上海首例“代经租”案落槌

日前，静安法院依据《物权法》，判决房屋产权人范先生诉“代经租”人徐女士一家数人从其泰兴路某号私房二层前间搬离迁出的诉请。
　　代经租，指的是在特定历史时间下，房屋由房管部门出租，房客租金由房管部门代收，再缴付给房东；房屋的性质属私房，房屋产权人只落实所有权，使用权尚未取得的情况。
　　范先生是静安区泰兴路某号私房房主。从18年前拿到房产证以来就一直无法踏进自家二层前间、建筑面积32.87平方米的屋子。因为，那间屋子被“代经租”给了徐女士一家。
　　2007年7月2日，范先生以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家数人从泰兴路某号自家私房二层前间迁出并搬走全部家具，搬至本市“金城绿苑”某号。
　　范先生诉称自已是私房所有人，二层前间为徐女士家居住，属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。1989年7月，该房屋产权落实政策发还，但管理权暂不发还，仍实行“代经租”。而1992年前后，徐女士一家已从泰兴路居住地搬出，在本市他处房屋居住至今。
　　法庭上，范先生还说，2006年11月，静安区房地局依据上海市《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》(以下简称《实施意见》)，向自己发出了处理“代经租”意见“征询单”。自己选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”的处理方案。相关职能部门在收到自己支付承担10%货币补贴款4.3万余元后，于2007年6月1日起，撤销了徐女士居住的二层前间建筑面积32.87平方米的“代经租”。因此，他要求法院判令徐女士搬离迁出泰兴路某号住房。
　　法庭上，徐女士及女儿、外甥则辩称，该房屋是她们通过原房管所公房调换所获得，她们与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付资金至2007年6月，与范某不存在任何关系。因此，自己一家在该房屋内享有合法的居住权，现房地部门用私房落实政策办法补贴搬迁无法接受。
　　法院审理后认为，范先生名下的该房产系上辈私房，在“文革”中受到冲击被没收归公。落实政策后，二层前间实际使用为徐女士一家，故管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用权能和收益、处分权能，由承租人和产权人分别享有，这是国家对“文革”历史遗留问题的过渡性处理。《实施意见》颁布后，区房地局按处理原则，委托房地产机构对徐女士居住的二层前间作市场价格评估：评估价为每平方米单价1.4573万元，据此提出用货币补贴办法安置徐女士一家，并撤销了二层前间的“代经租”，将使用权归还给范先生。
　　另外，范先生作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利。现范先生决定不再将房屋出租给徐女士。考虑到徐女士家人名下在本市拥有多套住房，完全可以自行解决住房问题，且徐女士等人离开该房屋在外居住已长达十几年，遂作出上述判决。

　　法官点评

　　本案承办法官姚青认为，2006年1月28日，上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局和上海市建设和交通委员会，在国家《物权法》即将颁布的大背景下，联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》，以求逐步解决“代经租”这一历史遗留问题。
　　《实施意见》的出台，既兼顾业主对所有财产的权益实现，也考虑到了被“代经租”房客的利益。即业主同意房客搬迁须支付10%的货币补贴款，另外90%的货币补贴款，则由房地产部门申请国家财政专项补贴解决。
　　本案中，徐女士获得了40余万元的补贴款。毕竟解决历史遗留的“代经租”房屋，不同于动迁房屋的补偿。一些仍居住在“代经租”房屋的房客，不能要求“套用”动迁标准来解决“代经租”房。《物权法》的颁布实施，将对私有财产的保护提到议事日程上来了。