二套房贷首付的政策应对

　　摘要：综合新华社电 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条政策措施。

　　二套房首付再涨一成

　　“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。典型的是：强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。

　　地方需定房价调控目标

　　值得关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　此外，“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责”。

　　总体上讲，房地产调控一系列措施的效果离预期还有距离。这一次政策再度出手的意图很明显，就是最严格的调控将继续下去;此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为此次调控“政策全面、找点很准”。随着房地产销量的增加，房价的飞涨，这也掀开了第三次调控，“我预计在两会前还会有陆续的配套政策出台，目的都是抑制房价的过快上涨。”

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也说，选择春节前出台政策，也有助于房地产不会在春节期间成为热点话题。但如果到春节后再打压，就会太迟。陈杰说，今年房价向上的压力依然很大，中央还是会下大力气保持房价调控的态势，不能前功尽弃，今年还是会形成房价向上的压力和政府向下打压并存的局面。

　　政策很综合很全面，找的点也很准，但关键能否落实，还要看地方政府的执行力。

　　政策1

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　解读：本月北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也把此次“限购令”认为是“新国八条”中最为严厉的一条，确实可以抑制需求。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为，“限购令”可以为在中国已经失去理智的房地产投资市场上，浇上一盆冷水。他说，现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择更为长期的投资项目。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，这样的限购等于让异地购房几乎成为不可能完成的任务，投资性异地购房已经没有空间，房产去投资化的政策导向十分明确，“北京的价格应该可以刹车了，今年的交易量至少下降三成，此前我们预估的是下降一成，海南等以异地投资为主的区域，其楼市前景堪忧。”

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。政策将全国性地落实对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭限购，相比之前北京等区域执行的限购政策更加严格。

　　二套房贷利率最低1.1倍

　　专家称，二套房首付提高，对改善型购房影响较大

　　政策2

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

　　解读：二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，陈云峰认为，房地产对信贷政策最为敏感，“比加息和税收要都敏感”，他说，一般每增加10%首付比例，可能意味着20%的购房人无法买房。不过他说，从北京一些售楼处的情况看，购房者一次性付款的比例不少，虽然好像买房人“不差钱”，但是至少对投机炒房者有明显威慑作用。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷不到四成的房款。该公司统计显示，北京目前市场贷款购房占比在四成左右，而其中只有一成是二套房购房贷款。虽然直接影响不大，但是心理威慑作用较大。

　　张大伟认为，该政策将有效地抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险。链家地产首席分析师张月认为,这直接影响改善型购房需求，对于市场的影响将会十分明显。

　　保障房首提公开公平公正

　　专家称，保障房公示，对房地产调控具有重要作用

　　政策3

　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　解读：“每年说保障房建设得很多，但是建在哪里了?我们并不知道。”陈杰说，此次调控文件中，首次对保障房问题提出了“公开、公平、公正”的表述。

　　陈杰认为，按照这一原则，建设了保障房就应该公示，这对目前房地产调控有非常重要的作用，供需平衡才能对投资客产生心理抑制作用。

　　此前国家已有相关政策，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

　　政策4

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　会议指出，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的省(区、市)政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

　 解读：

　　如何评价地方政府在房地产调控上的成败?“新国八条”中要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。昨日记者采访的专家，无不将此作为此轮调控亮点。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公布调控目标的做法，改变了过去文件中相对“空泛”的表述，“有目标就可以审查，对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。这无疑是个进步。”

　　对于如何避免所设目标“过高”而使地方政府可以逃避追责的问题，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，“新国八条”规定所设目标必须向外公布，这就说明调控目标不仅要接受地方人大监督，目标也暴露于媒体、公众和社会舆论的监督下。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，此次首次提及房价调控目标化，在新国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。

　　购房不足5年转手按售价全额征税

　　政策5

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　解读：复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰称，各地对个人转让住房营业税政策有所不同，一般是采取差额征收，而此次新政，则明确为“按照销售收入全额征收”。这无疑增加了炒房成本。

　　比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。

　　但陈杰提醒，在一些二手房交易中，有时候营业税会转嫁给“下家”，虽然能够在心理上形成抑制作用，可是这也增加了政策效果的不确定性。

　　在此政策中，另一撒手锏是“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”。陈云峰说，土地增值税“一直是悬在开发商头顶上的一把剑”。

　　他说，目前地方对增值税执行情况不同，清算增值税会对开发商产生很大的压力，房产商就怕增值税的清算，因为定高房价就意味着要多交税，也就使开发商失去定高价的动力。

　　全国推广“限房价、竞地价”

　　政策6

　　各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　解读：中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，这是首次提出竞地须说明资金来源并提供相应证明。但一位开发商负责人表示，今后政府有可能提高开发商拿地时自有资金的比例，此前，相关部门不会管钱从哪里来，只要按期付款就可。

　　专家说法：完善个人住房信息或为房产税铺路

　　据新华社电 26日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。

　　完善信息为征税提供技术支持

　　会议要求调整完善相关税收政策，加强税收征管，并没有直接提到房产税。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”

　　早在1986年，国务院就正式发布了《房产税暂行条例》，指出房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税的税率可以以两种方式计算，纳税人每年可自行选择纳税：一是按照房产价值70%-90%计算缴纳，税率为1.2%;二是按照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。不过，该税种实施后并没有对个人所有非营业用房产开征。

　　上海开征房产税日期尚未确定

　　对于上海房产税的开征时间，上海市政府新闻发言人陈启伟1月25日公开表示，“房产税开征的发令枪在国家，上海目前正在积极做好试点准备工作，一旦有结果将第一时间向社会公布。”

　　而上海将试点房产税的消息也让楼市掀起了一波销售高峰：根据中国房产信息集团统计数据显示，1月前23天，全市新增商品住宅的供应量仅32.18万平方米，成交量却达到76.85万平方米，上周(1.17-1.23)上海共有5个项目推出仅8.04万平方米的新房源，仅相当于近20周平均周供应的三成水平，为近23周的最低点。但出人意料的是成交量却不降反升，上周成交商品住宅24.06万平方米，供求比约为1：3。浦东新区房地产交易中心一楼交易大厅缴纳契税与营业税的窗口前，近日也连续多日出现几十人至上百人排队等候的场面。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄称，政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的传闻，刺激短期购买力集中释放，抢在宣布实施之前交易规避房产税，这也说明房产税对市场的威力不容小觑。

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