住建部：小产权房不合法 今后不可能合法化

　　[提要]针对目前市场上流传的“"农地入市"调控房价”，“"小产权房"将放开”等说法，22日出席第13届“渝洽会”的国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认，并明确表示小产权房将不会合法化。

　　针对目前市场上流传的“"农地入市"调控房价”，“"小产权房"将放开”等说法，22日出席第13届“渝洽会”的国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认，并明确表示小产权房将不会合法化。

　　小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。赵晖说，根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

　　对房地产进行宏观调控以来，不少专家呼吁，用“农地入市”，或放开“小产权房”等方式来控制日益高涨的房价。不过，这些说法并没得到管理层的认可。赵晖表示，小产权房并不是合法的，今后的政策也不可能将其合法化。

　　赵晖透露，目前针对部分房地产重点城市的小产权房调研已经结束，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的监管政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。

　　深圳新政的微风，再次吹起了对小产权房的火热讨论。国家对小产权房的政策早已明了，从中央到各部委，所有的政策都已认定其性质非法。而另一方面，禁而不绝的现实，又更说明了堵不如疏的道理。其实在物权法起草的时候，对集体土地使用权流转的问题，一直就有争议，如果这个问题解决了，过去或未来小产权房的问题可能也就迎刃而解了。

　　那么，集体土地使用权进入流转的法律障碍在哪里?集体土地使用权转让或者流通的制度该如何设计呢?

　　首先，必须说明，二元制土地所有权结构(国有土地所有制和集体土地所有制)并非集体土地使用权无法流转的症结。就现有的制度而言，集体土地所有权经过国家征收，可以转变为国有土地，从而以出让方式转让，这是一个有效的路径。小产权房所以便宜，就是因为省了土地出让金的缘故。

　　其次，必须澄清，二元制的所有权结构，并不意味着所有土地权利的行使都划分成两个层次，如果这么理解，不仅是对法律的误读，也是对土地利用规则的亵渎。土地是一种稀缺资源，而且是一种人人均赖以生存的稀缺资源。正因为如此，世界上任何一个国家，无论采取何种土地所有权制度，都没有对土地所有权人赋予像对一般物那样完整的所有权。对土地所有权的行使，要受到土地用途的限制，要受到国家建设规划的限制，还可能要受到各种的公共利益的限制。回到我们的集体土地所有权，它一样要受上述各种限制，而不能由集体组织随意行使。

　　再次，必须探讨，在现有的二元制土地所有权结构下，有没有更好的土地权利分配的办法?笔者认为，在我国目前的二元制土地所有权结构下，可以探索一种将集体土地所有权和用益权相分离的模式，即集体土地所有权不变，但用益权的行使，要由不同的组织来进行。具体地说，就是根据用益权的种类划分，农业用益物权的分配和实施，由集体组织自己完成，非农业用益物权的，由国家纳入与国有土地共同的规划系统来完成。当然，允许有一点例外，农村集体经济组织成员的住宅土地使用权，可以由国家授权集体经济组织来完成。

　　因此我认为小产权房的解决路径应该从以下几方面入手：

　　其一，现有的小产权房，因为省略了现行法律规定的国家征收和土地出让金两项程序，所以要购房者需要补交土地出让金，具体的数额以土地国有化征收后的评估金额和同等地段商品房平均出让金比例来定。

　　其二，集体组织的负责人和开发商在开发小产权房的过程中，滥用了集体土地所有权，破坏了国家的土地用途管制和规划管理制度。

　　其三，在未来落实二元制土地所有权的时候，要引入用益物权分类行使的机制，将农村集体经济组织的土地行用权，更有效地纳入到国家土地的整体规划管理中来，做到二元制所有权原则下的多元化用益管理。这样，既能保证农村集体经济组织参与土地用益权配置，又能使集体土地不至脱离国家的土地管制，更有利于合理调控和统一开发城乡土地。

　　总之，集体土地是集体的，但土地的合理利用是全社会的事，买卖房屋是私人的事，但农业用地保护是大家的事!当然，小产权房的存在和争议，也提醒我们不断关注土地管理制度的与时俱进。

　　土地管理法将审议修订“小产权房”转正成泡影

　　土地管理法将审议修订

　　住宅70年或有偿续期;“小产权房”转正成泡影

　　据《中国经营报》报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49条新增法条赫然在列。

　　最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

　　2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”。

　　一直以来，农村集体建设用地的流转是个焦点。许多人认为城市居民不仅可以购买宅基地自己建房，而且这些土地的使用权可以抵押以获得金融支持和扩大发展。但“征求意见稿”明确，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。这样的规定也让此前对“小产权房”合法化的想象化为泡影。专家说，“法案很明确，中国的土地不会‘私有化’。”