如何办理租赁权的抵押

如何办理租赁权的抵押

房地产的租赁权能不能进行抵押?在担保法或是房地产抵押管理办法等有关法规中，并没有关于租赁权抵押的规定。房屋土地管理部门在办理抵押登记时，只是对房屋产权的抵押予以办理登记手续，而并不对租凭权办理登记。
　　
　　那么，租赁权能不能够作抵押进行担保？这个问题较为复杂，不能简单地说租赁权不能抵押，也不能说租赁权可以抵押，实际上租赁权的抵押是有条件的。
　　
　　例如甲公司将乙公司拥有产权的厂房或大楼租下20年，一次缴清房租，并投资上千万对该厂房或大楼进行装修改造，然后进行营业（或作饭店，或出租写字楼）；而甲公司现在欲将其租下的并进行投资装修的大楼作为抵押物抵押给金融机构以做担保。这种抵押活动许多金融机构都曾遇到过。
　　
　　这样的抵押实际上就是甲公司将其租赁权进行抵押，租赁权本身就有其价值，并能产生增加价值。问题在于所有关于抵押的法规中都没有关于租赁权抵押的规定。而且抵押要进行登记，但作为租赁权的抵押到房屋管理部门去进行登记时就会遇到麻烦，因为抵押登记程序是法定的，而租赁权的抵押登记又行不通。
　　
　　如果真遇到该种情况，就需要原房产所有权单位乙公司予以协助，甲乙公司共同与金融机构签定一份房产抵押合同。因为甲公司已经对乙公司原有房产进行投资装修，使原房产的价值大大增加，所以该房产租赁权的抵押实质上是一种房产抵押，即甲公司要以乙公司同意抵押该房产为前提。只有这样，抵押的登记手续才能完成，否则，租赁权的抵押只能是纸上谈兵。
　　
　　租赁权的抵押是非常复杂的，应该说目前在法律上仍是个盲区，在抵押过程中会遇到一些法律障碍。但在实际生活中，确实又有许多类似甲公司的情况出现，而且有的租凭权确实有其本身的价值，而且有时租凭权收益颇丰。例如甲公司向乙公司租赁 20年期的大楼，每月租金100万元，经装修后再分别向外转租出去，每月固定收取租金200万元，实际上租赁权的价值每月至少在100万元。
　　
　　上述情况并不少见，对于这样的租赁权抵押在法律上是否可行，怎样签订抵押合同，怎样办理抵押登记，在法律上是值得深入探讨的。

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