装修物业管理费水分到底有多大？

每个正在经历装修过程的业主，都或多或少跟物业产生过摩擦或纠纷，这让本就恼人的装修过程变得更加烦躁。装修保证金、物业管理费、垃圾清运费、装修监管费等名目繁多的费用，让业主不仅眼花缭乱，更是荷包吃紧，也让原本的装修预算中又多出一笔不小的开销。但是，这些复杂的收费项目中，哪些是应收的？哪些是不合理的？到底有没有相关法规来规范呢？下面我们就一起来研究下，装修物业管理费中的水分到底有多大？先让我们一起来看两个业主的真实案例，看看你是不是也有遇到过这样的情况。

案例一：最近，我买了一套二手房，正准备装修，物业公司要求我缴押金和管理费。物业公司说收押金的目的是以防我家乱敲承重墙、乱倒垃圾等；如果我家不存在野蛮装修和其他违规现象，装修结束后押金退还。另外，物业公司还要求我再缴一笔管理费。我不知道这两笔钱该不该缴，就到处打听。有的说物业公司这是乱收费，有的说物业公司的做法在情理之中。物业公司到底该不该收这两笔钱？

案例二：选装修队时，小区里的样板间到处都是，我发现施工工地都挂着开工证。各队的工头神秘而自豪地说：别以为家家都办了审批手续，也有没办的。找我们装修不需办手续交押金，我的工人能自由进出小区。原来工头只需把一家已办理过的开工证证件复印后，涂改成新业主的名字、房号再复印即可，贴在门上当作通行证。由于办证和检查不是一个部门，信息不通，该方法也就一路畅通无阻，可是这样不会出问题吗？。

有些业主在装修过程中，的确存在乱敲承重墙等野蛮装修现象，对此，物业公司没有有效的管理手段，只能是劝说、制止；对制止无效的，报有关部门等待处理。虽然在相关的法律法规中有规定，对于损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

可是，当上述程序结束，业主的房子早已装修好了，生米做成了熟饭，再改正有一定的难度，而且对于整栋楼的承重影响也已经造成。物业公司通过收取押金的办法，加强对业主装修的管理，这种方式虽然有效，却是一种违规行为，有关文件对此是明确禁止的。根据物业的相关规定，一般还会收取垃圾清运费、保安费等，不同的物业公司对此有着不同的规定，但相关规定有明确规定，不允许收取装修管理费与服务费，物业管理企业对装修住宅进行指导和监督是分内之事，不需要业主额外付钱。

无论是任何行业，最怕的就是上有政策，下有对策。从第二个案例来看，其实就是马路游击队通过自己的一点“小聪明”，再与物业搞好关系，物业睁一只眼闭一只眼，也就放行了。虽然业主可以省下一笔“小钱”，但这样做不仅会带来安全隐患，更是成全了马路游击队以此打败正规装修公司所打的小算盘。装修质量与水准难以保证不说，万一出现问题没有任何后期的维护与保修才是最麻烦的。编辑针对一些在装修过程中与物业之间所遇到的相对频繁的问题，咨询了业内专家的意见。

业主装修 物业该不该收保证金？

很多业主在开始准备装修时都会遇到这样的问题，物业为了防止施工队乱敲承重墙、改变房屋结构等，会收取一定数目的保证金，如果业主和施工队没有任何违规装修行为，一般在装修结束之后，会返还这笔保证金。然而，这笔保证金不仅让很多诚实装修的业主感觉非常不舒服，而且会给一些投机的物业公司利用各种名目，从中扣取业主保证金的可乘之机。

据编辑了解，上海1997年政府发令明文禁止物业公司以任何名义、任何理由收取装修押金，而是把一旦业主发生不符合规定的违规行为将受到重罚作为解决办法。虽然法规有明令禁止，但是物业收取装修保证金的行为却仍存在。

资深监理王工：现在很多老小区的物业应该已经不收取装修保证金了，但是新小区的物业一般还会收取这笔钱。虽然法规明令不能收，但是有些业主和装修公司还是会为满足自己家的装修效果，而想方设法破坏房屋承重结构。有些装修公司也会配合业主的违规行为，提供两套装修方案，一套是敲承重墙的装修方案，一套是不破坏承重墙的方案。给物业出示第二套方案，来骗取物业的信任，导致物业管理非常有难度。物业收取这笔保证金，有时也是无奈之举。

