政府有限松绑二套房贷 仍需警惕楼市投机行为

在扩大内需的要求推动下，政府再出措施挽救楼市，但救助效果尚待观察。

国务院常务会议昨日传出信息，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的 ，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

明确“改善型住房”

此次国务院常务会议，距离中央经济工作会议提出“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”仅一周；距离10月17日国务院常务会议部署第四季度经济工作，提出要降低住房交易税费支持居民购房刚满两月。

在这过去的61天中，全国70个大中城市房价同比涨幅趋缓，环比继续下跌；房地产投资同比增幅虽依然超过20％，但增幅已经逐月下降；全国商品房空置面积在11月底已升至1.36亿平方米。

全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日对《第一财经日报》表示，如果政府不出台政策提振住房消费，在年底大量商品房竣工的情况下，全国商品房的空置面积可能达到1.5亿平方米。

而海尔地产董事长卢铿更是对记者表示，因为前两年开发企业买了大量的土地，据此推算，即便是明年企业不买地的情况下，明年也会增加24亿平方米的商品房，这本身就需要好几年来消化。

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10月份，财政部等部委已经出台相关税费减免政策，促进居民购房。但此后在改善型住房的界定问题上相关部委态度出现分歧，各商业银行执行细则也不尽统一，市场观望气氛更为浓厚。“关于改善型住房的定义争论两个月了，各部门的意见需要统一起来。”聂梅生说。此次国务院常务会议出台的政策，可谓对“改善型住房”定义的进一步廓清。

虽然松绑二套房贷，但依然留有尾巴。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者表示，放松的前提是要低于当地平均水平，这说明政府对改善型需求是支持的，这种需求本身也具有合理性，但对于投资性需求政府依然保有警惕性。

“放开改善型需求，不一定会有投资需求上来。当前一是房价仍然较高，二是经济全局处于调整期，投资要考虑风险。”尹伯成说。

同时，在二手房营业税问题上，此次依然保留了两年的期限限制，并未完全放开。而且就政策力度上来讲，此前一些地方政府已经开始执行超过两年就免征营业税的政策。

此外，两年内转让免征营业税的政策还有执行期限，即在此后的一年之内才可享受。“一年之后可能又出现通胀了，政策也会随之变化。”聂梅生说。

但对于房地产开发企业来说，上述政策依然很受欢迎。昨日下午，在国务院常务会议信息传出没多久，华远集团总裁任志强就在其博客中称：“虽然政策的出台可以明显看出决策层对投机、炒房行为的担忧，但市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策。”他相信政策会产生积极作用，让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。

地方政策或加码

此次国务院常务会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。

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聂梅生认为，在“低于当地的平均水平”、“普通住房的标准”这些概念上，地方政府将拥有更大的话语权。对于普通商品房的标准，不少地方已经相比之前放宽很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

昨日出台的若干政策并未包括此前已经有所讨论的“购房退个税”内容，但住房和城乡建设部官员日前表示，就网上热议的购房抵税等话题和建议，“只要是有利于市场的，我们都可以考虑。”目前，已有重庆等城市在尝试推行购房抵税政策，住房和城乡建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。

尹伯成则对此认为，如果推出购房退税政策，将后患无穷。“炒房的要真正入市了，因为退税政策对高收入群体更有利；房价将再次被推高，住房问题上贫富差距也更加拉大。”

吸引开发商参建廉租房

昨日出台的政策，将加大保障性住房建设力度作为稳定房地产市场的首要一条。会议要求，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。

加大保障力度，意味着对资金的需求将更为庞大。会议要求，中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

在中央此前部署的第四季度1000亿元追加投资计划中，100亿元将用于加快建设保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建设投入资金180亿元，中央财政专项补助资金为68亿元。

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据国家发改委昨日消息，上述100亿元资金已经在近日下达，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿等棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

同时，中央政府也放开了对房地产开发企业参与廉租房建设的限制。央行和银监会在昨日正式公布《廉租住房建设贷款管理办法》，在符合若干规定的前提下，从事廉租住房建设的房地产开发企业可以获得优惠贷款，优惠是指贷款利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

尹伯成对本报记者表示，加强保障型住房建设可以吸引开发商参与，适当地给予开发企业利润，比如在3％到5％之间，只是不允许出现暴利。

但出于对成本因素的担忧，一些开发商对参建廉租房仍有疑虑。卢铿昨日对本报记者表示，在商品房和廉租房两种住房结构下，房地产开发企业应该更专心于商品房，而政府要多利用财政政策来解决廉租房问题。

“开发企业建设廉租房时的各种不确定成本很难评估，比如在4万亿投资下去之后，建材价格可能就会上涨。即便是企业在建设过程中控制成本，建好后的房子价格也可能超过低收入群体的购买能力，这就会给开发企业带来一定的风险。”卢铿称。

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