评论宅基地换房

　　“今后，中央政府会大力推动农村土地改革，以进一步确立农民对土地的产权，但从目前的政策信号看来，小产权房的口子仍然卡得很紧。”10月16日，一位中央政府智囊成员向记者表示。　　近几年来，随着部分大中城市商品房价的飞涨，小产权房蔚然成风已是不争的事实。不必经过城市用地出让手续，也免去了土地出让金，这些小产权房成为一些没有足够经济实力购买商品房的城市居民的不二选择。

　　由于现行《土地管理法》明确规定“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”农村集体土地只允许农村集体经济组织自建自用，即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权，就是说集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是被法律禁止的。因此小产权房成为成片存在的 “灰色现实”。

　　囿于各种客观条件，农村土地流转仍被严格管制，尤其是利用双轨体制牟利的行为，如建设“小产权房”，更是被严令禁止。

　　10月9日十七届三中全会的召开，使得全国上下都在密切关注决策层针对城乡土地二元化制度的改革方案中，是否会为解决既有的历史遗留问题提供参考依据。

　　然而，政策的动向依然有待明确。

　　在北京、天津等城市的郊县，一些内容大同小异的宅基地产权流转正在低调展开。这就是各地响应国土资源部节约集约用地号召而开展的“宅基地换房”工作。

　　宅基地换房，是指在乡镇村的规划下，村庄整体拆迁，农民搬进统一建设的新楼房。农民住房进行统一规划建设后，由于容积率提高、布局合理化，可以整理出部分空闲的宅基地。这部分通过节约集约用地节省出来的土地资源，可以根据实际情况，用于耕地保护、农村集体产业，或者通过上级政府奖励相应的城市建设用地指标，部分转为城市建设用地。

　　事实上，类似的做法早已在北京的各个近郊区县开始了尝试。但由于管理规范问题，村集体时常多报指标，超规建设，小产权房也就应运而生。

　　宅基地换房后节省出来的土地资源如何利用、如何进行规范，成为人们关心的问题之一。

　　“全国农村集体建设用地的总量比城市建设用地多三四倍，而且浪费、闲置情况很严重。大部分土地没有经过合理的规划，容积率也很低。这部分土地如果能加以合理规划利用，并适当提高容积率，可以对平抑房价起到根本性的作用。”社科院农村发展研究所研究员王小映表示。

　　那么，节约集约出来的农村集体建设用地怎样才能得到合理利用?小产权房的行为到底应该如何对待和处理?

　　据了解，北京目前在农村宅基地有限的流转中不但有发展旅游和商业的例子，也有的建立工业区，还有的村庄，如昌平郑各庄、香堂村，延庆小鲁庄村、营城子村等，进行农民住宅开发，在旧村改造过程中，通过自筹资金或与开发商合作的方式进行新村建设，并将一部分剩余房屋出售，以平衡资金。也有少量流转土地用于建职工宿舍、搞房地产开发。如北京市属80余家国有企业在朝阳、海淀、丰台、大兴、通州等区县的25个乡、117个村租用农民集体土地建宿舍，占地180余万平米。根据一项针对全市不同区域12个村庄、3730户农民的调查，农民住房出租和宅基地买卖有917户 (买卖和出租)，约占调查总户数的24.6%。

　　“对于大城市周边的一些村镇，不妨作为城市人口疏散的渠道。但需要以土地制度改革作为支撑。”一位学者表示，“历史遗留问题总归是要解决的，农村集体建设用地的流转已经排上日程，农村土地产权确立可以预期，那么对于一些村镇集体已经形成的商业开发用地，可以让用地单位补缴相应土地价款，使其合法化。”

　　“土地问题是农村发展面临的主要问题。”中国建筑学会村镇建设分副主任杜白操说。中国城市基础设施经过这些年的建设，已经取得了阶段性的成就，而内地绝大部分乡村地区经济滞后，乡村建设启动不了，“但村镇建设潜力巨大，肯定会掀起一股热潮。因此，在保证耕地总量的前提下，可以通过挖潜、置换、整合，让其中一部分农村建设用地进入市场，开展资本化运作，使其带动农村经济。当然，要注意和农村产业发展、农民就业安置一起通盘考虑，这样农民上楼才呆得住。”

　　一位经常参与农村土地问题调研的学者则表示，为了防止村镇集体多批宅基地多建房，以及占用耕地的行为，基层规划和土地管理工作还需要进一步跟进，“村集体土地产权也未必清晰，有很多集体建设用地流转名以上是由村民决定，实际上决定权掌握在乡镇政府和村委会手里，没有经过村民认可通过，村民对土地流向、用途、收益一概不知。”

　　小产权房看似小问题，却是牵一发而动全身。对于九亿农民来说，他们期望获得集体土地的完整产权，对于中央政府来说，要权衡发展和耕地保护的关系，要理清节约集约用地和保护农民权益的关系。

　　“现在《土地管理法》的修改已经有了初步的方案，解决二元体制的思路已经初步形成，那么，等到一些前置条件解禁之后，让这些问题迎刃而解，可能更为稳妥。”一位房地产业内人士表示。