违法建筑租赁合同不受保护

自１９９９年至２００１年，李某承租了翠×中学的临时门店，并且五次签订了租赁合同。岂料２００１年７月３日，李某的店铺因无照经营而被查封。
李某认为，因出租方未能提供房屋租赁许可证，从而导致自己不能办理营业执照，造成诸多损失。李某遂起诉出租方。
罗湖法院一审判决：李某应将门店内设施物品自行搬出，校方应予配合；校方应退回李某多收的电费３３８７．４２元，租赁押金９０００元；李某应向校方支付水电费５６７１．８７元。
近日，深圳中院认定案涉租赁合同违规均无效，并终审判决：维持原判。
为租门店五签合同
执照未办门店遭封
实际上，本案所涉的出租屋是翠×中学的临时店面，房号为德智路１８－１９号，李某租赁该屋后开办了一家名为雪岳山的烧烤店。
１９９９年１０月２７日，李某与怡×中学（翠×中学前身）签订《租赁合同书》，约定：校方将该门店出租给李某，该房校方已取得临时营业许可证；每月租金人民币４８００元，租期为１９９９年全年；排污管理疏通费由李某自行交付；还有其他权利义务。当日，校方即将该门店交付李某。
此前该门店由沈×承租，据李某称向沈支付了转让费１４．１万元。李某还向校方交纳租赁押金９０００元。
２０００年１月，李某与翠×中学再签订一份《租赁合同书》，约定：因校方未取得合法营业许可证，该房屋仅租给李某居住，如李某因违法、营业引起罚款、封门等一系列后果均自行负责，其余租金等条款与前一份合同一致。同日，双方还签订一份规划国土部门提供的、格式文本的《房屋租赁合同书》，约定：此房租作商业用途，房屋建筑面积８４平方米，租期为２０００年全年，月租金４８００元，校方交付房屋时可向李某收取２个月租金数额的保证金等内容。２０００年４月２１日，该合同进行租赁登记。
２００１年１月，双方再行续租，签订租赁合同，租期为２００１年全年，租金变更为每月５２００元，其余条款与前一致。同日，双方再签一份国土部门提供的格式文本的《房屋租赁合同书》，内容与前一份合同基本一致，并于２００１年７月９日进行租赁登记。
门店交付给李某使用后，李加以装修，并购置部分餐饮设备进行营业，但未领取营业执照。翠×中学亦未按合同约定提供营业执照。
直到２００１年７月３日，因李某无照经营，被深圳市工商局罗湖分局查封停业。
李某：校方有错 造成损失应赔
校方：合同有效 原告拖欠费用
２００１年９月７日，校方召开包括李某在内的临时门店租户开会，通知李解除租赁合同。但双方未达成一致意见，李亦未交还房屋。
李某认为，之所以造成双方所签的租赁合同无效，其过错责任在于校方。李某认为翠×中学给自己造成诸多损失，为此将其起诉至罗湖法院。
李某诉称：我已付给原租户转让费１４．１万元，投入装修７．５万元。１９９９年１１月１４日，我的雪岳山烧烤店正式开张营业。之后，被告并未向我提供临时营业许可证。为保证餐厅合法经营，我曾多次要求被告提供房屋租赁许可证等手续，以便办理工商营业执照，一直未果。２００１年７月３日，深圳市工商局罗湖分局查封我的商铺。此后，我多次走访工商等相关部门，被告知只要校方能提供房屋租赁许可证即可办理合法证照。但我又从国土局得知，商铺属违章建筑，无法领取房屋租赁许可证。另外，被告还多收了我的水电费。为此，李某请求法院判决：我与被告双方签订的租赁合同无效，被告赔偿我的经济损失２５万余元，退还合同押金９０００元（庭审期间变更为３９２８．９３元），退还多收水电费８９８２元，并由被告承担诉讼费。
被告翠×中学庭审时口头答辩并反诉称：校方兴建的商铺有租赁许可证、建筑许可证、深圳市土地使用费登记证，与原告签订的合同书完全符合《深圳经济特区房屋租赁合同》；原告要求被告赔偿的费用主要是转让费、装修费和购买物品费用，这些费用完全与校方无关，是原告的自主行为，租赁合同书中并无约定，双方又未签订其他的协议，不应该由我方承担；校方向自来水公司交纳的水费是每立方米２．７７８元，其向原告收取的是每立方米２．５元，原告应向我校补交０．２７８元的差额水费。我校向供电局缴纳的电费每度０．９３元，考虑到总电表和分电表的分担不合理，我校按每度１．１元向原告收取。
