《物权法》对物业管理的影响分析

 

　　随着《物权法》的颁布和即将实施，中国物业管理的发展正处于全面变革的关键时期，物业管理企业与业主的关系也将面临调整，法律赋予和保障下的业主的财产权利和社区自治权利将与传统的物业管理模式产生新的冲突。物业管理企业如何适应和调整新形势下企业的生存模式，推动行业及企业自身的良性发展呢?

　　《物权法》对物业管理的主要影响

　　1.法律法规的进一步健全使物业管理行业发展更加有序。

　　《物权法》的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施将会使《物业管理条例》更好地贯彻、执行。《物权法》对业主权益和义务的具体规范将使物业管理企业在处理业主权益纠纷时能够更好地把握分寸。目前将物业管理职能扩大化的事情经常发生，业主户内坏了灯泡、水嘴请物业管理公司前来维修不交材料费、业主装修造成邻里纠纷也会责难物业管理公司等问题，虽不属物业管理企业责任，但往往给企业造成不良影响和经济损失。根据《物权法》的规定，依法界定各方的责、权、利关系，将会减轻物业管理公司在这方面的压力。

　　2.《物权法》的颁布实施将考验物业管理企业生存发展的能力。

　　《物权法》的实施将使物业管理向多元化发展。《物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要。现在有一部分物业管理企业将停车费作为企业盈利的重要部分，《物权法》的颁布对这部分企业也会带来很大影响。在一些大城市，例如北京，汽车多、停车位紧张，在公共道路或者空旷地带划出停车位进行收费的小区很多，《物权法》的颁布，这部分收益将会重新分配。笔者在和同行探讨《物权法》时，有一个企业负责人介绍他们停车费的收益占全年收益的50%，是他们物业管理费用的重要补充，而《物权法》的实施将给他们带来很大的压力。

　　3.明晰了物业管理服务职能定位与责任边界。

　　长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。如应由开发商承担的房屋质量与保修责任、应由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其实物业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切，要在《物权法》的前提下，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质。

　　实施《物权法》后，物业管理的发展趋势分析

　　1.加大房屋维修资金使用的透明度与合理性。

　　《物权法》规定：改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这可以理解为，启动维修资金需要三分之二以上的业主同意。明显区分维修资金使用权限，业主对维修资金使用的监督，主要集中在服务的质量和管理是否到位，以及物业管理收支是否合理等多方面。业主参与到物业的总体服务和价格水平中来，做出合理的评价，使经营管理的透明度加大，体现了物业管理企业和业主在使用维修基金时的合理性。

　　2.物业管理行业竞争将会愈演愈烈。

　　《物权法》规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物权法》给予了业主的决定权，就是选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。这给物业管理行业带来了很大的震动，物业管理模式增加意味着以后的物业管理将会呈现各种不同模式共存的现状。老旧小区“自住式”管理，属于单一业主的高档酒店、写字楼委托职业经理人管理，学校、公园、铁路、公路、医院聘请专业公司进行管理等等，进一步增加了物业管理行业的竞争局面。其中物业管理企业凭借专业水平、高效团队、成熟管理理念在物业管理行业中占据主导地位。但是物业管理公司作为服务性企业，需要靠自身提供的优质服务而取得业主的认同。只要存在市场竞争，企业就要按市场规律办事，服务性行业的市场要有消费者来给予评价，业主就是第一消费者。物业管理企业要生存，就要提高自身竞争力，就要学习品牌企业的成功管理经验，掌握消物业管理企业要生存，就要提高自身竞争力，就要学习品牌企业的成功管理经验，掌握消费者的心理，同时不断检讨自己的不足，打造品牌企业，树立行业形象，体现企业价值;形成自己的职业经理人团队，依靠人才提高企业的竞争力，为项目的外接管理打好基础;既要讲经济效益，也要讲社会效益;加快提升专业管理服务水平。

　　3.理性理解业主的维权行为。

　　《物权法》规定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。法律是在公开、公平、公正的基础之上，赋予了业主以上的权利，但现实中有个别业主为了得到一己私利，召集一部分业主向物业管理公司提出无理条件，动辄以不交物业管理费相威胁，给其他业主的利益造成了损失。《物权法》的规定虽然增加了业主大会的成立程序，但是确保了社区管理的公平、正义与透明，维护了全体业主的权益。

　　《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。笔者曾关注一则案例：广州某小区外墙对外做广告出租，业主代表找物业管理公司交涉，该公司表示业主无权干涉。而现在根据《物权法》的规定，该广告位的出租应该征得业主的同意，并且共用部位的的收益应该归全体业主所有。这样看来，业主的维权是民主的一种体现，也是建设社区和谐的一种力量。通过《物权法》公布，大大提高了业主参加业主委员会积极性，保障了业主合法权益，有助于建立一个良好合作氛围。同时，作为向业主提供服务的物业管理公司，也应借助于业主委员会来解决业主之间存在的问题，充分利用业主委员会在和谐社会建设中所起的重要作用。

　　《物权法》马上就要正式实施了，物业管理企业应抓紧时间，充分利用过渡期，学习和领会《物权法》中与物业及物业管理相关的精神，正视现存的问题，探讨《物权法》实施后对物业管理企业发展以及行业趋势的影响，积极利用《物权法》创造的机遇，理智面对《物权法》带来的挑战。

　　作者系江苏中住物业服务开发有限公司总经理