住房租赁市场税收政策有关情况的说明

　　一、培育房屋租赁市场的现实意义

　　当前，我国房屋租赁市场潜力很大，加快培育房屋租赁市场具有积极的现实意义。一是可以满足部分居民租赁住房的需求。目前我国城镇每年新增人口955万人，其中相当数量居民不具备即时购买住房的能力;每年有269万对新婚夫妇，其中相当数量的新家庭也需要先租赁住房;大量流动人口(1998年办理暂住证的有4000多万人)需要在城镇租住房屋。仅上述几个方面就已构成一个巨大的房屋租赁需求群体。二是可以开辟新的投资渠道，带动住房建设发展。这几年，尽管我国几经下调存款利率，但人们仍然热衷于银行储蓄，一个重要原因是城镇居民投资渠道不畅。进一步开放住房租赁市场，让业主能有可靠收益，将为城镇居民和社会机构提供新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会散资分流到住宅建设领域，从而带动住房投资的持续增长。三是能够以存量带动增量，实现增量市场与存量市场的联动。目前，上海、广州等城市已有相当一部分家庭将已购公有住房出租，同时以按揭方式购买适合家庭住房需要的商品住房，并以出租收入作为按揭贷款的月付款;还有一部分家庭则将已购公有住房向银行抵押，实现“零付款”按揭购房。

　　二、调整住房租赁税收政策是影响培育房屋租赁市场的重要举措

　　当前影响培育房屋租赁市场的因素比较多，如管理上的、消费观念上的，但税收负担水平偏高问题更为突出。按照现行房屋租赁税收的规定，对个人出租的住房，按租金收入征收12%的房产税、征收5.5%的营业税及附加;并按扣除800元费用(租金收入超过4000元时按20%扣减费用)后的净收入征收20%的个人所得税。依此计算，此类住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的税收附加，负担更重。据测算，个人以市场价格购建的商品房进行出租，如果按照高纳税，其投资收益率约为2%，低于银行的存款利率。鉴于税收政策对房屋租赁市场的重大影响，此次经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)，对于培育和搞活住房租赁市场，从而进一步盘活房屋存量，消化房屋增量，鼓励住房投资，启动住房消费将产生积极作用。

　　三、税收政策调整前后住房租赁税收负担比较

　　财税[2000]125号文件主要内容：一是明确对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征收房产税、营业税;二是对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税、房产税分别暂减按3%、4%的税率征收;三是对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收。其中第二、三点大大减轻了个人住房出租的税收负担，详见附表。

　　附表一：

　　税收政策调整前后个人出租住房整体税收负担额测算表(单位：元)

　　月租金水平 800 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

　　调整前税收负担 140 180 349.5 520 690 861 1029 1120

　　调整后税收负担 58.4 85.7 168.6 251.4 334.3 417 499.8 582.8

　　附表二：

　　税收政策调整前后个人出租住房整体税收负担率测算表(单位：元)

　　月租金水平 800 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

　　调整前税收负担 17.5% 18% 23.3% 26% 27.6% 28.7% 29.4% 30%

　　调整后税收负担 7.3% 8.57% 11.24% 12.57% 13.37% 13.9% 14.28% 14.57%