农村宅基地换房立法应尽快跟上

　　天津将试行农民用宅基地换商品房的办法来建设小城镇。据悉，“宅基地换房”即农民自愿以其宅基地按置换标准换取小城镇的一套住宅。节约下来的农村土地整合出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

　　所谓换，应该是对等的。可是按照我国的法律，如《土地法》规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”既然是集体所有，农民就没有所有权，只有使用权。

　　对只有使用权的集体土地，作为农民是不能擅自买卖和转让的。1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。

　　在这种情况下，农民如何拿只有使用权的农村住宅换取“小城镇的一套住宅”?如果不是政府的行为，完全靠市场，这种换几乎是不可能发生的。我想任何一个人不可能去换一个不受法律保护的农民农村住宅。最后农民换回的小城镇的一套住宅也是担惊受怕的，因为农民的农村宅基地不能给他人有所有权，按照对等公平的原则，那么农民得到的小城镇的一套住宅恐怕也很难有所有权。在这种情况下，农民会放心这样的小城镇的一套住宅吗?

　　恐怕正是由于这些法规的限制阻碍了农村宅基地的流转。这些法规条文的出台在当时可能有很大的积极意义。那时农民流动性不大，农村的住宅农民没有什么多余的，可是随着改革开放三十年发展，农村发生了巨大的变化。农民流动性在增大，许多农民流向城市，农村的住宅出现剩余。据浙江大学房地产研究中心统计，2005年东部地区有5%至10%的农民在城市里购房，大约有1500万户宅基地处于闲置、空巢状态，浪费严重。

　　把这么多闲置宅基地置换不出来，应当是利国利民的事情。一是可以保护农民的利益。农民可以从置换中把闲置农村资产盘活，得到最大的利益。二是可以节约耕地。1500万户宅基地，如果按照一户半亩来计算，就是增加耕地750万亩。三是明确农村宅基地产权，遇到征用或拆迁时，就可以按完整产权评估，从而确保公平交易。另外有了产权，农民就可以到银行抵押、担保，解决一些农民资金不足的问题。有人算过一笔帐，如果按照全国两亿农户、户均100平方米估算，200亿平方米的房产，按每平方米300元计算，农村房产市场将有六万亿元的市场潜力。如果仅仅按10%的抵押贷款比重，就会吸引6000亿元的贷款进入农村。

　　目前，许多地方都对农村改革进行了大胆的探索，许多已经触及法律法规政策的边缘。如果我们不对法律法规政策进行与时俱进的改革，就可能阻碍改革的进一步推进。从天津试行农民用宅基地换商品房来看，农村宅基地换房立法应跟上。