为此，被告提出反诉，请求判令：原告补还所欠我方租金水电费４．２万余元；终止《租赁合同书》，限时原告退还房屋，并保证房屋及内部设施完好；由原告承担诉讼费。
查明：案涉门店系临时建筑
评估：李某装修花费４万余元
除前述情况外，罗湖法院还查明了下述事实：
案涉临街门店位于罗湖区德智路的一侧，系原怡×中学（翠×中学前身）于１９９４年４月报建的临时建筑。被告向国土规划部门交纳土地使用费至２０００年度。２００１年７月１２日，被告领取了房屋租赁许可证，注明临时门店用途为商业，有效期自２００１年７月１２日至２００２年１２月３１日。
法院还委托相关机构对原告的装修、装饰工程进行了评估，评估价值为人民币４万余元。另外，２００２年１月１３日，被告按深圳市规划国土局罗湖分局拆除临时建筑的要求，自行封住了该临时门店，原告店内设施物品由被告原地封存。
一审：２００１年所签合同无效
双方结清水电费、押金
罗湖法院审理认为：被告申建的临时门店，房屋性质属临时建筑，经国土部门审批进行建造，并领取了商业用途的房屋租赁许可证。被告在缴纳土地使用费期间出租房屋给原告，其租赁行为有效。
２００１年１月签订的房屋租赁合同，虽然在租赁许可证的租期之内，但因被告的临时建筑并未缴纳土地使用费，被告将房屋出租给原告收取租金，无法律依据，双方签订的租赁合同无效。造成合同无效双方均有责任。
原告使用了房屋，租金不作退回；被告要求原告支付２００１年４月１日起的租金，于法无据，不予支持，但所收原告租赁押金应予退回；被告向原告自行收取的电路损耗费用，缺乏依据，应退还原告；被告反诉要求原告支付实际已用的水电费，理由充分，应支持。
为此，罗湖法院判决：原、被告于２００１年１月签订的《租赁合同书》和《房屋租赁合同书》无效；原告应于本判决生效后十五日内将临时门店的设施物品自行搬出，被告应予配合办理交接；被告应退付原告多收的电费３３８７．４２元，退回原告租赁押金９０００元；原告应向被告支付水电费５６７１．８７元；驳回原、被告其它诉讼请求。

终审：一审认定合同效力不妥
但不影响实体判决
原告李某不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。
深圳市中级人民法院审理认为，原审法院查明的事实无误。涉案房屋只在１９９４年取得了建筑许可证，属临时建筑，其使用期限不得超过两年，而后被上诉人也未再续办手续，因此该房屋属违法建筑。根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，违法建筑不得出租，双方签订的合同违反了法律法规禁止性的规定，均无效，原审法院对双方签订的１９９９年、２０００年的合同效力认定不妥。双方所签合同是自愿有偿的、是双方真实意思的表示，双方对无效合同的造成均有过错。同时上诉人所承租的房屋被查封原因是上诉人无照经营，被上诉人虽在双方１９９９年签订的合同中说明了已取得临时许可证，但在２０００年、２００１年签订的合同中均说明了所出租的房屋因未取得合法经营许可证，该房屋仅租给上诉人居住，如违法营业引起罚款、封门等一系列后果由上诉人负责。故对由无效合同造成的损失及铺面查封造成的损失双方均应承担责任，即各自承担各自的损失。
上诉人支出的１４．１万元门店转让费，是上诉人与案外人沈×之间进行门店转让所发生的，与被上诉人没有关系，故上诉人此部分诉请不予支持。
近日，深圳市中级人民法院认定：原审法院事实清楚，虽然在合同效力认定上有不妥之处，本院已经予以纠正，但未影响实体处理，故驳回上诉，维持原判。