有媒体的介入，验房这个行业的发展可能就不会这么一帆风顺的。

　　新闻媒体作为社会服务监督的舆论机构，对物业服务同样起到一定的第三方监管作用，但作为非物业服务专业机构，由于对物业管理行业缺乏深入了解，以及由于所站角度的不同，有时对物业管理行业的报道会有所偏差，负面的报道往往会多于正面宣传。因此，物业服务第三方监理的引入，还需要各类媒体的正面大力宣传与引导。中国之声、中国广播网联合对物业服务引入第三方监理的讨论，就起到很大的宣传作用。　　

　　专业水平

　　专业水平是验房行业得以发展的前提和保障。丁渤毕业于南京东南大学土木工程系，曾有过房产开发公司的总工程师的工作经历，具有非常专业的相关知识，这就是当初为什么只有他家房子得到整改，而其他人没有得到整改的原因。因为他是专业人员，只要有理有据，开发商理亏，还是比较怕遇到专业和较真的人，所以说开发商整改了。而更多的业主不知道由于缺乏相关的专业知识，就让开发商钻个空子。

　　丁渤验房工作室成立后，更是形成一个专业的团队，所有工作人员均是工民建专业专科以上毕业。他们知道建筑施工验收的标准，具有专业知识和丰富的经验，还有验收的仪器和专业工具，如测量的激光测距仪、试压水泵、靠尺、阴阳角尺、验电器、响鼓锤等工具。用数据说话，本着客观、公正的原则，对房屋出现的质量问题给予分析产生的原因和解决方案，最终得到购房的业主的认可。

　　我们再看一下我们现有的服务监管机构，政府职能、协会虽然很专业，但公共管理资源有限；业主自建的业主委员会、业主大会，因成员大多为兼职，对物业管理相关专业知识较缺乏，监管的效果不佳；另外，一些非专业性的第三方机构——如质量认证机构，虽然，企业通过质量认证，对物业服务的质量起到一定规范、监管作用，但制定的标准与实际运作常常出现两张皮的现象，对物业服务的监管作用非常有限。

　　“三方监理”的预期效果

　　从目前的物业服务企业市场运作来看，物业服务行业存在问题主要是表现在以下两个方面：

　　首先，物业服务企业经营透明度不高，存在暗箱操作的现象。例如，一些物业服务企业内部财务项目不够透明；收取的管理费不合理；服务水平没有达标准业主们充满疑惑而又不知如何进行监督。

　　其次，物业服务市场竞争仍存在不规范的现象，影响市场秩序给业主也会传递错误的信息，同样的服务标准，同样的价格，有的企业能做，而别的企业却做不起来，造成业主对物业服务企业的信任危机。

　　引入第三方监理后，服务将更具透明化、标准化，但是第三方监理应该是自愿的，而不是强制的，应该有健全的行业标准和配套法规。

　　 作者系江苏中住物业服务开发有限责任公司总经理