政策变化买方贷款不成　合同可否解除

　　2005 年3月10日，马某将向某房产公司预购的虹口区某商品住宅以118万元的价格出售给杨某，并签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，房款一半以现金方式支付，另一半通过银行贷款。2005 年5月16日，杨某与马某办理了上述房产转让手续和房产交接手续后，杨某即着手准备贷款申请工作。此时，杨某从多家银行征询获悉，由于国家银行贷款政策于2005 年3月下旬始已发生重大变化，根据杨某的个人情况贷款申请将无法获得批准。杨某欲解约，但与马某和中介协商后无法达成一致。为此，杨某只得依照合同约定向上海仲裁委员会提起仲裁申请，要求解除购房合同，返还已支付的房款。马某接到仲裁通知后，提出反申请，要求杨某依约支付总房款的30%即30余万元的赔偿金。经仲裁庭审理后，最终裁定，合同解除，马某返还杨某购房预付款人民币59万元。

　　律师观点

　　近期，不少因宏观调控无法获得相应贷款引发的房地产纠纷案件已纷纷进入法院或仲裁的审理阶段。根据本所律师所接受的该类案件统计，各家法院、仲裁机构对此类案件的处理并不统一。有些认为，贷款属购房者的责任，即使贷款不成，购房者也应全面履行合同;第二种意见认为，无法获得贷款应归责于购房者，但鉴于无法贷款而客观上无法履行合同，合同可以解除，但购房者应承担约定的违约金;第三种意见认为，我国银行贷款制度客观上受制于宏观政策的调控，而这是普通购房者无法预见、无法避免、无法克服的，故如确属无法获得贷款，购房者应有权依法主张解除合同。

　　笔者认为完全归责于购房者，或认为购房者应当预见贷款风险是不客观的。中国绝大多数购房者均是将购房贷款作为是否购房、能否购房的首要条件。因此笔者认为，处理该类案件，应当在查清事实的基础上，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷若干问题的解释》第二十三条，即：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。此外不能获取贷款是购房者所面临的意外，责任也不能由出卖方予以承担，且合同并为约定贷款不足部分下家应当现金补足。故从购房合同签订至购房者提出合同解除这一阶段中，卖方如有损失，应由购房者进行合理的承担。

　　●小贴士：仲裁制度是指民(商)事争议的双方当事人达成协议，自愿将争议提交选定的第三者根据一定程序规则和公正原则作出裁决，并有义务履行裁决的一种法律制度。它与和解、调解、诉讼都是解决民(商)事争议的方式。仲裁一裁终局原则加快了办案效率，有效地定纷止争。如要尽快解决纠纷，买卖双方可以选择仲裁方式。仲裁必须基于双方自愿，因此可在买卖合同中即约定，一旦出现纠纷通过仲裁来解决。

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