宅基地面积超过规定标准依法应当如何处理

　　2008年11月5日，江苏徐州的一位朋友仲本根(化名)发来手机短信咨询：一是1952年颁发的农村宅基地证书现在是否还具有法律效力?二是现在宅基地面积超过规定标准依法应当如何处理?

　　回答：第一，中华人民共和国土地改革法(1950年6月28日中央人民政府委员会第八次会议通过，1950年6月30日中央人民政府主席毛泽东发布命令公布施行)第三十条规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。”就是说，这时的土地属于农民私人所有，宅基地自然也属于私人所有，其证书自然也是所有权证书，而不是土地使用权证书。

　　第二，1962年9月27日中共第八届中央委员会第十次全体会议通过的《农村人民公社条例修正草案》(又称“六十条”)第21条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”自此以后，农村宅基地所有权与使用权相分离，其中，所有权归生产队，使用权归社员。这种土地权利制度得到了1975年《宪法》的确认。因此，你手里保存的1952年颁发的宅基地证书，就没有法律效力了。但是，这个证书具有巨大的收藏价值，建议好好保存，这是回答本题的题外之话。

　　第三，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”依照法律规定，你们宅基地的面积不得超过江苏省规定的标准。

　　第四，南京市国土资源局地籍处周荣根副处长介绍，根据2007年全市统计资料计算，南京市农村户均居民点用地高达793.3平方米，远远超过国家规定标准的上限150平方米，是南京市规定的城郊结合部住宅面积标准135平方米的5.9倍，即便是按远郊标准175平方米计算，也远远超过3.5倍。国土资源部下发通知，要求2009年底以前宅基地使用权证全部发放到农民手里，江苏省正在调查研究宅基地超标准的解决办法。