崇明县宅基地置换试点工作实施意见

　　为贯彻市委、市政府提出的以农民宅基地置换为突破口，积极推进“三个集中”的要求，按照上海市《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》，结合本县实际，制定如下实施意见：

　　一、指导思想

　　通过统一规划，引导农村人口集中居住，美化农民居住环境和提高生态环境质量，探索农村新型社区管理模式;通过机制创新、政策聚焦，真正给农民以实惠，切实提高农民生活质量;通过盘活农村集体非农建设用地，提高土地资源利用的集约程度。

　　二、试点范围

　　经市郊区宅基地置换试点工作联席会议审定批准的试点村。

　　三、基本原则

　　(一)规划引导原则。集中建房基地选址务必做到科学规划，合理布局。基地设计方案要充分考虑农民生活方式和生活习惯，结合生态岛建设理念，优化布局、房型、环境和公建、交通等配套设施，吸引农民居住向建房基地集中。

　　(二)农民自愿原则。做深做细农民工作，鼓励、引导农民积极参与，确保农民利益，给农民实惠。

　　(三)机制创新原则。积极探索农民财富积累机制，努力谋求利益平衡机制，找到政府支持、农民得利的平衡点。积极探索宅基地置换中农民真正得利的各项政策。试点政策既要有力度又要兼顾面上的承受力，旨在有新突破，不留后遗症。

　　(四)统筹推进原则。建立政府推动、集体经济组织申报、市场化运作的操作机制，形成县、乡镇、村三级联动的格局。工作的责任主体是试点村所在乡镇政府，建设主体是村级集体经济组织。县政府各相关职能部门要加强指导,协同配合,各司其职，做好各项工作。

　　四、若干政策

　　(一)农户以宅基地及其房屋置换集中居住小区新建住房，实行“等量置换、作价交换”的原则。

　　(二)试点村集中建设的农民居住小区的建设主体是该村村级农村集体经济组织。建设主体与具有房产开发资质的房产开发单位组建项目公司，在建设中只收取管理费。按市有关规定，确定管理费为建设成本总价的7%。

　　(三)通过宅基地置换节余的土地,经市房地局核准获得用地指标后，由县政府安排使用，在符合规划的前提下，可优先投放在所在乡镇。

　　(四)为有效降低宅基地置换集中居住小区建设的整体费用，县各相关职能管理部门和市政配套单位要认真执行沪城建[2003]458号文《关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见》，减免所涉相关行政事业性和经营性项目收费。除规定减免之外的相关收费也要坚持“支持为主、能免则免”的原则。

　　(五)试点建房基地规划红线外市政配套由县级统一组织实施,其建安费用列入县基础设施投资计划;试点建房基地规划红线内的市政公建配套设施费用,列入置换房建设成本。

　　(六)县建立宅基地置换试点工作专项扶持基金,由县宅基地置换试点工作领导小组办公室统筹使用。县财政部门和县审计部门分别负责监督和审计。

　　(七)试点区域内的土地利用、农民就业与社会保障等有关政策另行制定。

　　五、组织机构

　　为加强本县宅基地置换试点工作的组织领导和统筹协调，成立崇明县宅基地置换试点工作领导小组，由县长担任组长，分管副县长担任副组长。县计委、建委、农委、监委、规划局、房地局、水务局、财政局、审计局、民政局、劳动和社会保障局等部门的行政主要负责人、试点村所在乡镇的乡镇长为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县房地局，办公室主任由县房地局局长兼任。试点村所在乡镇建立相应的领导小组。同时，建立县、乡镇两级宅基地置换联合监督指导小组，县监委一名领导为组长，成员由县监委、财政局、审计局和所在乡镇的有关人员组成。

　　六、工作要求

　　(一)全县各级要统一思想，求真务实，树立为人民谋利的服务意识和大局观念，认真抓好宅基地置换试点工作。要做好有关政策宣传和解释工作，使农民自觉地支持、参与和配合宅基地置换试点工作。

　　(二)合理确定集中建房基地的选址和建设规模，科学编制集中建房基地设计方案。县规划局会同试点村所在乡镇政府根据岛域总体规划的要求、试点村村域范围人口和户数、宅基地面积总量以及宅基地节余目标，选择集中建房区域，并确定合理的用地规模。选址范围和用地规模需报经县政府批准。集中建房基地的规划设计方案，要综合兼顾居住功能、观赏功能和生态功能，充分体现农村自然和人文特点，充分尊重农民生活方式和农民意愿。设计的房型、面积、外墙立面等要在广泛听取农民意向的基础上反复比较,优化提高。设计方案经市专家组评议后,报县政府批准实施。

　　(三)规范实施宅基地置换工作。一要规范宅基地转换程序。乡镇政府要会同试点村在经大多数村民同意并以户(以宅基地使用证或用地批复为准)为单位提出宅基地置换申请后，将试点区域内的宅基地总户数、总面积、申请宅基地置换户数、土地面积，以宅基地使用证或用地批复认定面积为依据，加上宅前宅后的场地道路等附属土地、建筑面积和拟安置的面积等情况报县房地局，由县房地局结合地籍等相关资料进行核实并测算后，拟定宅基地土地置换试点方案，报市房地资源局审批。二要合理确定置换标准。切实维护农民利益，在总结区域已有的相关住房评估经验的基础上，合理确定宅基地置换标准体系，报县宅基地置换试点工作领导小组批准后组织实施。三要做好宅基地复垦工作。在设计建筑方案同时，同步制定试点区域宅基地复垦方案，并报市房地资源局审批。已置换宅基地的村民应当遵守宅基地置换协议，由村集体经济组织协调和实施相应的拆除、复耕工作。县房地局及试点村所在乡镇政府要采取措施，确保复垦还耕计划任务的完成。村民今后申领房地产权证，必须持乡镇政府出具的拆房退地办结证明才可予以办理。

　　(四)保证建设工程质量。为确保建设工程标准和广大群众利益，试点村可与有信誉、有实力的房产开发公司组建项目公司实施建设。项目公司应按建设程序和标准规范建设行为，同时应聘请社会监理单位进行第三方监督。施工队伍本着公开、公平、公正的原则予以选择。

　　(五)加强监督管理，严格遵守工作纪律。对入住对象界定、置换标准和原宅基地上房屋评估、置换房建设质量、房屋建设成本控制等，要建立完善的监督机制。要切实加强规划管理、土地管理。禁止非试点区域内的土地使用和建设项目“搭车”。要严格控制试点区域内户口的非正常变迁，严禁非试点区域内任何人员享受试点政策。要规范宅基地置换试点的资金使用手续。县监察部门要把好监督关，加强监督检查。审计部门要加强审计工作，试点项目竣工后，必须进行项目审计。

　　二○○五年四月二十九日