房产出租如何减少税费支出

自己多余的房子用于出租，如果懂得房产税费具体缴纳政策或者细节的话，看来可以节约一笔支出。而且，是合理合法的。

　　商住房分清“商”和“住”出租

　　张先生把一套上下两层的商住两用房子出租给他人，双方签订一份租赁合同。根据合同，如果对方把上下两层房子全部用于经营的话，那么张先生应拿出租金收入的12％缴纳房产税。

　　就在张先生动笔签合同时，旁边人提醒说：“你是商住两用房子，出租时完全可以把性质区分开来。对方究竟是上下两层全部用于经营呢，还是下层经营上层居住？其中用于居住的房间只要缴纳租金收入的4％税收就可以了，如果全部按照商业用房性质的话，你的税收支出就大了”。果然，了解下来对方确实想分开使用。最后，张先生同对方签订两份合同。一份是按照商业用房性质签订出租合同，另一份是按照居住性质签订出租合同。

　　算下来张先生出租这套房子可以节约税收16％

　　住宅房改用办公不如另行租赁

　　刘先生本人是私企老板，购买某住宅小区一套三室一厅房子，考虑本人做办公之用。

　　《房产税暂行条例》规定，如果房子自己居住可免缴房产税，如果用于自己经营和办公，一年应缴纳的房产税：总价×[1-（10至30%）]×12%，即所购房子的总价减去10至30％，剩下的余值再乘以12％就可以了。

　　举例：刘先生买下房子总价为121万元，一年所缴纳的房产税应该是121×（1-30%）×12%，算下来应缴纳10164元。

　　由于刘先生本人就是公司老板，他可以采用另一种方式来降低缴税额度。那就是以自己房子每月市场出租价为计算标准，然后乘以12％，再乘上12个月就可以了。

　　如果他的房子市场每月出租价是3000元，那么租赁者的缴税额度是每月3000元乘以12％，一年再乘上12个月就是。这里，政策允许他可以业主的名义，同他自己开的公司签订一份房屋租赁合同（即他个人以出租的方式租赁给他本人的公司）。所缴的税费只要按照这套房子的每月市场租赁价乘以12％再乘以12个月，最后加上几百元营业税、城建税和教育附加，算下来约5000元。

　　这样，刘先生通过“多一道手续”，税费可少付一半以上。

　　毛坯房和装修房出租纳税有区别

　　根据《征收个人所得税若干问题的规定》，房子出租前业主花去的装修费不必缴纳个人所得税。于是，毛坯房和装修房对外出租在缴税上区别很大。

　　举例说，王先生把毛坯房出租给他人，年租金收入10万元。个人所得税是按照年租金收入减去20％后的余值再乘以20％计算，即8万元乘以20％，算下来应缴税1.6万元。最终，王先生净收益是8.4万元。

　　如果王先生花2万元装修后再出租，年租金收入可提高到13万元的话，那么个人所得税就按照13万元减去20％所得余值算起。以余值10.4万元减去9600元装修费（根据规定，装修费的扣除额度每月以800元计算，12个月就是9600元）再乘以20％，算下来应缴税1.9万元。最终，王先生按照13万元减去2万元装修费，再减去1.9万元个人所得税，净收益约9万元。比毛坯房出租合算。