设计师李进：由于有规定物业不能收取装修保证金，所以现在家装的话一般物业不收取保证金，工装会收取保证金的情况会比较多一些。

装修产生的物管费有哪些？该由谁来交？

除去装修保证金，物业通常还会收取一笔物管费，而这笔物管费内包含哪些项目，每个物业公司的规定却各不相同，但通常装修物管费中都会包含一笔垃圾清运费。由于涉及到装修垃圾清运费因为装修所产生的这笔物管费到底应该谁来出，也是很多业主争论的焦点话题之一，有些业主认为装修公司收了业主那么多钱，又是他们在施工，这笔垃圾清运费用当然应该由装修公司来出；有些业主认为这笔钱应该物业公司来出，不然每年交那么多物业管理费是用在哪里呢？

资深监理王工：常规的物业管理费通常在毛坯房验收后，业主办好相关手续之后就必须缴纳，无论装修或者入住与否都必须缴纳。而涉及到装修时的物管费，以前通常都由装修公司交，但现在这笔费用都是业主自己承担。一般来说，装修物管费会包含垃圾清运费、保安费等，但由于每个物业的服务内容都不同，所以相对收取的费用都会不太一样。

设计师李进：如果涉及到装修垃圾清运费的话，一般是由业主来承担这笔费用。但像有些别墅的物业公司，是不处理业主装修所产生的垃圾的，这时就需要业主自行处理这些装修垃圾。也有一些物业公司有指定的包工队来收装修垃圾，这样也需要业主来缴纳一定的费用。由于没有行业相关的统一法规，这笔费用的数目通常是根据物业公司的相关规定，经过业主与物业协商最后决定的。

规范容易执行难 倒霉的总是业主？

其实在与装修公司、物业公司的三方博弈中，业主总是处于劣势地位的一方。就拿装修物业收取保证金这事来说，虽然有法规明确规定禁止收取，但如果业主不交，物业就不允许施工队开工。当然也可以通过法律途径来解决，但是不仅投诉过程冗长，又伤神费力，装修已经够让人头疼了，所以很多业主也就因此放弃了法律手段，自己吃闷亏。遇到投机取巧的物业公司，更是变着各种花样来收取名目繁多的费用，又没有统一的行业法规来作为参考，最后吃亏的总是业主。

所以业主就应该认倒霉吗？当然不是。在此编辑给大家提供几点建议，给正在装修或准备装修的业主们作为参考。首先，选择一家资质较好又专业的装修公司非常有必要，正规的装修公司是绝对不会建议或帮助业主破坏任何屋内承重结构，也不会有造假掺假的行为，毕竟业主家的安全性能才是最重要的。其次，选择一家好的监理也可以省心很多，哪些费用该交，哪些是不合理费用，资深监理一看便知。最后，业主在拿到物业的相关管理规定后一定要仔细阅读，比如有些物业规定敞开式阳台不能封，如果业主强行封了阳台就会受到违规的罚款。由于没有行业统一的标准规范，每个物业管理公司的规定都不尽相同，很多有关装修管理费用在收取金额上的界限还是很模糊，业主可以请一些装修行业资深人士与物业进行协商。

编辑留言：

如果你在装修中有与物业间产生矛盾，觉得是物业违法，可以拿起法律的武器保护自己，也可以通过业主委员会来更换物业公司。但将心比心，有些乱砸承重墙乱堆装修垃圾的情况也让物业在管理上非常有难度。互相理解，互相体谅才能让装修这件本就很烦心的事情变得不那么恼人。

TIPS：

装修中需要与物业打的交道：

1. 装修前先办许可证

装修前，需要先到物业办理装修许可证，给工人配备出入证，让物业了解你的装修期限以及装修公司人员。沪价房（1999 ）第166 号《关于重申和补充本市住宅入信住收费项目和标准的通知》第二条规定，物业管理企业提供给业主或使用人的《入住须知》、《住宅使用手册》等，不得另行收费。第三条规定，物业管理企业不得向业主、使用人或施工装修队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证件等，收费不得超过10元。

2. 搞清垃圾清运费包含的内容

沪价房（1999 ）第024 号《关于对本市物业管理服务收费有关规定解释的通知》第三条规定，按沪价房（1997 ）第165 号《关于贯彻实施上海市居住物业条例有关问题的通知》第五条“物业管理企业对装修住宅进行指导和监督，但不得收取装修管理费、服务费。自1997 年7月1日起，不得收取装修保证金。但一般物业会收一笔垃圾清运费，不过有些物业的费用是算从你电梯口清走的费用，而有些则是算从垃圾清运点运走的费用。有些物业甚至会同时收取两笔费用。这些都要在装修前问清楚。

3. 装修时间要按照小区规定

根据上海土地资源管理局[2001]488号文件《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》中有明确规定，物业公司应加强对住宅装修活动的日常巡视和监督，当有业主和使用人入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18：00时至次日上午08：00和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工行为。这个时间以外施工都属于扰民行为。有些小区规定周六、周日不能施工，有些则规定节假日延后开工，有些则没有规定，这个在装修前也要与物业事先沟通好。

（本文系装修情报供稿）