楼市限购政策是否能解除合同？

　　【案件事实】

　　刘某与张某于2009年10月※日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由出卖人张某将位于北京市朝阳区十里堡※号、※号用地(A5-1、A5-2、A5-3地块)※号住宅楼※层※单元803房屋出售给买受人刘某，建筑面积共100.42平方米，成交价格为2100000元(大写：贰佰壹拾万元整);买受人在签订合同的同时交付定金100000元(大写：壹拾万元整)。同日达成的《补充协议》进一步约定，买受人在签订协议后30内将首付款400000元(大写：肆拾万元整)交付给出卖人，同时出卖人将房屋钥匙交付给买受人并办理物业交割。买受人在出卖人获得房产证后60内付清余款，双方共同办理过户手续。

　　后刘某如约支付了定金、首付款共计50万元整，张某于2009年10月24日将房屋交付给刘某使用。此时，张某尚未取得该房屋房产证。

　　经核实，张某于2009年4月※日与北京首创新资置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定竣工日期为2009年6月1日。

　　房屋交付使用后，刘某多次催问房产证事宜，但时至2011年年初张某仍称房产证未办下来。其间，张某多次提及房屋增值。

　　2011年4月，刘某接到张某寄送的律师函后，方得知张某已取得该房屋的房产证，随即如约将余款全部付清，但张某并没有履行后续义务。

　　【办案过程】

　　2011年3月※日刘某委托北京市两高律师事务所李国蓓律师承办该房屋买卖合同纠纷一案。接案后承办律师仔细研究了案件现有证据并根据对方已寄送的律师函，向刘某提出如下代理意见：

　　1、合同约定北京仲裁委管辖，我方应当提出仲裁请求或反请求;

　　2、证据中需要进一步提供付款证明;

　　3、楼市限购政策下要求过户有一定风险。

　　随后，承办律师首先向张某致送律师函，以示已方要求履行合同的明确目的，指导委托人按合同约定日期支付剩余合同价款并着手准备仲裁事宜。北京市楼市自2011年2月17日开始执行“限购令”，对不具有北京市正式户口的外省市退休职工刘某来说，此时率先申请仲裁过户前景并不看好，因此，承办律师建议刘某待张某先申请仲裁后再提起反请求更为稳妥，委托人在犹豫中采纳了承办律师的意见。

　　果不其然，经过两个多月的等待，张某按耐不住，于7月※日率先向北京仲裁委提起了仲裁申请，承办律师在接到仲裁委的通知后立即提出了反请求。

　　2011年9月※日北京仲裁委开庭审理了本案，张某一方以限购政策属于情事变更，已方愿意继续履行合同但受政策所限无法履行为由，要求解除合同;刘某要求继续履行合同，办理过户手续。为支持本方的请求，张某出示了北京市某法院在楼市限购令出台后判令解除合同的生效裁判文书。

　　经过不懈的努力，北京仲裁委于2011年11月※日做出裁决，驳回张某的请求事项，全部支持了刘某的仲裁请求。

　　【律师说法】

　　为什么在如此严厉的楼市调控政策下，北京仲裁委能支持刘某要求办理过户的请求事项呢?本案的特殊性在于双方争议焦点集中在限购政策是否为解除合同的决定性因素而不是合同本身在履行中产生的问题，即本案是否解除合同取决于情势是否变更是否成立、是否因变更导致了一方或双方继续履行合同的后果显失公平。

　　承办律师在代理意见中分别从事实情况、法律规定、政策目的、买卖合同的约定四方面论述张某以情势变更作为解除合同的理由不能成立并最终获得了支持。

　　在合同履行中出现新的情况是否构成情势变更要个案分析，同一事实，在此案中不构成情势变更，但不代表在他案中也不构成情势变更，正如张某在庭审中出示的已生效北京市某法院判令解除合同的裁判文书，由于和本案事实的细微差别，尽管裁决的后果不同，但适用法律都是正确的。

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